ایرانیان مشتریان دست به نقد مسکن در ترکیه

مهناز اصغری

تب و تاب سرمایه‌گذاری ایرانیان در ترکیه در چند سال اخیر بسیار بالا گرفته است. این در حالی است که اقتصاد ترکیه مدتی است که دچار تحولات مهمی همچون کاهش ارزش لیر، افزایش شدید تورم، کاهش نرخ بهره، رشد سرمایه‌گذاری در بخش‌هایی مثل مسکن و افزایش دستمزدها است.

به گزارش روزنامه «صبح امروز» دولت ترکیه با هدف جذب سرمایه‌های خارجی و ورود ارز به کشور خود در چندساله اخیر به‌خصوص پس از کاهش ارزش لیر در برابر دلار آمریکا، اقدام به تصویب و اجرای قوانین سهل‌گیرانه جهت دادن اقامت به اتباع خارجی کرده است. در گذشته جهت اخذ اقامت اتباع خارجی در ترکیه باید یکی از شروط داشتن 3 میلیون دلار سپرده بانکی یا داشتن 2 میلیون دلار سرمایه ثابت؛ خریداری ملکی به ارزش حداقل یک میلیون دلار و ایجاد اشتغال برای حداقل ۱۰۰ شهروند ترک محقق می‌گردید؛ اما دولت ترکیه با کاهش قابل توجه شرایط اقامت، جذابیت بسیار بیشتری برای سرمایه‌گذاری اتباع سایر کشورها فراهم کرد. به همین جهت بر اساس آیین نامه اصلاح آیین نامه اجرای قانون شهروندی ترکیه که با امضای رجب طیب اردوغان رییس جمهور ترکیه، در شماره چند روز قبل روزنامه رسمی ترکیه منتشر شد؛ تغییراتی در شرایط پذیرش اتباع خارجی به تابعیت ترکیه ایجاد شد.

بر این اساس امکان اخذ اقامت ترکیه با یکی از راه‌های سرمایه‌گذاری مستقیم با مبلغ ۵۰۰ هزار دلار؛ خرید ملک با حداقل ارزش ۲۵۰ هزار دلار و عدم فروش و انتقال به مدت 3سال، سپرده گذاری حداقل 3ساله معادل 500هزار دلار، خریداری 3ساله اسناد بدهی دولت به ارزش حداقل 500هزار دلار و یا ایجاد اشتغال برای ۵۰ شهروند ترک امکانپذیر گردیده است.

ترکیه و 468 میلیارد دلار بدهی خارجی

چندی پیش رئیس اتاق مشترک ایران و ترکیه در خصوص هشدار به مردم برای سرمایه‌گذاری در ترکیه بیان کرد: از هموطنان می‌خواهیم روی سرمایه‌گذاری در ترکیه حساب باز نکنند؛ چرا که این کشور با 468 میلیارد دلار بدهی خارجی، جزو بدهکارترین کشورهای دنیاست.

مهرداد سعادت تاکید کرد: بر اساس برآوردهای انجام شده در اتاق، با درآمد امروز ترکیه و در صورت رشد اقتصادی کنونی و نبود موانعی مانند کرونا، این کشور بعد از 27 سال از دردسر بدهی خارجی رهایی خواهد یافت.

ملکی که 10.5میلیارد تومان در سال گذشته با احتساب هر لیر 3500 تومان خریداری شده، امسال با احتساب هر لیر 2100تومان و کسر 35درصدی مالیات، 4میلیارد و 95 میلیون تومان ارزش دارد. این یعنی قریب به 60درصد ضرر پنهان!

سرمایه گذاری از طریق خرید ملک، سپرده بانکی ثابت، خرید سهام و کارآفرینی

در این میان اما، با وجود هشدارهایی مبنی بر متضرر شدن سرمایه گذاران در این کشور و نوسان‌های لیر و… رسانه‌های داخلی و خارجی به طور مداوم از اقبال ایرانیان به سرمایه‌گذاری و البته خرید ملک در کشور ترکیه خبر می‌دهند. موضوعی که مبحث اصلی این گزارش است.

در این خصوص یک کارشناس اقتصادی در گفتگو با «صبح امروز» بیان می‌کند: وضعیت اشتغال و اقتصاد چندسال اخیر کشور  ما سبب شده تا کشورهای همسایه همچون ترکیه از این شرایط سواستفاده کرده و مردم را با وعده و وعیدها و تبلیغات رنگارنگ به سمت خود بکشانند. یکی از این وعده ها نیز اخذ اقامت در این کشور است و راه‌های این اخذ اقامت نیز، با سرکایه گذاری از طریق خرید ملک، سپرده بانکی ثابت، خرید سهام و کارآفرینی است.

سهولت در تعاملات بین‌المللی

محسن قرائی مطرح می‌کند: بنا بر رتبه بندی سالیانه بانک جهانی، ترکیه به لحاظ سهولت در انجام بیزینس در جهان از رتبه 43 سال 2018 به رتبه 33 سال 2019 دست یافته است. این موضوع بیانگر این است که ترکیه در جهت ایجاد بازارهای تجاری به سمت تکریم سرمایه‌گذار گام برمی‌دارد و به آنها چراغ سبز نشان می‌دهد. همین امر یکی از نقاط قوتی است که سرمایه‌گذاران به سرمایه‌گذاری در چنین کشوری راغب می‌شوند.

وی با اشاره به اینکه «یکی از مهمترین دلایل استقبال از سرمایه‌گذاری در ترکیه، اخذ اقامت آن کشور است» می‌گوید: پاسپورت ترکیه در فهرست 20 پاسپورت برتر جهان قرار داشته و مدت اعتبار آن به صورت 10 ساله است. تمدید آن نیز به صورت مدام العمر انجام می‌شود و فرد بدون دریافت ویزا امکان سفر به بیش از 100 کشور جهان و بیش از 20کشور منطقه شنگن را خواهد داشت. این مهم برای فعالین حوزه اقتصاد به معنای سهولت در تعاملات بین المللی است.

ایرانیان؛ رتبه نخست خریداران ملک در ترکیه

قرایی تصریح می‌کند: در خصوص استقبال ایرانیان از خرید ملک در این کشور نیز، بدون تردید موج تبلیغات و جذابیت‌های به نمایش گذاشته شده در بسترهای اینترنتی و ماهواره‌ای، در رسیدن ایرانیان به رتبه نخست خریداران ملک در این کشور در سال 2019 و حتی اوایل 2020 موثر بوده است. چراکه در سال 2017 فقط 792 ملک در کل ترکیه توسط ایرانیان به خریداری رسیده بود، اما  در سال 2019 این رقم به  5423 و در سال ۲۰۲۰ میلادی به ۷۱۸۹ واحد مسکونی رسید.

وی با اشاره به اینکه «از سال ۹۷ تا ۹۹، هفت میلیارد دلار ارز از کشور بابت خرید ملک در ترکیه خارج شده است» تاکید می‌کند: مسبب حدود 9برابر شدن خرید ملک در ترکیه توسط ایرانیان در یک بازره زمانی 4ساله، اقتصاد راکد و بیمار ایران در سال‌های اخیر به تبع افزایش تحریم‌ها و البته افزایش نرخ دلار است که منجر به بروز ناامیدی گسترده در نسل جوان و میانسال برای سرمایه‌گذاری در کشور خود و به ریال است. همچنین سهولت رفت و آمد بین 2 کشور، اخذ شهروندی و مشاهده نشدن کلاهبرداری‌های بزرگ و عمده، در کنار اعتمادی که فروشندگان املاک در قبال دریافت پول و ثبت و ارائه سند و پاسپورت نشان دادند، در این جهش رفتاری ایرانیان حائز اهمیت و موثر است.

رشد اقتصادی پائین، تورم بالا، نوسان زیاد در پارامترهای تاثیرگذار بر اقتصاد ایران، کاهش ارزش پول ملی و اعتبار و جایگاه پاسپورت ایرانی از دلایل اقبال ایرانیان به ترکیه است

بیش از 1000شرکت با ماهیت ایرانی در ترکیه

این کارشناس اقتصادی با اشاره به اینکه « تحریم‌های شدید اقتصادی ایران و محدودیت مراودات مالی بین اقتصاد ایران و سایر کشورها، منجر به حضور ایرانی‌ها در ترکیه و ثبت شرکت در این کشور شده است» ابراز می‌کند: مردم کشور ما در سال 2017 بالغ بر300 شرکت با ماهیت ایرانی و در سال 2019 قریب به 1000 شرکت در این کشور به ثبت رساندند.

وی می‌گوید: رشد اقتصادی پائین، تورم بالا، نوسان زیاد در پارامترهای تاثیرگذار بر اقتصاد ایران، کاهش ارزش پول ملی و اعتبار و جایگاه پاسپورت ایرانی از دلایل اقبال ایرانیان به ترکیه است.

قرایی مطرح می‌کند: بروز تنش ارزی خصوصاً در کشورهایی که بدهی خارجی بالایی دارند، برای حاکمیت آنها خطر جدی محسوب می‌شود؛ به همین جهت نیز در ترکیه شرایط حضور سرمایه گذار را تسهیل کرده‌اند. البته نوسان ارزش لیر در مقایسه با دلار، برای ایرانیانی که به دلار باید سرمایه گذاری کنند و به طور نمونه ملک بخرند، ریسک بالایی دارد.

ضررهای پنهان سرمایه‌گذاری در ترکیه

وی تاکید می‌کند: هرچند که متوسط قیمت مسکن در ترکیه، در فاصله یک سال اخیر حدود ۳۰ درصد افزایش قیمت داشته، اما در خرید و فروش ملک در این کشور ضرر پنهان نهفته است. به طور نمونه اگر یک خانه را سال گذشته به قیمت 3میلیون لیر خریده باشند، حالا آن خانه 3میلیون و 900هزار لیر قیمت دارد. اما قیمت لیر در سال گذشته که ۳۵۰۰ تومان بوده و حالا چیزی نمانده که به کانال 1000تومانی وارد شود. همچنین هنگام فروش ملک در ترکیه باید مالیات ۳۵ درصدی عایدی سرمایه هم پرداخت کنید. یعنی نه تنها 30درصد رشد نداشته که حتی در صورت ثبات نرخ لیر بازهم 5درصد ضرر وجود دارد، هرچند که ثبات نرخ لیر نیز نسبتا با توجه به اقتصاد ترکیه چندان قابل اعتناد نیست.

این کارشناس اقتصادی ادامه می‌دهد: به عبارتی ملکی که 10.5میلیارد تومان در سال گذشته با احتساب هر لیر 3500 تومان خریداری شده، امسال با احتساب هر لیر 2100تومان و کسر 35درصدی مالیات، 4میلیارد و 95 میلیون تومان ارزش دارد. این یعنی قریب به 60درصد ضرر پنهان! با این توضیحات هر نوع سرمایه گذاری در این کشور را با همین فرمول می‌توان محاسبه کرد تا ضرر پنهان آن، آشکار گردد.

نمی‌توان به آینده اقتصاد ترکیه امیدوار بود

اقتصاددانان معتقدند ریشه کاهش ارزش لیر در ترکیه همانند مشکلاتی است که در سال‌های ۷۰ تا ۷۵ در ایران به وجود آمد. در این سال‌ها یک سری بدهی‌های خارجی صورت گرفته بود و وقتی زمان برگشت بدهی‌ها رسیده بود پول‌ها در پروژه‌های بلندمدت درگیر بود و ریال سقوط کرد. هرچند که سقوط پول هر کشوری می‌تواند به شرطی که متغیرهای بعدی اقتصاد هم پشتیبانی کنندف باعث توسعه صادرات شود. اما بدون شک به مدیریتی صحیح نیازمند است که با توجه به شرایط فعلی اقتصاد ترکیه و سیاست‌های غلط اقتصادی چندان نمی‌توان به آن امیدوار بود. بنابراین آینده اقتصادی ترکیه به مراتب می‌تواند از ایران و نرخ تورم دو رقمی آن در سال‌های اخیر هم پیشی بگیرد .

در ایران نیز بدون شک با سیاست های دستوری راه به جایی نخواهیم برد، بنابراین اگر به دنبال حفظ سرمایه‌ها در داخل کشور هستیم، باید با مهندسی معکوس و اطمینان دادن به مردم، آینده‌شان را تضمین کنیم.