پیش بینی قماربازی زمین در توس

دکتر محمد رحیم رهنما

استاد دانشگاه فردوسی مشهد و مدیرکل سابق میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی خراسان رضوی

مشهد دومین کلانشهر ایران و مهمترین شهر مذهبی ، زیارتی وگردشگری ایران و یکی از مهمترین شهرهای جهان اسلام است. این  شهر با سابقه بیش از 1200 ساله یکی ازمهمترین مراکز علمی فرهنگی و تاریخی در منطقه آسیای میانه و شرق ایران است. وجود بارگاه حضرت رضا(ع) علت وجودی شهر و مهم‌ترین عامل توسعه نه تنها شهر بلکه منطقه شهری از گذشته تا به‌حال بوده است. در کنار وجود مبارک حضرت رضا(ع)، که بال معنویت شهر را فروزان کرده است و نورانیت‌اش در سراسر جهان اسلام تابیده شده است.  ویژگی‌های منحصر به‌فرد فرهنگی دیگراز جمله وجود آثار تاریخی  به‌ویژه شهر تاریخی توس و وجود مقبره بزرگانی چون حکیم ابوالقاسم فردوسی، امام محمد غزالی و غیره بر اهمیت شهر مشهد افزوده و جایگاه آن را هم از لحاظ معنوی وعلمی و ‌فرهنگی در سطح بین‌المللی برجسته کرده است. باوجود تاکید مسئولان کشوری مبنی بر سر و سامان دادن به محدوده شهر تاریخی توس، تلاش‌های نه چندان مناسبی  تا دهه 1390 به این طرف برای عمرانی و آبادی این محدوده تاریخی انجام نگرفت. اما از سال 1392 با توجه به تغییر قانون تعاریف  شهر، حریم و محدوده ده روستاهای واقع در حریم شهرها در سال 1384، قدم‌های برای توسعه محدوده توس  با عنوان ناحیه منفصل شهری به شهر مشهد برداشته شد. بنابر این هدف این نوشته، بحثی پیرامون سابقه، اهمیت وآثار و عواقب اتصال ناحیه منفصل  توس و عرصه (پهنه) توس به شهر مشهد است.

سابقه

اصولا بر اساس قوانین و مقرات، قانون شهرداری‌ها، تا قبل از سال 1384 و “اصلاح قانون تعاریف  شهر، حریم و روستاهای واقع در حریم شهرها،  نقاط روستایی واقع در حریم شهر چنانچه به لحاظ شاخص جمعیتی، از شرایط لازم برای شهر شدن برخوردار می‌شدند. امکان تبدیل آنها به شهرمستقل در داخل محدود ه حریم شهرها وجود نداشت. لذا ده‌ها روستا از جمله قلعه‌خیابان در شرق مشهد (شهرک شهیدباهنر) که دارای جمعیت بیش از 20 هزار نفر بودند، در حالت روستا باقی مانده بودند. این قانون نقش مهمی در جلوگیری از اتصال نقاط روستایی به شهر اصلی ایفا می‌کرد و تاثیر به‌سزایی در جلوگیری از گسترش بی رویه و ناخواسته شهری داشت و نقش مهمی در جلوگیری از روند حاشیه ای شدن شهرها داشت.

از سال 1384 با اصلاح قانون تعاریف شهر، حریم و روستاهای واقع در حریم شهرها، مقرر شد روستاهای واقع در حریم شهرها چنانچه به آستانه شهر شدن برسند، “شهر مستقل” تلقی  نشوند و به عنوان یک ناحیه منفصل شهری به شهر اصلی متصل شوند.  براین اساس زمینه قانونی برای اتصال ده‌ها روستا به شهر اصلی فراهم شد. در همین راستا،  در سال 1392 اتصال  سه نقطه قلعه خیابان، شهر توس و شهرک مهرگان به عنوان نواحی منفصل شهری به مناطق شهرداری‌های مجاورتصویب شد و به عنوان نواحی منفصل شهری تلقی شدند. نکته اساسی در این اتصال تعریف محدوده ناحیه منفصل و یا محدوده شهری است که به عنوان ناحیه منفصل به شهر اصلی متصل می شود. لذا مهم‌ترین مساله تعیین محدوده ناحیه منفصل است. براساس قوانین و مقررات نقطه‌ای که شهر تلقی می شود. هم از نظر مفهومی و هم از نظر فضایی تعاریف مشخصی دارد. آستانه جمعیتی یا موقعیت سیاسی و استراتژیکی مانند (شهر باجگیران در مرز ایران ترکمنستان) شرط لازم برای تبدیل شدن به نقطه شهری است، ولی تعیین محدوده‌ای یا مساحتی که شهر در آن وجود عینی می یابد و شرط کافی برای عینیت یابی محدوه شهری ، شرط کافی برای مدیریت شهری است در آن اعمال قانون نماید.

بر اساس تجربیات و شواهد محدوده شهری قاعدتا حد نهایی واحدهای ساختمانی و بناهای ساخته شده است، چنانچه  پیرامون این بناها خطی و مرزی کشیده شود. محدوده شهری مشخص خواهد شد و محدوده شهری محدوه‌ای است مدیریت شهری برآن حاکمیت دارد. چنانچه گسترش آینده شهر را بر اساس پیش‌بینی جمعیت و توسعه آتی به آن اضافه کرد (در گذشته سمت توسعه نامیده می‌شده است) در قانون جدید حد نهایی توسعه شهر گفته می‌شود و مرز قانونی شهر شامل محدوده وضع موجود و گسترش آتی شهر خواهد بود. در شهرهای مختلف شرایط متفاوت است مثلا حد نهایی توسعه آینده ناحیه شهری شهرک باهنر (قلعه‌خیابان) با ناحیه شهری توس متفاوت است. چون ناحیه توس دارای ویژگی‌های منحصر به‌فرد میراثی و تاریخی از جمله عرصه و حریم شهر تاریخی توس است که باید در تعیین محدوده آتی شهر و حد نهایی توس مد نظر قرار گیرد.

ناحیه منفصل توس وعرصه توس

در سال 1392 برخلاف دو ناحیه منفصل قلعه‌خیابان و شهرک‌ مهرگان، برای ناحیه منفصل توس محدوده ای فراتر از محدوده تاریخی و حد نهایی توسعه توس در آینده که حدود 500 هکتار بیشتر نخواهد شد، در نظر گرفته شده است از جمله محددوه‌ای به وسعت تقریبی 3هزارهکتار که در بر دارنده 16 روستا است. این عرصه در بردارنده مسیری به طول تقریبی 9 کیلومتر از ابتدای بلوار شاهنامه در تقاطع توس و مسیر جاده مشهد قوچان شروع و تا مقبره فردوسی را شامل می‌شود. مساله‌ای که مطرح شده است چرا چنین پهنه وسیعی که بیش از 16 روستا را شامل می‌شود در برگرفته است. فرض بر اینکه براساس استدلال سازمان میراث فرهنگی شعاعی به طول 9 کیلومتر که مساحتی حدود 25 هزارهکتار را بر می‌گیرد هم حریم منظری توس در نظر گرفته شود (دایره رنگی پیرامون مقبره توس)، به خاطر حفظ ویژگی‌های منحصربه‌فرد طبیعی و سنتی منطقه که هم‌راستا و شرایط تاریخی محدوده توس باشد نباید این روستا وارد محدوده ناحیه منفصل توس شوند.

آثار و عواقب اتصال عرصه توس به عنوان یک ناحیه منفصل به شهر مشهد

همان‌طوری که گفته شد محدوده ناحیه منفصل توس که باید در بردارنده شهر تاریخی توس و حداکثر حرایم درجه یک و دو آن فراتر از مرز برج و بارو حصار تاریخی شهر وحدنهایی توسعه 20 سال آینده باشد، حدود 500 هکتار زمین را در خوش بینانه ترین حالت  شامل می‌شود که از شمال به کمربندی شمالی مشهد و از جنوب نیز به کشف رود محدود می‌شود. در درون این محدوده شهر تاریخی توس به وسعت تقریبی 350 هکتار و 3 روستا قرار دارند. آنچه به نظر می‌رسد تا به حال نیز برای رونق شهر تاریخی توس انجام گرفته در همین محدوده  و بازپیرایی بولوار شاهنامه بوده است. ولی آنچه در سال 92 اتفاق افتاده و به عنوان ناحیه منفصل توس تعریف شده، عرصه‌ای به وسعت بیش از3هزار و 100 هکتار بوده است که در تعامل بین سازمان‌های در گیر پیشنهاد شده این عرصه به حدود 2هزارهکتار کاهش یابد. ولی هنوزبه تصویب نهایی نرسیده است. نکته اساسی اینجاست که ،  براساس همین عرصه مصوب 3100 هکتاری اداره کل راه و شهرسازی موظف به تهیه طرح تفصیلی کاربری اراضی برای این ناحیه منفصل شده است. در این راستا شهرداری منطقه 12 نیز که در واقع بر این عرصه که به عنوان ناحیه منفصل به آن منطقه شناخته شده است، اعمال مدیریت کرده و پیش از تهیه طرح تفصیلی وتصویب آن مجوزهایی برای ساخت و ساز صادر کرده است.  به طور کلی هر عرصه‌ای که بر اساس قانون اعم از نقطه یا پهنه‌ای به شهر تبدیل شود، ارزش افزوده‌ای ناشی از امتیازشهرشدن بر آن نقطه یا عرصه تعلق می‌گیرد و تغییرات اساسی در تغییر کاربری اراضی از غیر ساخته شده به ساخته شده بوجود می آورد که آثار متعدد اقتصادی و زیست محیطی به بار می آورد.  بنابراین بحث فعلی بین نهادهای درگیر از جمله شهرداری، راه و شهرسازی و سازمان جهاد کشاورزی و سایر ذی‌نفعان و ذی‌نفوذان بر سر وسعت پیشنهادی اولیه و کاهش وسعت و محدود کردن محدوده این ناحیه منفصل به روستاهای حاشیه بولوار شاهنامه از سه راهی‌توس تا شهرطوس به طول تقریبی  9 کیلومتر است.

اصولا هدف از تعیین محدوده شهرو توسعه آتی آن و حریم شهر، هدایت برنامه‌ای و جلوگیری از گسترش بی‌رویه و ناخواسته شهری است. اینکه تغییر قانون حریم شهر در سال 1384 و فراهم شدن امکان تبدیل روستاهای حریم شهربه‌عنوان یک ناحیه منفصل مساله بسیار اساسی در گسترش شهری پراکنده در پیرامون کلانشهرها و به‌ویژه شهر مشهد محسوب می‌شود، مساله‌ای است که باید قابل توجه همه نهادهای علمی پژوهشی اجرایی قرار گیرد.

پیشنهاداتی درخصوص آثارو عواقب این اتصال

در خصوص آثار و عواقب اتصال ناحیه منفصل توس به شهرمشهد پیشنهاداتی به شرح زیر مطرح می شود:

• استراتژی توسعه شهری برای شهرهای مانند شهر مشهد که در یک منطقه نیمه خشک قرار دارند و توسط اراضی کشاورزی و فضاهای سبز پیرامونی احاطه شده‌اند، حفظ این فضاها در راستای تامین امنیت غذایی وابسته به محصولات کشاورزی و کاهش درجه حرارت و تغییرات اقلیمی از اهمیت حیاتی برخوردار است. بنابراین از بلعیده شده اراضی حاصل‌خیز کشاورزی و تبدیل آن به عرصه‌های ساخته شده بایستی جلوگیری شود. تبدیل این عرصه وسیع 3هزارهکتاری با تعداد 16 روستا به عرصه شهری نه تنها با اصول توسعه پایدار شهری بلکه با استراتژی توسعه درونی شهرها و جلوگیری از گسترش به پیرامون مناطق شهری نیز ناسازگاراست. در این زمینه دو نهاد مسئول از جمله شهرداری مشهد و اداره کل راه و شهرسازی بنا بر رسالت وجودی آن‌ها باید در جلوگیری از اتصال این عرصه وسیع  و کاهش آن به محدوده شهر توس فعالانه تلاش کنند.
• اداره کل میراث فرهنگی خراسان رضوی نیز بنابر رسالت تاریخی و میراثی و با توجه به تعیین مرز حریم منظری محدوده تاریخی توس با دایره ای به شعاع 9 کیلومتر که خواهان حفظ ساختار سنتی و طبیعی این محددوه 25 هزار هکتاری در همراستایی با شهر تاریخی توس است نیز مدافع اتصال این عرصه وسیع 3هزارهکتاری با 16 روستاها به محدوده شهری مشهد نباشد. چون اتصال این محدوده وسیع به شهر مشهد تغییر کاربری اراضی و تحولات اجتماعی و فرهنگی غیر قابل تصوری را در عرصه روستاهای این محدوده ایجاد خواهد کرد که با اصول طراحی حریم منظری ناسازگار است.
• مساله اساسی دیگر گسترش حاشیه نشینی به پیرامون کلانشهر مشهد در محدوده جاده قدیم فردوسی یا همان بولوار توس است که بیش از ده‌ها روستای درآستانه تبدیل به شهر شدن دارد که شامل روستاهای امیر آباد، اسماعیل‌آباد، دوست‌آباد و کاظم آباد و … است. چنانچه عرصه توس به شهر مشهد متصل شود خواه ناخواه تاثیر بسیار زیادی بر تقاضای تحریک شده ساکنان روستاهای ذکرشده در اتصال به شهر مشهد را خواهد داشت. در نتیجه شهر مشهد به سرعت به یک شهر حاشیه‌ای تمام عیار تبدیل خواهد شد که از نظر سیاسی و مدیریتی برای چنین شهری با اهمیت بین‌المللی وجهه مناسبی نخواهد داشت. برآوردها نشان می دهد محدوده‌ای با بیش از هزارهکتار و چندین روستا در حاشیه بلوار توس به این محدوده خواهند پیوست. چون در حد فاصل ناحیه منفصل توس و محدوده شهر مشهد قرار دارند.
• فلسفه حاکم بر تعیین عرصه‌ای به این گستردگی برای محدوده شهر توس به عنوان ناحیه منفصل شهری به درستی روشن نیست ودلایل قانع کننده‌ای به لحاظ نظری وعلمی ارایه نشده است که بتواند از نظرعلمی انتخاب این عرصه گسترده را توجیه کند. حتی روش‌شناسی مستدلی نیز برای رسیدن به این محدوده ارایه نشده است و بیشتر توجیه‌هایی است که نیاز به راستی‌آزمایی با اصول توسعه پایدار شهری وحفظ حریم شهر دارد.
• الحاق نواحی روستایی به شهرها و ارزش افزوده کاذب ناشی از شهر شدن روستاها، باعث افزایش شدید قیمت اراضی و  فراهم شدن انگیزه تغییر کاربری  و فروش آن‌ها و رواج قمار بازی زمین در این مناطق خواهد شد و تنها کسانی از این الحاقا ت تا به‌حال سود برده‌اند که از این مناسبات آگاه بوده و توانسته‌اند از این فرصت اراضی را با بهایی اندک تملک نمایند.

نهایت اینکه بنظر می‌رسد تلاش‌ها برای عمران و توسعه شهر تاریخی توس باید بر عرصه تاریخی که آن هم تا محدوده حریم حصارو باروی تاریخی شهر و حد نهایی توسعه آن را که در خوش بینانه‌ترین حالت تا 500 هکتارفراتر نخواهد رفت، متمرکز شود. تا از تحریک ناخواسته  تغییرات  تبدیل و تغییر اراضی کشاورزی و روستاهای منطقه به عرصه گسترده حاشیه نشین شهر مشهد جلوگیری شود.