بی سامانه املاک

مهناز اصغری
در اولین مطلبی که به بیان مشکلات پیش فروش ها و معضلات پیش پای این نوع از سرمایه گذاری پرداختیم، به گفتگو با تعدادی از افرادی که در برخی پیش خریدها مورد سوءاستفاده کلاهبرداری قرار گرفته بودند، نشستیم و با رئیس اتحادیه املاک و همچنین مشاوره با یک حقوقدان برجسته، موضوع را مورد بحث و بررسی قرار دادیم که در نهایت با موضوع عدم وجود سامانه یکپارچه سازی املاک مواجه شدیم.
در شماره بعد و ادامه این گزارش ، برای بررسی جنبه های حقوقی و ثبت حقوقی این موضوع به سراغ رئیس و نائب رئیس کانون سردفتران و دفتریاران خراسان رضوی رفتیم و به راهکارهایی در زمینه پیشگیری از وقوع چنین سوءاستفاده هایی پرداختیم. در ادامه نیز با طرح موضوع نیاز به تصویب لایحه اصلاح قانون پیش فروش و لزوم همکاری شهرداری ها در صدور شناسنامه فنی برای تنظیم قرارداد در دفاتر ثبت اسناد، رسیدیم.
در این گزارش با معاون شهرسازی و معماری شهرداری و همچنین رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای اسلامی شهر مشهد پیرامون سوالات مطرح شده در رابطه با وجود نداشتن سیستم یکپارچه فروش و پایگاهی برای اطلاع رسانی و همچنین صدور دفترچه شناسنامه فنی ساختمان، به گفتگو پرداختیم.
راه اندازی سامانه با منع قانونی همراه است
محمد رضا حسین نژاد، معاون شهرسازی و معماری شهرداری مشهد، در ارتباط با ایجاد سامانه اطلاع رسانی می گوید: ابتدا باید به این موضوع بپردازیم که ایجاد سامانه با منع قانونی همراه است و اطلاعات شخصی هر فردی، جزو حریم خصوصی او محسوب می شود و کسی اجازه فاش کردن این اطلاعات در ملاء عام را ندارد. هرچند، شهرداری پیگیر این موضوع است که تمام جزئیات املاک به لحاظ مقررات شهرسازی ، طبقات، پارکینگ و… را در سامانه ای گردآوری کند و ما نیز امیدواریم موضوع پیش فروش در آینده نزدیک، در این سامانه مطرح شود تا از دغدغه مردم در ارتباط با این نوع معاملات کاسته شود.
وی ادامه داد: در مجلس هشتم که آن زمان من هم نماینده مجلس بودم، بحث پیش فروش ساختمان تصویب شد و پس از آن، کسانی که از این قانون مصوب تبعیت نمی کردند مجرم محسوب می شدند. چراکه هیچ سازنده ای، حق ندارد بدون رعایت قانون پیش فروش، اقدام به این کار کند. بنابراین تا وقتی که کارها به صورت غیررسمی پیش برود، خریدار و فروشنده تمایلی به ورود در بحث دفترچه شناسنامه ساختمان نداشته باشند و درنهایت قولنامه های پیش-فروش در بنگاه ها و به صورت غیررسمی نوشته شود و یا در کلام ساده تر، ضوابط قانونی رعایت نشود، پیشبردی در این روند به وجود نخواهد آمد. چراکه همین افراد حتی با وجود سامانه یکپارچه سازی بازهم قانون شکنی خواهند کرد.
حسین نژاد در رابطه با روند قانونی پیش فروش اظهار می کند: مالک اصلی ساختمان، در زمانی که اقدام به دریافت پروانه ساختمان از شهرداری می کند، باید موضوع پیش فروش کردن واحدهای آپارتمانی خود را مطرح کند. تا به موازات پروانه، دفترچه شناسنامه ساختمان نیز برای وی صادر شود. در این دفترچه مشخصات کلی ساختمان مانند پروانه، نوع اسکلت، مالک سند عرصه و… قید می شود. در زمان پیش فروش، مشخصات پیش خریدار در آن درج شده و در عرصه سهیم می شود. این قرارداد در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می رسد. اگر این پروسه به همین شکل قانونی پیش برود، دیگر کسی نمی تواند یک ملک را به دو نفر بفروشد و یا با کیفیت، مصالح و مشخصات دیگری ارائه دهد.
معاون شهرسازی و معماری شهرداری مشهد، در پاسخ به سوالی درباره چگونگی نظارت شهرداری بر پروژه هایی که زمان ساخت آن طولانی می شود و نیمه تمام باقی می ماند،می گوید تنها اهرم شهرداری برای این موارد، مدت اعتبار پروانه ساختمان است و اعتبار پروانه ساختمان، براساس مساحت و زیربنا تعیین می شود. اعتبار پروانه برای مساحت زیر هزارمتر سه سال و بالای هزارمتر پنج سال است و چنانچه سازنده در مدت اعتبار قانونی، پروژه را به اتمام نرساند و پس از زمان تعیین شده برای پایانکار مراجعه کند، باید پروانه ساختمان را به روز رسانی کرده و برای به روزرسانی آن، پول هنگفتی را پرداخت کند. البته این مورد هم مستلزم این است که طرح شهرسازی عوض نشده باشد. در حال حاضر، اهرم قانونی دیگری برای اجبار به تسریع اتمام پروژه نداریم.
محمدرضا حسین نژاد در رابطه با عدم آگاهی مردم از مسیر قانونی پیش فروش ها هم می گوید: هرکسی که می خواهد کاری انجام دهد، باید اطلاعات کافی در آن زمینه را کسب کند.
معاون شهرسازی ومعماری شهرداری حرف هایش را با این شعر به پایان می رساند.
« گر نباشد خبر از کسب و کارت تمام
باشد آن کسب و کار بر تو حرام »
متولی ایجاد سامانه یکپارچه سازی چه کسی است؟
متصل بودن سامانه های فردوش املاک یا همان دفاتر فروش املاک به سیستم شهرسازی شهرداری به صورت آنلاین شاید بتواند بخشی از مشکلات را حل کند و نه تنها می تواند مراجعه برای مطلع شدن از آخرین وضعیت املاک را کاشه دهد بلکه دریافت اطلاعات از سامانه ای متمرکز برخی سوء استفاده ها را کاهش دهد، این نیازمند قوانینی است که باید در پارلمان محلی یعنی شورای شهر باید تصویب شد. به سراغ محمدهادی مهدی نیا، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر مشهد رفتیم. او در رابطه با اتصال آخرین وضعیت املاک کشور به بنگاه های معاملات املاک می گوید: تعداد املاک شهرداری نسبت به املاک واقع در شهر محدود است. املاک شهرداری املاکی هستند که یا توسط مودی ها در اثر بدهی به شهرداری واگذار می شوند و یا طبق قانون ماده چهار و در اثر ورود به محدوده اراضی در اختیار شهرداری قرار می گیرند.
مهدی نیا در رابطه با ضرورت ایجاد سامانه یکپارچه سازی املاک اظهار می کند: در ضرورت اینکه ما باید یک بانک متصل و مشخص از همه املاک شهر داشته باشیم، بحثی نیست. اما در جواب این سوال که متولی این کار چه کسی است، باید بگویم این یک کار مشترک فی مابین مدیریت بخش ها، سازمان ثبت اسناد و دفاتر املاک یا همان اتحادیه املاک است. در حال حاضر ما این سیستم را نداریم و به همین علت مدیریت زمین و عملاً مدیریت مستقلات، به علت عدم وجود اطلاعات مشخص در آن، کار سختی است. به نظر من ضروری ترین کار ممکن این است که ما یک اطلاعات پایه و به روز و مشخص برای همه املاک و مستقلات سطح شهر داشته باشیم.
متولی مشخصی نداریم
وی ادامه می دهد: نکته دوم، قانون است. ما باید قانون مصوبی، جهت مدیریت این موضوع داشته باشیم که با توجه به عدم وجود مدیریت یکپارچه در شهر، اعمال آن به تناسب قانون وجود ندارد و عملا متولی مشخصی برای انجام این کار نداریم.
رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر مشهد در ارتباط با قانون مصوب پیش فروش می گوید : در ارتباط با بحث قانون پیش فروش، به گفته خیلی از متخصصان، این قانون نتوانسته است به گونه ای که باید، اثرگذاری داشته و یا مشکلات مبحث پیش فروش را رفع کند. به نظر می رسد قانون پیش-فروش باید به شکلی که با واقعیت های خرید و فروش املاک و حوزه بازار مسکن تطابق پیدا کند، اصلاح شود. در حال حاضر فاصله زیادی بین قانون پیش فروش و اجرایی شدن این قانون، با آنچه که در واقعیت میان خریدار و فروشنده آپارتمان پیش فروش اتفاق می افتد، وجود دارد و در این رابطه بایستی هیئت کارشناسی از طرف دولت یا مجلس در بحث بررسی قانون پیش فروش و در پی آن اصلاح قانون و آیینی نامه های اجرایی، تعیین شود که تقریبا کسی نتواند به جز در چارچوب قانون پیش فروش، اقدام به پیش فروش آپارتمان های خود کرده و مشکلاتی برای مردم ایجاد کند.
سامانه ای که وجود ندارد
قانون پیش فروش ساختمان اگر چه می تواند بخشی از مشکلات پیش روی خریداران را برطرف کند و از برخی سوء استفاده ها جلوگیری کند اما به نظر این قانون به تنهایی کفایت نمی کند و نیازمند برخی زیرساخت هایی است که، به یقین آگاهی نداشتن مردم در تنظیم قراردادها به این مشکلات دامن می زند اما جواب قانع کننده ای برای این که چرا تاکنون سامانه ای یکپارچه ایجاد نشده، دریافت نکردم و هنوز این سوال وجود دارد که چرا نظارت دقیقی بر پیش فروش ها اعمال نمی شود و چه کسی باید پاسخگوی پرونده های شکایت پیش خرید در محاکم قضایی باشد؟