ساده‌تر از آنچه تصور می‌کنید، کلاهتان را برمی‌دارند

مهناز اصغری

عصر یک روز تعطیل، برای قدم زدن در هوای تابستانی که بیشتر بوی پائیز می‌داد، به خیابان‌های شلوغ مرکز شهر رفتم و آگهی‌های رنگارنگ ویترین مغازه‌ها، توجهم را جلب کرد. از جلوی چند بنگاه معاملات املاک رد شدم که تبلیغ فروش آپارتمان را در پشت شیشه، در کاغذهای آسه و یا روی بردهای الکترونیک  زده‌بودند. با جملاتی نظیر سرمایه گذاری مطمئن، ساده‌تر از آنچه که تصور می‌کنید خانه‌دار شوید، ویژه زوج‌های جوان!

آخرین تبلیغ وسوسه‌انگیز بود و بهانه‌ای شد تا به داخل بروم و پرس‌وجویی کنم. شرایطی که به من ارائه شد، انقدر خوب بود که در لحظه و با توجه به اطلاعم از قیمت رهن و اجاره سنگین آن منطقه، بسیار مصر به ادامه صحبت و پیگیری شدم. قیمت‌های فروش آپارتمان‌های نوساز، با امکانات ویژه و متریال مرغوب که خیلی پایین‌تر از قیمت آپارتمان‌های فرسوده و حتی، بدون هیچ‌یک از این امکانات بود. اما دوسال زمان می‌برد تا به هدف نهایی برسد. پیش فروش‌هایی که رویای خانه‌دار شدن را کمی به واقعیت نزدیک‌تر می‌کرد. صحبت‌های خوشایندی شنیدم که به طبع من خوش آمده‌بود و فکر اینکه با رهایی از مستاجری، تنها دو سال فاصله دارم هوا را هم دلچسب‌تر می‌کرد. هنوز چند قدم بیشتر از مشاور املاک فاصله نگرفته‌بودم که صدای مردی مسن از پشت سر، من را به زمان حال برگرداند. ” ببخشید!” سر به سمتش چرخاندم و بدون هیچ مقدمه‌ای شروع به حرف زدن کرد. «خیلی حرف بنگاه‌دارها را جدی نگیر، این‌ها به فکر منافع من و تو نیستند.»

ناخواسته دلم می‌خواست با حرف‌هایش مقابله کنم، چون داشت مثل بچه‌ای که توپش را پاره می‌کنند رویاهایم را از من می‌گرفت. اما صبورانه حرمت سنش را نگه‌داشتم و با نگاه تاییدش کردم. همراه من شروع به قدم‌زدن کرد و گفت: بعد از 29 سال کار در آموزش و پرورش توانستم زمینی در منطقه سیدی بخرم و خودم شروع به ساخت خانه‌ای دو طبقه، با همان اندک پس‌انداز این سال‌ها کنم. مدتی بعد در اردیبهشت ماه سال 97 از طریق یکی از همین بنگاه‌های املاک با آپارتمان‌های پیش‌فروش در منطقه بلوار نماز آشنا شدم. منطقه خوبی بود و مشخصاً آینده بهتری داشت. هم به لحاظ امکانات و هم به لحاظ قیمتِ مناسب، مورد اوکازیونی به نظر می‌رسید. تنها ایراد آن، پیش‌فروش بودن آپارتمان بود که با توجه به اینکه پروژه در مرحله نسبتاً خوبی بود، به‌نظر من نقطه ضعف بزرگی محسوب نمی‌شد. فضای سبز اطراف با چشم انداز کوه و شهر، سالن کنفرانس، لابی مجلل و کافی شاپ امکاناتی بود که من را مجاب می‌کرد که برای خرید مصمم باشم. هم‌چنین در بنگاه نیز قول تحویل سریع و یک ماهه به من دادند. به همین دلیل به‌سرعت هر دو طبقه آپارتمانم را نزدیک به 240 میلیون تومان فروختم و به عنوان پیش‌خرید هزینه کردم. در بنگاه با من مبایعه‌نامه‌ نوشته شد. در تاریخ مقرر، آپارتمان به من تحویل نشد و پس از گذشت دو ماه  نماینده شرکت به سراغم آمد و قراردادی را در دفترچه‌ای چند برگه‌ای روبرویم گذاشت تا امضا کنم که نام فروشنده تغییر کرده‌بود. از آنها سوال کردم، امّا با دلایل ظاهراً محکم مجابم کردند که هیچ مشکلی نیست.

او با حالتی که دیگر کاملاً اندوه را در چهره‌اش می‌شد تشخیص داد، ادامه داد: حالا بعد از این‌همه مدت متوجه شدم کسی که نامش در قرارداد بود، مهندس همان پروژه است که در تعدادی از واحدها را در قبال حق‌العمل‌کاری  به او واگذار کردند، امّا قبل‌تر همان واحدها را به اشخاص دیگری نیز فروخته بودند. الآن ماه‌ها است که کارگاه به علت شکایات متعدد پلمپ شده‌است و صدای ما به هیچ جا نمی‌رسد. جدا از مسائل اقتصادی و ضرر و زیان‌های این سرمایه‌گذاری، مشکلات فکری و درگیری‌های عصبی دامن‌گیر کانون خانواده‌ام شده‌است که بابت آن خودم را نمی‌بخشم. سرکوفت دیگران هم که سرسلامتی است و زبان من قاصر از هرنوع توجیهی است. حالا دوباره با کوهی از مشکلات و شرایط اقتصادی که نوسان آن قابل پیش‌بینی نیست، مستاجرم و هیچ پشتوانه‌ای ندارم.

او می‌گفت: کارگری را می‌شناسم که برای پیش‌خرید این پروژه خانه‌اش را فروخته و به امید اینکه آپارتمان را تحویل می‌گیرد، نزدیک ۵۰ میلیون تومان وام گرفته‌است. حالا مجبور است با همان حقوق نسبتا کم، همزمان هم اجاره‌نشینی کند و هم اقساط وام را پرداخت کند.

صحبت‌هایش تا ساعتها در سرم می‌چرخید و بهانه‌ای شد تا جدی‌تر دنبال این موضوع را بگیرم. به چندین بنگاه در فرامرز، کلاهدوز، شهرک غرب، هاشمیه و امامت سر زدم تا توانستم با تعدادی از افرادی که در این پروژه‌ها با مشکل مواجه می‌شوند، ارتباط بگیرم. علی از همان افراد بود که از طریق مشاورین املاک با پروژه پیش خرید آشنا شده و با وام و پس‌انداز 15 ساله خود به نوع دیگری ضرر دیده‌بود. او می‌گفت قرارداد پیش‌فروشی که با او بسته‌شده، تحویل یک واحد آپارتمان 61 متری بوده‌است، اما بعد از اتمام پروژه یک واحد 50 متری را تحویل دادند و پس از کلی ارجاع به شهرداری و اداره ثبت، حالا در حال پرداخت حق‌الزحمه وکیل و طی کردن مراحل قانونی شکایت است تا شاید بتواند حق از دست رفته خود را بازپس گیرد.

نوع دیگری از احتمالاتِ خساراتِ ناشی از این نوع قراردادها را از زبان یک زن و در داستان او شنیدم. آپارتمانی را در شهرک غرب با متریال درجه یک و پکیج، هود و گاز پیش‌خرید کرده‌بود، اما نه تنها با این لوازم تحویل نشده، بلکه چیزی قریب به یک‌سال بعد و ساختمان را تنها با امکانات اولیه به او واگذار کرده‌بودند و او هم چاره‌ای جز شکایت و بالا و پایین رفتن از پله‌های دادگاه نداشت.

کلاهبرداری شایع با فروش همزمان آپارتمان به چند نفر

بعد از این داستان‌ها تصمیم گرفتم تا موضوع را رسماً و از طریق یک حقوقدان پیگیری کنم. برای همین با حمیدرضا بازقندی، وکیل پایه یک دادگستری تماس گرفتم تا در این زمینه از او راهنمایی بخواهم. بازقندی گفت: بیشترین طرح دعوی کیفری مربوط به مواردی است که یک واحد آپارتمان را به چند نفر می‌فروشند. تا چندی پیش، در داخل بنگاه مبایعه‌نامه‌هایی تنظیم می‌شد و در همان بنگاه خرید و فروش انجام می‌شد و با این شرایط، امکان فروش مسکن به چند نفر همزمان وجود داشت. اما در حال حاضر باید مبایعه‌نامه‌های فروش به صورت هلوگرام‌دار و در محضر تنظیم شود، چرا که دفاتر اسناد رسمی دارای سیستم یکپارچه هستند و کد رهگیری برای فروش املاک به هر مبایعه‌نامه‌ای تعلق می‌گیرد.

وی گفت: در پیش­فروش‌ها، وظیفه مشاورین املاک تنها معرفی به خریداران و در نهایت ارجاع آن‌ها به محضر ثبت اسناد رسمی است تا استعلامات کافی از اداره ثبت گرفته‌شود. هم‌چنین در موارد دیگری که سازنده به تعهدات خود عمل نکند هم طرح دعوی صورت می‌گیرد. در این موارد معمولاً  ملک در سررسید مقرر ساخته نمی‌شود، متریالی که در ساخت به کار می‌رود با نوعی که در قرارداد اولیه قید شده، متفاوت است و یا متراژ ملک به قاعده نیست. در این شرایط معمولاً سازنده موظف به پرداخت خسارات است. به طور مثال در مورد تاخیر تحویل، در صورتی که مبلغ روزانه و ماهانه تاخیر در مبایعه‌نامه قید شده‌باشد، بحث مجازات مالی وجود دارد.

حمیدرضا بازقندی گفت: بدترین حالت خرید ملک، پیش خریدهایی است که در زمانی که حتی خاک‌برداری صورت نگرفته، فروشنده واحدها را می‌فروشند که گاهاَ در این موارد همزمان این‌کار را با تعداد افراد بیشتری انجام می‌دهد و مشخصاَ در اکثر موارد کلاهبرداری است. بعضی از مشاورین املاک به این مشکلات دامن می‌زنند و با تنظیم مبایعه نامه‌های دست‌نویس در بنگاه، کار را سخت می‌کنند، که در این موارد با توجه به اتفاقاتی که در روند جریان پیش می‌آید باید از آن‌ها به اتحادیه مشاورین املاک شکایت کرده تا حداقل پروانه آن‌ها به حالت تعلیق دربیاید.

او در رابطه با نظارت سازمان‌ها و دستگاه‌های ذی‌ربط بر این پروژه‌ها گفت: در حال حاضر هیچ نظارت صددرصدی بر این پروژه‌ها وجود ندارد و شهرداری، تنها نسبت به افزایش طولی و عرضی ساختمان در ماجرا ورود پیدا می‌کند و به سایر اتفاقات کاری ندارد. بررسی و رفع این قبیل مشکلات تنها از طریق قوه قضائیه و دادگستری قابل پیگیری است.

منع تنظیم قرارداد پیش‌فروش در بنگاه املاک

در ادامه این تحقیقات به سراغ علی مرادزاده رئیس اتحادیه املاک رفتم و با او دقایقی را به گفتگو پرداختم. مرادزاده در رابطه با وظیفه مشاورین املاک در پروسه پیش‌فروش گفت: اگر پروژه‌ای از مرحله فونداسیون گذشته‌باشد، مشاورین املاک حق دارند روی پیش فروش آن کار کنند. مشروط بر اینکه بعد از انجام دادن مذاکرات اولیه، طرفین قرارداد را جهت تنظیم قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی هدایت کنند. درواقع نقش مشاورین املاک در پیش‌فروش‌ها انجام مذاکرات مقدماتی و هدایت طرفین به محضر است. چرا که در صورتی که قرارداد دستی نوشته‌شود، ممکن است مشکلاتی مثل فروش به چند نفر پیش بیاید. در پیش فروش‌ها مشاورین املاک تنها به استعلام سند عرصه دسترسی دارند و این موضوع کمک زیادی به جلوگیری از فروش به غیر نمی‌کند. همچنین ضرر و زیان تاخیر در تحویل و یا عدم رعایت متریال مدنظر با فروشنده است.

وی گفت: اگر موردی مثل فرار فروشنده به جهت فروش ملک به دو نفر اتفاق بیفتد، قراردادی که با شخص حقیقی یا حقوقی اول نوشته شده‌باشد، رسمی‌تر است و خریدار دوم به مشکل برمی‌خورد و باید از طریق مراجع قضایی طرح شکایت کند. در زمان پیش‌خرید، خریدار باید جهت جلوگیری از این قبیل مشکلات، مدارک اولیه مثل سند اولیه عرصه، پروانه‌ای که برای آن سند گرفته شده‌است، شناسه فنی واحدی که پیش خرید می‌کند و… را رویت و سپس نسبت به توافق و قولنامه اولیه اقدام کند.

مرادزاده در رابطه با نظارت اتحادیه بر کارکرد مشاورین املاک‌ها گفت: بازرسان ما هرروزه به این دفاتر مراجعه می‌کنند و اتحادیه تنظیم این نوع قراردادها را منع کرده‌است. بنابراین اگر کسی قرارداد دستی نوشته‌باشد و یا قراردادهای  پیش‌فروش را در دسته قراردادهای معمولی نوشته‌باشند، با آن‌ها برخورد کرده و یا حتی پروانه آن‌ها به حالت تعلیق درآمده و پلمپ می‌شوند و حتی می‌تواند از سه ماه تا یک سال زندان را برای مدیریت املاک دربرداشته باشد. خواهش من از مردم این است که اگر با تخلفات این‌چنینی مواجه شدند، مراتب را با ما درمیان بگذارند و قول خواهم‌داد که در کوتاه‌ترین زمان ممکن به آن رسیدگی خواهیم کرد.

او در پایان‌بندی صحبت‌های خود افزود: طبق قانون مصوب سال 92 مردم باید قرارداد محضری پیش‌فروش را از فروشنده بخواهند. به طور کلی مشکلات فعلی به خاطر ضعف آگاهی مردم و گاهاٌ سوء استفاده مشاورین املاک از ناآگاهی آن‌ها شکل می‌گیرد.

عدم وجود سامانه یکپارچه‌سازی  

اگر می‌خواستم حرف‌های همه کسانی که در این موارد با آن‌ها صحبت کردم را بنویسم، شاید به اندازه یک شماره کامل از روزنامه مطلب داشتم. در نهایت به این نتیجه رسیدم که ما با مشکل نبود سیستم یکپارچه فروش و پایگاهی برای اطلاع‌رسانی و دسترسی عموم مردم به وضعیت املاک مواجهیم و در بین این تحقیقات از مراجه ذی‌صلاح این پرسش به وجود می‌آید که چرا چنین سیستمی طراحی نمی‌شود که اطلاعات کافی از سند تا پایانکار و… هر پروژه‌ای در آن ثبت شود و سامانه یکپارچه‌سازی شود تا مردم عادی هم با یک کد پیگیری به شکل ساده‌ای به اطلاعات دسترسی داشته باشند؟

نکته مهم این مسئله، به ناآگاهی مردم و عدم دسترسی به آموزش صحیح برمی‌گردد. غالباً اکثر مردم با اعتماد بیجا به افرادی که شایستگی ندارند، مورد سوء استفاده قرار گرفته‌اند و اگر از حق خود در عقد قراردادها مطلع باشند این میزان خسارات مالی به صورت چشمگیری کاهش پیدا خواهدکرد.