مالیات مهمان خانه‌های خالی

ریحانه موسوی

آشفته بازار مسکن در چند سال اخیر تمام معادلات خانه دار شدن اجاره نشینان  را به هم ریخته است، طرح های بسیاری یکی پس از دیگری در جهت خانه‌دار شدن قشر ضعیف جامعه در راستای کنترل بازار مسکن ارائه می شود اما با نتیجه عکس آن روبه رو می شویم؛ در این میان خانه‌هایی خالی هستند که نه قصد  کاهش قیمت را دارند و نه صاحب خانه ها زیر تورم حاکم بر جامعه نه تنها کمر خم نمی‌کنند بلکه بر قیمت دارایی آنها نیز افزوده می شود و حتی خیال اجاره دادن ملک مسکونی خود را ندارند اما در این بین مستاجرانی کوچه به کوچه به دنبال خانه هستند. آمار متفاوتی از واحدهای مسکونی خالی در کشور داریم، چندی پیش محمود محمودزاده معاون امور مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی میزان واحدهای مسکونی خالی را دو میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی اعلام کرد. سال هاست که در مورد وضع مالیات بر خانه‌های خالی بحث می‌شود اما گویا این طرح نیز مانند بسیاری از طرح های دیگری بی نتیجه مانده است به همین دلیل برای پیگیری این موضوع  و اطلاع از وضعیت کنونی این طرح به سراغ معاون عمران و توسعه امور شهری و روستایی وزارت کشور و همچنین سازمان امور مالیاتی رفته تا این موضوع را مورد بررسی قرار دهیم.

سامانه ملی املاک و اسکان

معاون عمران و توسعه امور شهری و روستایی وزارت کشورگفت: بر اساس ماده 169 قانون مالیات‌های مستقیم و آیین نامه تبصره 7 آن، وظیفه شناسایی واحدهای مسکونی خالی به عهده وزارت راه وشهرسازی است که این امر باید با راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان انجام شود.

مهدی جمالی نژاد در گفتگو با خبرنگار” صبح امروز” افزود: راه اندازی این سامانه نیازمند همکاری تمامی دستگاه‌های مرتبط و دراختیارگذاشتن سامانه های موجود و فیلدهای اطلاعاتی مربوطه می باشد. در این میان دیگر دستگاه ها همچون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، دستگاه های خدمات رسان مانند آب، برق و گاز که با مشترکان انبوه مسکونی و ملکی در ارتباط هستند و هر دستگاه دیگری که اطلاعات ملکی اشخاص حقیقی و حقوقی را در اختیار دارد، باید موظف شوند تا برای تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان، این اطلاعات را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند.

وی بیان کرد: پس از شناسایی واحدهای مسکونی خالی و معرفی آنها به سازمان امور مالیاتی وظیفه اخذ مالیات برعهده سازمان مذکور می باشد.

جمالی نژاد تصریح کرد:  در فرایند شناسایی مسکن خالی ابتدا باید تعریف دقیق و مشخصی از واحد مسکونی خالی از سکنه انجام شود و راه‌های شناسایی آن براساس مولفه های دقیق استخراج شود تا پس از تعیین مالیات، اعتراض شهروندان و مالکان را درپی نداشته باشد.

تاثیر مالیات بر قیمت مسکن

وی خاطر نشان کرد: اگرچه راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان می تواند کمک بزرگی هم در حوزه مبارزه با فساد در بخش املاک و هم در بخش اخذ مالیات های تنظیمی بازار مسکن همچون مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه باشد، اما آنچه در این زمینه می تواند کمک بزرگی به بازار مسکن کند، نرخ های مؤثر در خصوص مالیات بر خانه های خالی است.

معاون عمران و توسعه شهری و روستایی وزارت کشوربا بیان اینکه  در یک سال و نیم اخیر و با رشد عجیب قیمت ها در بازار مسکن مواجه بوده ایم، تبیین کرد: قیمت خانه های لوکسِ خالی رشد چشمگیری داشته و خواه ناخواه ارزش افزوده فراوانی برای مالکان این واحدها در پی داشته است، لذا اگر قرار است از این خانه های خالی مالیاتی ستانده شود، باید معادل این رشد قیمت باشد تا اثر تنظیمی و تنبیهی خود را اعمال کند. مهمترین اثر تنظیمی این مالیات، ورود آنها به بازار مسکن و کاهش قیمت ها هم در بخش اجاره بها و هم در بخش خرید و فروش خواهد بود؛ در غیر این صورت، تنها اثر این نوع مالیات‌ها، افزایش درآمدهای دولت است و تأثیر مهمی در بازار مسکن نخواهد داشت.

استفاده از ابزار تشویقی جهت اخذ مالیات

وی ادامه داد: اخذ مالیات بر خانه های خالی به ویژه در کاهش قیمت اجاره بهای مسکن تاثیر بسزایی خواهد داشت. ضمن اینکه باید از ابزار تشویقی نیز استفاده کرد بعنوان مثال پس از شناسایی واحدهای مسکونی خالی و با مهلت زمانی مناسب از مالکان بخواهیم واحدهای خود را در بازار عرضه کنند و درصورت امتناع در مهلت مشخص مشمول مالیات گردند. این اقدام باعث عرضه واحدهای مسکونی خالی در بازار شده و علاوه بر خروج بازار از رکود، موجب کاهش قیمت نیز خواهد شد.

انتقال وصول مالیات از سازمان مالیات به شهرداری

مهدی جمالی نژاد با بیان اینکه  ماموریت وصول مالیات بر خانه‌های خالی از سازمان امور مالیاتی به شهرداری‌ها انتقال داده می شود، گفت: به منظور افزایش عرضه در بازار مسکن، براساس قانون مالیات‌های مستقیم، مقرر شده دولت از خانه‌های خالی مالیات اخذ نماید. باتوجه به امکان شناسایی بهتر این واحدها توسط شهرداری‌ها، اخذ این نوع از مالیات (عوارض) توسط شهرداری‌ها، سهل‌تر صورت می گیرد؛ به علاوه این عوارض بهتر است صرف هزینه‌های بازآفرینی شهری و عرضه مسکن اجتماعی شود.

وی با بیان اینکه اعطای زمین‌های ارزان به سازندگان مسکن، جهت کاهش هزینه‌های تولید منجر به کاهش قیمت مسکن می شود گفت : بخش عمده قیمت مسکن به زمین باز می گردد که متناسب با موقعیت آن از ۴۰ درصد تا ۸۰ درصد متفاوت است و لذا فراهم کردن زمین برای ورود بخش خصوصی به عرصه ساخت و ساز ضرورت دارد. استفاده از اراضی دولتی (۱ میلیون و ۵۰۰ هزار هکتار زمین دولتی در سراسر کشور وجود دارد) و یا در صورت نبود زمین دولتی در شهرها، می توان با اقدام استانداری ها و از طریق توسعه منطقی محدوده و حریم شهرها زمین موردنظر برای انبوه سازی را فراهم کرد.

واگذاری زمین و وضع مالیات بر خانه های خالی

معاون حسابرسی مالیاتی اداره کل امور مالیاتی خراسان رضوی گفت: مهم‌ترین اقداماتی که در چند سال گذشته برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه برداشته شده است، به سال 1386 بر می گردد که نمایندگان محترم مجلس شورای اسلامی  با هدف کاهش قیمت مسکن و اجاره‌بها، طرحی را با عنوان «واگذاری زمین و وضع مالیات برخانه‌های خالی» با قید یک فوریت و در سه ماده تقدیم مجلس نمودند اما در آن هنگام این طرح با مخالفت اکثریت نمایندگان مواجه شد و به تصویب نرسید.

جعفر احسانی مهر در گفتگو با خبرنگار صبح امروز، افزود: موافقان، این طرح را ابزاری کنترلی می‌دانند که با اجرای آن، از احتکار مسکن در بازار به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای  جلوگیری می شود، تورم ناشی از گرانی اجاره و خرید و فروش مسکن مهار شده، عرضه مسکن افزایش یافته و به یک عامل در جهت افزایش درآمد های دولت از محل مالیات‌های مستقیم تبدیل می گردد. اما در مقابل مخالفان این طرح معتقدند که دولت در شناسایی کامل خانه های خالی از سکنه توفیق چندانی ندارد و شناسایی آن‌ها برای دولت هزینه سنگینی به دنبال خواهد داشت .

وی بیان کرد: دلیل دیگر مخالفان شوک ناشی از اعلام دریافت مالیات از خانه‌های خالی ازسکنه به بازار است، آنان معتقدند این امر نه فقط سبب افزایش قیمت مسکن در سطحی وسیع می‌شود، بلکه افت اشتغال و سردرگمی در صنعت ساختمان را نیز به همراه دارد.

احسانی مهر خاطر نشان کرد: در نهایت نمایندگان با تصویب ماده ۵۴مکرر لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، نحوه تعیین مالیات واحدهای خالی مسکونی را مشخص کردند. بر این اساس مقرر شد واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان به عنوان واحد خالی شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات بر اجاره شوند. این مصوبه می‌افزاید: در سال دوم، یک دوم مالیات متعلقه، در سال سوم، برابر مالیات متعلقه و سال چهارم به بعد، یک و نیم برابر مالیات متعلقه، مالیات مشمول واحدهای خالی مسکونی خواهد شد.

وی با بیان اینکه براساس قانون مالیات بر خانه‌های خالی، اگر ملکی از سال دوم خالی باشد مالک باید ۵۰ درصد مالیات مشخص شده را بپردازد تبیین کرد:  این میزان در سال سوم معادل ۱۰۰ درصد و در سال چهارم برابر ۱۵۰ درصد مالیات اجاره خواهد بود.

معاون حسابرسی مالیاتی اداره کل امور مالیاتی خراسان رضوی همچنین در زمینه تعیین ارزش معامله‌های ملکی و مالیات ستانی تشریح کرد: در این زمینه  بازنگری‌هایی صورت گرفته به شکلی که این مالیات پس از ۱۰ سال به ۲۰ درصد میانگین قیمت روز املاک می‌رسد. البته اجرای کامل مفاد این قانون منوط به راه اندازی سامانه املاک و اسکان است که به موجب قانون مالیات‌های مستقیم قانون مالیات‌ها، راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان برعهده وزارت راه و شهرسازی است، بر اساس قول مساعد مسئولان وزارت مسکن و شهرسازی این سامانه تا به زودی به سازمان امور مالیاتی تحویل می‌گردد.

مطالبه و وصول مالیات وظیفه سازمان امور مالیاتی

وی با بیان اینکه به موجب قانون فرآیند شناسائی، مطالبه و وصول مالیات به سازمان امور مالیاتی سپرده شده است ادامه داد:  این که چه میزان و مبلغی بایستی وصول گردد طبق قانون پایه و اساس آن جداول پیوست قانون بودجه هر سال می باشد که ارقام پیش بینی درآمد و هزینه در آن قید شده است به طوریکه میزان پیش بینی وصول مالیات در هر منبع مالیاتی با جزئیات به تصویب مجلس شورای اسلامی می‌رسد. در نهایت پس از ابلاغ به سازمان امور مالیاتی به عنوان متولی فرآیندهای موضوع قانون، توسط ستاد سازمان و با همکاری سایر نهادهای تحقیقاتی و پژوهشی و بر اساس توانمندی مالی و اقتصادی و سایر شاخص های مؤثر هر استان، میزان پیش بینی جهت ادامه فرآیند تامین اهداف مندرج در قانون بودجه اقدام می گردد.

احسانی مهردر پایان سخنان خود عنوان کرد: نحوه شناسائی خانه های خالی از طریق سامانه  املاک و اسکان کشور میسر است و بر اساس قانون مالیات‌ها، راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان برعهده وزارت راه و شهرسازی است که کارهای آن در حال انجام است و در آینده ای نزدیک  جهت بهره‌برداری به سازمان امور مالیاتی تحویل خواهد شد.

سامانه ملی مسکن راه مبارزه با فساد در بخش املاک

با توجه به بررسی انجام شده در خصوص وضعیت دریافت مالیات از واحد های مسکونی خالی از سکنه، راه اندازی سامانه ملی مسکن می تواند کمک بزرگی در حوزه مبارزه با فساد  در بخش املاک نماید و استفاده از طرح های تشویقی جهت اخذ مالیات نیز بازار را از رکود خارج کرده و باعث کاهش قیمت نیز خواهد شد اما طرح اخذ مالیات از صاحبین خانه های خالی از سکنه، به سال ۸۶ باز می‌گردد که با مخالفت اکثر نمایندگان مجلس در آن زمان روبرو شد، اما در نهایت با تصویب ماده ۵۴مکرر نحوه تعیین مالیات واحد های مسکونی خالی از سکنه مشخص شد، که بر اساس آن، واحد های خالی از سکنه در شهرهای با جمعیت بیشتر از ۱۰۰هزار نفر، از سال دوم به بعد مشمول مالیات می شوند که در این گزارش به شرح آن پرداخته شد، همچنین مطالبه و وصول مالیات بر عهده سازمان امور مالیاتی است و نحوه شناسایی خانه های خالی از طریق سامانه املاک و اسکان نیز بر عهده وزارت راه و شهر سازی است.