سرگیجه‌های مسکن در فصل سرد

سرویس اقتصادی

خرید، فروش، اجاره و رهن؛ بازار ملتهب مسکن که از ابتدای سال روزهای پر فراز و نشیبی رو پشت سر گذاشته در ابتدای روزهای سرد متاثر از عوامل مختلف آینده نامعلومی رو پیش روی خود می‌بیند. مسکن که از دیرباز در بازار اقتصادی ایران یک کالای سرمایه‌ای در کنار مصرفی بودنش بوده حالا با تغییرات و وعده‌های جدیدی همچون مالیات بر خانه‌های خالی، وام ودیعه مسکن و مسکن ملی دوران جدیدی را شروع کرده‌است. طرح‌هایی که امید این دارند تا اسب افسار گسیخته قیمت‌های نجومی مسکن را رام کنند.

اما این وعده و امیدها تا چه اندازه موثر خواهند بود؛ پیش بینی کارشناسان اقتصادی از روند چندماه آتی بازار مسکن آن است که این بازار نیز همچون سایر بازارهای دارایی تا رفع نااطمینانی ها، از حرکت باز نمی ایستد.

اقتصاد نیوز نوشت: اطلاعات رسمی منتشر شده از تحولات بازار مسکن پایتخت در دو هفته ابتدایی شهریور ماه امسال از سوی بانک مرکزی، از کند شدن سرعت رشد قیمت مسکن خبر می دهد. اگرچه برخی از فعالان بازار مسکن معتقدند کاهش شیب رشد میانگین قیمت آپارتمان های مسکونی می تواند به معنای آغاز دوره ثبات و احتمالا کند شدن سرعت نوسانات باشد اما گروهی از کارشناسان اقتصادی با اشاره به نوسانات سایر بازارهای دارایی همچون ارز عنوان می کنند نااطمینانی اقتصادی بر تمامی بازارها حتی مسکن اثرگذار است.

پس لرزه افزایش قیمت ارز بر بازار مسکن

به اعتقاد کارشناسان حوزه مسکن؛ همگام با افزایش نرخ ارز، قیمت‌ها در بازار طلا و مسکن نیز رشد می‌کند و با کاهش نرخ ارز، قیمت‌ها در این بازارها روندی تقریبا نزولی پیدا می‌کند.

به اعتقاد یک کارشناسان حوزه اقتصاد ، از یک نظر دلار رقیب مسکن است و زمانی برای سرمایه‌گذاران جذاب می‌شود، اقبال به مسکن کاهش می‌یابد، مسکن کالایی است که تغییرات کندی دارد و سرمایه‌گذاران در کوتاه‌مدت به سمت دلار، طلا و بورس تمایل دارند؛ ازسوی دیگر افزایش نرخ دلار نشانه‌ای از کاهش ارزش ریال است و باتوجه به انتظار تورمی که در جامعه ایجاد می‌کند، بخشی از توجه مردم برای حفظ ارزش خرید سرمایه‌های خانوار به سمت مسکن می‌رود، از این نظر می‌توان گفت افزایش نرخ دلار با افزایش نرخ مسکن همبستگی مثبتی دارد.

اما در شرایط کنونی جامعه که ریسک های کلان اقتصادی هم عرض هم رشد می کنند بازار مسکن هم همانند سایر بازارهای سرمایه  رشد می کند .

همچنین مصالح ساختمانی و اقلام وارداتی ساخت‌وساز متاثر از نرخ دلار هستند که آن هم تاثیر مثبت در نرخ مسکن دارد؛ بنابراین رابطه ارز و مسکن به این شکل است که در کوتاه‌مدت که شیب افزایش نرخ دلار بالاست، مسکن نمی‌تواند همپای آن جلو برود اما در طولانی‌مدت، خود را با آن تطبیق می‌دهد.

افزایش نرخ ارز موجب افزایش قیمت مسکن می شود

بهروز ملکی کارشناس اقتصاد مسکن  هم در یادداشتی که در کانال تلگرامی اش منتشر شده است ، به  دو  اثر متضادی که نرخ ارز بر قیمت مسکن دارد پرداخته و نوشته است؛ «افزایش نرخ ارز، سطح عمومی قیمت‌ها را در اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن افزایش می‌دهد. این عامل، اثری همسو بر قیمت مسکن می‌ گذارد. دراین حالت، ارز به منزلۀ عامل تورم و بالطبع شاخصی برای قدرت خرید است در نتیجه افزایش نرخ ارز موجب افزایش قیمت مسکن می شود.»

به گفته وی بازار ارز، یکی از جایگزین‌‌های بازار مسکن است. بنابراین، افزایش نرخ ارز باعث کاهش تمایل سرمایه (علی الخصوص سرمایه‌ های سوداگرانه) برای ورود به بازار مسکن می‌شود. این عامل اثری ناهمسو بر قیمت مسکن می‌ گذارد. در این حالت، ارز به منزله رقیب مسکن است در نتیجه افزایش نرخ ارز موجب کاهش قیمت مسکن می شود.

دو نیروی فوق، هم‌جهت نیستند اما شواهد یک دهه اخیر بازار مسکن کشورمان حاکی از قویتر بودن نیروی اول نسبت به نیروی دوم است لذا در مجموع، قیمت مسکن همسو با نرخ ارز حرکت کرده و خود را با آن تطبیق داده است. به گونه ای که از سال ۱۳۹۰ به این سو، قیمت هر متر مربع مسکن در تهران حول و حوش ۱۰۰۰ دلار (۸۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار) بوده است.

براین اساس انتظار می رود بازار مسکن بیش از طرح های پرطمطراقی که رسانه‌ای می‌شوند، از بازار ارز تاثیر بپذیرد.

در مجموع هرچند تاثیر سایر متغیرها بر بازار مسکن، قابل انکار نیست اما می توان بازار ارز را قطب نمای نسبتا کم خطایی برای بازار مسکن در نظر گرفت.

قیمت مسکن به کدام سمت می‌رود؟

در این شرایط، برخی کارشناسان نیز هستند که پیش‌بینی می‌کنند که قیمت مسکن در ماه‌های پایانی سال افت خواهد کرد. تحلیلگران اقتصادی معتقدند تفاوتی که بازار مسکن در نیمه نخست امسال با نیمه دوم آن دارد، در این است که اگرچه در ماه‌های پایانی سال گذشته و نیمه نخست امسال خریداران واقعی و مصرف کننده، قدرت خرید مسکن نداشتند و تنها سوداگران وارد آن می‌شدند، اما در نیمه دوم امسال، حتی سوداگران نیز از بازار مسکن خارج و رکود سنگینی بر آن حاکم می‌شود.

به باور آنها، سرمایه‌های مردم که مسکن را به عنوان کالای مصرفی تلقی می‌کنند، در حدی نیست که بتوانند ملک مورد نظر خود را خریداری کنند؛ درنتیجه رکود این بازار در ماه‌های پایانی سال جاری افزایش می‌یابد.

نرگس رزبان، کارشناس بازار مسکن، دو دسته عوامل اثرگذار بر روند بازار مسکن طی شش ماهه دوم سال ۹۹ را اعلام کرد و گفت: عواملی همچون کاهش قدرت خرید خانوار به‌واسطه افزایش بیش از حد قیمت و اشباع قیمتی در بازار مسکن، کاهش قدرت پوشش‌دهی تسهیلات خرید مسکن، رشد قابل‌توجه قیمت در ماه‌های گذشته، اجرای برنامه‌های تولید مسکن در قالب طرح اقدام ملی مسکن و تحویل مسکن مهر، احتمال کاهش تحریم‌ها و ثبات نرخ ارز از جمله عواملی است که می‌تواند زمینه ثبات قیمت مسکن در ماه‌های آتی از سال جاری را رقم بزند.

وی همچنین تصریح کرد: علاوه بر این دسته از فاکتورهای اثرگذار بر بازار مسکن، دسته دیگری عواملی در صورت بروز می‌توانند زمینه استمرار رشد قیمت در این بازار را رقم بزند.

به گفته رزبان، افزایش نرخ ارز و بروز نوسانات ارزی جدید، کاهش عرضه مسکن در مقایسه با نیاز، بالا بودن نرخ تورم عمومی و افزایش هزینه‌های ساخت و احتمال افزایش نقدینگی به‌دلیل احتمال استقراض دولت از بانک‌مرکزی برای جبران کسری بودجه ناشی از کاهش درآمدهای نفتی و… از جمله عوامل مهمی است که احتمال افزایش مجدد قیمت ملک در ماه‌های آتی از سال جاری را فراهم خواهد کرد.

این کارشناس بازار مسکن با تاکید آنکه ریتم تحولات در بازار مسکن به برآیند نیروهای اثرگذار بر قیمت مسکن بستگی دارد، افزود: تا زمانی که نقدینگی تولید شده نتواند جذب تولید شود، فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن، ارز، خودرو، طلا و… ادامه یافته و منجر به افزایش قیمت در این بازارها می‌شود.

رزبان با این وجود متذکر شد: با توجه به تحولات اخیر و شرایط اقتصادی حاکم بر کشور، به‌نظر می‌رسد هرچه به ماه‌های انتهایی سال نزدیک شویم، از شیب افزایش قیمت در بازار مسکن کاسته شود.

بازار اجاره آرام می‌گیرد؟

حسام عقبایی، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز در خصوص وضعیت قیمت‌ها در بازار اجاره مسکن معتقد است: قیمت اجاره‌بها از سه عامل تورم عمومی، رابطه بین عرضه و تقاضا و رشد قیمت مسکن تاثیر می‌پذیرد.

وی افزود: قیمت مسکن از زمستان سال گذشته همواره رشد کرده که خود به خود بر بازار اجاره تاثیر گذاشته است. توازن بین عرضه و تقاضا نیز با اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی در حال کنترل است؛ البته به دلیل اینکه بسیاری از واحدهای خالی واحدهایی لوکس و با متراژ بالا است شاید برای بازار مصرفی مناسب نباشد، اما به طور کلی می‌تواند از رشد افسارگسیخته قیمت مسکن جلوگیری کند.

عقبایی به وضعیت بازار اجاره در نیمه دوم سال اشاره کرد و متذکر شد: در مجموع کاهش جابه‌جایی‌ها در نیمه دوم سال و کاهش تقاضا قیمت اجاره در نیمه دوم سال را با ثبات و کاهش احتمالی مواجه خواهد کرد، همزمان صدور قبض ‌های مالیاتی در نیمه دوم سال می‌تواند تا حد زیادی باعث عرضه واحدهای بیشتر شود.

باید از سفته بازی جلوگیری کرد

در این بین مسئولین به خصوص بهارستان نشین‌ها نیز اظهار نظرهای مختلفی داشتند در همین خصوص عضو کمیسیون عمران مجلس گفت: برای مدیریت بازار مسکن باید از سفته بازی جلوگیری کرد، یکی از راه کارهای موثر در مقابله با دلالان، اخذ مالیات از عایدی سرمایه است.

مجتبی یوسفی با اشاره به بررسی لایحه مالیات بر عایدی سرمایه در هیأت دولت، اظهارداشت: متأسفانه در سال های اخیر به دلیل نبود نظارت کافی، بازار مسکن دچار آشفتگی و تنش بسیاری شده و شاهد افزایش چند برابری قیمت ها در بازار هستیم.

نماینده مردم اهواز، باوی، حمیدیه و کارون در مجلس شورای اسلامی ادامه داد: قطعا برای مدیریت بازار مسکن باید از سفته بازی جلوگیری کرد، یکی از راه کارهای موثر در مقابله با دلالان، اخذ مالیات از عایدی سرمایه است که در این راستا باید قوانین مصوب به درستی اجرایی شود و مانع از خرید و فروش مسکن با نرخ کاذب شود.

وی گفت: مالیات از عایدی سرمایه یکی از انواع پیشرفته در حوزه مالیاتی است که می تواند در ساماندهی بازار کمک شایانی کند، البته این مسئله غیرقابل انکار است که ما باید به صورت ریشه ای نسبت به اصلاح و بهبود اقتصاد کشور اقدام کنیم.

این نماینده مردم در مجلس یازدهم گفت: با اجرای مالیات از عایدی سرمایه، اگر شما خانه ای را خریداری کرده و سپس اقدام به فروش آن کردید، باید از محل سود این معامله، بخشی را به عنوان مالیات پرداخت کنید.

عضو کمیسیون عمران مجلس افزود: مجلس از ارسال لایحه مالیات بر عایدی سرمایه از سوی دولت استقبال می کند، اما قطعا اگر تعللی در این رابطه صورت گیرد، مجلس خود طرحی را در این رابطه را پیگیری می کند.

گاوبندی جدید املاکی‌ها با فروشنده

البته داستان مسکن و قیمت‌های عجیب و غریبش تنها به تحلیل منطقی بازار ختم نمی‌شود و به گفته عضو کمیسیون عمران مجلس « با افزایش تلاطم بازار مسکن شاهد دریافت زیرمیزی از سوی برخی از مشاوران املاک هستیم، به این صورت که فرد املاکی با فروشنده به صورت پنهانی توافق می کند، که در صورت فروش ملک مورد نظر با قیمت بالاتر، سود حاصله از این افزایش را تقسیم کنند.»

اقبال شاکری با اشاره به موضوعات مطرح شده درباره افزایش تعرفه معاملات مشاوران املاک، گفت: من از اساس با مکانیزم فعلی اخذ حق کمیسیون مشاوران املاک مخالف هستم، زیرا هیچ دلیلی وجود ندارد که املاکی ها برای انعقاد قراردادها به صورت درصدی کارمزد دریافت کنند.

نماینده مردم تهران، ری، شمیرانات، اسلامشهر و پردیس در مجلس شورای اسلامی ادامه داد: زمینه فعالیت مشاوران املاک جزء حوزه مشاغل خدماتی محسوب می شود، از این رو در امور خدماتی نباید در ازای انعقاد قرارداد، کارمزد به صورت درصدی اخذ شود. در شرایط کنونی در تمام دفاتر ارائه خدمات به مشتریان، تعرفه های ثابتی وجود دارد که مشتری در ازای دریافت خدمات، مبالغی را به عنوان کارمزد ثابت پرداخت می کند.

شاکری گفت: مکانیزم کنونی دریافت حق کمیسیون مشاوران املاک به صورت درصدی از کل قیمت مسکن، رویکرد بسیار اشتباهی است که تنها مشتریان و متقاضیان تاوان آن را می دهند.

این نماینده مردم در مجلس یازدهم ادامه داد: پرونده مشاوران املاک تنها معطوف به مکانیزم حق کمیسیون آن ها نیست، متأسفانه با افزایش تلاطم بازار مسکن شاهد دریافت زیرمیزی از سوی برخی از مشاوران املاک هستیم، به این صورت که فرد املاکی با فروشنده به صورت پنهانی توافق می کنند، که در صورت فروش ملک مورد نظر با قیمت بالاتر، سود حاصله از این افزایش را تقسیم کنند.

شاکری گفت: من به عینه بارها شاهد بروز تخلف در دفاتر مشاوران املاک بوده ام و قطعا مسئولان اتحادیه مشاوران باید پاسخگوی وضعیت فعلی این حوزه باشند.

عضو کمیسیون عمران مجلس گفت: به طور حتم اعضای این کمیسیون به صورت جدی به مسئله اصلاح قانون مشاوران املاک ورود خواهند کرد، زیرا با ساماندهی این حوزه، بخشی از مشکلات بازار مسکن رفع خواهد شد.

در نهایت باید دید با تمام این اتفاقات بازار مسکن در پیچ و خم روزهای سرد و کوتاه پاییز و زمستان چه سرنوشتی خواهد داشت.