برزخی به نام خانه‌دار شدن

مهناز اصغری

با گسترش روز افزون جمعیت و توسعه شهرها و از طرفی دغدغه خانه­دار شدن خیل عظیمی از مردم در دو دهه اخیر، موضوع سرمایه­گذاری در حوزه خرید مسکن از اهمیت بسیار بالایی برخوردار شده­است. در این زمینه، تمایل خرید قسطی املاک برای قشر مستاجر و کم درآمد جامعه و استهلاک اقساط در زمانی نزدیک به ۲ سال، جذابیت پیش­خرید آپارتمان را دو چندان کرده­­­­است و حجم معاملات پیش­فروش در سال­های اخیر، اثبات­کننده‌ این ادعا است.

تا قبل از سالِ ۱۳۸۹ هیچ سازوکار و نظارت قانونی بر نحوه پیش فروش عادی ساختمان حاکم نبود و قسمت عمده­ دعاوی، اعم از حقوقی یا کیفری، از ناحیه پیش خریداران و بعضا پیش­فروشندگان در محاکم مطرح می­شد. با نوسانات بازار و افزایش قیمت مصالح ساختمانی، برخی پیش فروشندگانِ ساختمان، از انجام تعهد استنکاف نموده و یا عده­ای سودجو از خلا قانونی سواستفاده کرده و یک واحد را به دو یا چند نفر واگذار می­کنند. نتیجه این نقیصه، سرگردانی مردم در پله­های دادگستری جهت احقاق حق و در برخی مواقع از بین رفتن سرمایه­های آنان بود.

به همین منظور قوه مقننه به موضوع مطروحه ورود و در بهمن ماه ۱۳۸۹ قانونی به نام “قانون پیش فروش ساختمان” را از تصویب مجلس شورای اسلامی گذراند و جهت جلوگیری از مشکلات پیشین و همچنبن با هدف حمایت از پیش خریداران، مقرر نمود که انعقاد هر قرارداد با موضوع پیش­فروش تنها با سند رسمی امکان­پذیر است و تنظیم عادی آن جرم محسوب شده و مستوجب تعقیب کیفری و تعیین مجازات برای پیش­فروشنده یا مشاورین املاک می­باشد. اما پس از گذشت قریب به یک دهه از تصویب قانون فوق الاشعار، هم­چنان شاهد نقضِ این قانون هستیم. به نحوی که برخی از مشاورین املاک اقدام به تنظیم و انعقاد قراردادهای پیش­فروش به صورت عادی کرده و مشکلات پیشین نیز در خصوص تضییع حقوق پیش­خریداران و در برخی مواقع پیش­فروشندگان هم­چنان ادامه دارد.

به همین جهت به سراغ رئیس و نائب­رئیس کانون سردفتران و دفتریاران خراسان رضوی رفتیم تا در ارتباط با عدم اجرای قانون پیش­فروش پاسخگوی سوالات ما باشند.

عدم استفاده از نظرات تخصصی کارشناسان در تصویب قانون پیش­فروش ساختمان

محمدرضا غلامپور، رئیس کانون سردفتران و دفتریاران خراسان رضوی در خصوص تصویب قانون پیش­فروش ساختمان گفت: در حوزه قانون­گذاری، شایسته است که مقنن قبل از تصویب قوانین تخصصی، از اهلِ فن و متخصصان مربوطه تحقیقات مقتضی را معمول نماید. اما به نظر می­رسد در زمان تصویب این قانون آن طور که باید، نظرات تخصصی اخذ نشده­است. به­طور مثال در فرآیند اجرا، دفاتر اسناد رسمی با مشکلات متعددی مواجه هستند و کاملا روشن است که قانون­گذار از نظرات تخصصی کانون سردفتران و دفتریاران بهره مند نشده­است.

وی در پاسخ به این پرسش که چه موانعی در خصوص اجرای قانون وجود دارد و چه اقداماتی در جهت حذف موانع برداشته شده است اذعان داشت: یکی از مدارک لازم برای تنظیم سند پیش­فروش، ارائه شناسنامه فنی است. به نحوی که شهرداری­ها ، هم زمان با صدور پروانه ساخت مکلف به صدور آن می باشند. متاسفانه تا چندی پیش برخی از شهرداری­های مناطق ۱۲گانه مشهد اطلاعات کاملی پیرامون نحوه و کیفیت صدور آن نداشتند. اما با جلسات فشرده­ای که توسط معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان خراسان رضوی و با حضور تمامی نهادهای مرتبط با این قانون از جمله شهرداری، دارایی، اداره راه و شهرسازی، نظام مهندسی، کانون سردفتران و دفتریاران، اتحادیه مشاورین املاک و صداوسیما برگزار شده، بسیاری از مشکلات و موانع سابق از جمله صدور شناسنامه فنی حل شده­است. اما متاسفانه حسب ادعای برخی متقاضیانِ سند رسمی پیش فروش، تعداد معدودی از شهرداری­ها، هم­چنان در صدور شناسنامه فنی تعلل می­نمایند و به همین دلیل امکان تنظیم سند رسمی وجود ندارد.

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران خراسان رضوی تاکید کرد: جلسات موصوف در جهت باز شدن قفل تنظیم اسناد رسمی، همچنان ادامه دارد. اما یکی دیگر از موانع پیش­رو، نقض قانون توسط برخی دفاتر مشاورین املاک می­باشد. به نحوی که علی­رغم مجرمانه بودن تنظیم این نوع قراردادهای عادی، هم چنان شاهد آن هستیم.

تعابیر گوناگون از واژه مذاکرات مقدماتی

غلامپور در رابطه با محدوده فعالیت دفاتر مشاورین املاک گفت: برابر ماده ۲۴ قانون پیش­فروش، مشاورین املاک تنها در حد مذاکره مقدماتی حق دخالت در معاملات پیش­فروش را دارند. در مسیر صحیح این پروسه، مردم باید به دفاتر مشاورین املاک مراجعه کرده و پس از انجام مقدمات ابتدایی و تحقق وعده بیع ، متعاقبا جهت ثبت رسمی معامله به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند. آنچه در قانون پیش­فروش به عنوان مذاکره مقدماتی تصریح شده­است، منطبق با ماده ۳۳۵ قانون تجارت می­باشد. زیرا برابر این قانون واحدهای مشاورین املاک نقش دلال را ایفا می­نمایند و دلال کسی است که در مقابل اجرت، واسطه انجام معاملاتی شده یا برای کسی که می خواهد معاملاتی نماید طرف معامله پیدا می­کند. اما در کشور ما روالی بر خلاف قوانین جاری متداول شده و آژانس­های معاملاتی، بدون داشتن تخصص و مهارت کافی، علاوه بر دلالی و واسطه­گری مبادرت به انعقاد قرارداد نیز می­نمایند.

او ادامه داد: به همین منظور از واژه مذاکرات مقدماتی تعابیر گوناگونی شده­است و عده­ای آن را به عنوان صلاحیت این مجموعه در تنظیم پیش­قرارداد تعبیر نموده­اند که به نظر اشتباه می­باشد. بنابراین در این قسمت، قانون پیش­فروش بدون نقص می­باشد، اما تعارض قانون با رویه عملی  باعث شده­است که دفاتر مشاورین املاک برای خود حق تنظیم  قرارداد را قانونی بدانند و از سویی دیگر همین سوء برداشت، موجبات منع اجرای قانون پیش­فروش را ایجاد نموده­است. زیرا متعاملین پس از تنظیم قرارداد عادی، خود را فارغ و بی نیاز از ثبت رسمی سند پیش­فروش می دانند.

غلامپور گفت: در جلسات برگزار شده، مقرر شد تا قبل از اصلاح قانون، دفاتر مشاورین املاک مذاکرات مقدماتی را در فرمت­های مشخصی که به کوشش معاونت پیشگیری از جرم تدوین شده­است، انجام داده و بلافاصله طرفین را جهت ثبت رسمی قرارداد پیش­فروش، به یکی از دفاتر اسناد رسمی هدایت نمایند. بنابراین می­طلبد قوای مقننه در خصوص رفع تعارض قانون( ماده ۳۳۵ قانون تجارت) با رویه عملی و نقش دفاتر مشاورین املاک در قراردادها قانونِ مدونی را تصویب نمایند. بلاشک با این اقدام از ورود بسیاری از پرونده­ها به محاکم کاسته خواهدشد.

لایحه اصلاح قانون پیش فروش در دست بررسی است

در ادامه محمدجواد زبردست نائب­رئیس کانون سردفتران و دفتریاران خراسان رضوی گفت: به لحاظ رفع ایرادات قانون پیش­فروش، لایحه­ای به منظور اصلاح، تهیه شده و در کمیسیون قضایی مجلس در دست بررسی است. در نسخه جدیدی که با عنوان لایحه پیش­نویس اصلاح قانون پیش­فروش ساختمان تهیه شده، نقش مشاوران املاک و دستمزد آنها برای رسیدن پیش­خریدار و پیش­فروشنده به یکدیگر با لحاظ محدوده مشخصی برای ثبت رسمی قرارداد تعریف شده­است.

زبردست در پاسخ به این پرسش که میزان مجازات اشخاصی که بدون سند رسمی اقدام به پیش­فروش می­نمایند و یا بدون اخذ مجوز از اداره راه و شهرسازی اقدام به تبلیغ واگذاری املاک به صورت پیش­فروش می­نمایند، تصریح‌کرد: حوزه جرم­انگاری در قانون ناظر به پیش فروشندگان مشاورین املاک و مطبوعات و رسانه­ها می­باشد، به نحوی که اگر پیش­فروشنده­ای با سند عادی مبادرت به پیش­فروش واحدی نماید، به حبس از ۹۱ روز تا یک سال و یا پرداخت جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه دریافتی محکوم می­شود. مجازات مشاورین املاک نیز در ارتباط با تنظیم قرارداد برای بار اول یک سال تعلیق، برای بار دوم دوسال تعلیق و برای بار سوم ابطال پروانه کسب است. از سویی دیگر مطبوعات و رسانه­ها، پیش از انتشار آگهی تبلیغاتی واگذاری واحدهای پیش­فروش، مکلفند ابتدا از اداره راه و شهرسازی مجوز لازم را کسب نمایند. در غیر این صورت به توقیف تا حداکثر ۲ ماه و پرداخت یک تا ۱۰ میلیون تومان جزای نقدی محکوم خواهند شد.

نائب­رئیس کانون سردفتران و دفتریاران خراسان رضوی اضافه نمود: برابر تبصره ماده ۲۳قانون پیش فروش، جرائم فوق در زمره جرائم قابل گذشت می­باشد به نحوی که تنها در صورت شکایت پیش خریدار یا اداره راه و شهرسازی تعقیب کیفری آغاز شده و با گذشت شاکی، پرونده مختومه می­گردد. از سویی دیگر به موجب ماده ۱۰۶ قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۹۲ مرور زمان شکایت دعاوی کیفری یک سال از تاریخ وقوع جرم است و پس از آن پیش­خریدار و یا اداره راه و شهرسازی حق طرح شکایت ندارند. به نظر  یکی از موانع اجرایی این قانون، قرار گرفتن این جرم در ردیف جرائم قابل گذشت است و معمولا پیش خریداران پس از گذشت یک سال از انعقاد قرارداد عادی و بعد از اطلاعِ خُلف وعده­های پیش­فروشنده به شکایت کیفری روی می­آورند اما به لحاظ گذشت زمان امکان رسیدگی کیفری وجود ندارد. خوشبختانه در لایحه اصلاح قانون پیش فروش این نقیصه برطرف شده و جرم موصوف در ردیف جرائم غیرقابل گذشت قرار گرفته­است.

زبردست اظهار داشت: تنظیم اسناد پیش فروش نیازی به پرداخت مالیات ندارد. هزینه­های تنظیم سند پیش­فروش در دفاتر اسناد رسمی، بر اساس ارزش معاملاتی یا همان قیمت منطقه­بندی محاسبه و دریافت می­گردد که در مجموع مبلغ قابل توجهی محسوب نمی­شود.

وی تاکید نمود: دفاتر اسناد رسمی در شهرستان مشهد آمادگی تنظیم اسناد پیش­فروش را دارند و به پیش­خریداران توصیه می­کنم که به جهت جلوگیری از مشکلات قضایی نسبت به ثبت رسمی قرارداد اقدام نمایند. مدارک مورد نیاز جهت ارائه به دفترخانه عبارت است از: اصل سند مالکیت یا اجاره نامه رسمی، پروانه ساخت و شناسنامه فنی، بیمه­نامه مسئولیت مدنی ساختمان و گواهی مهندس ناظر دائر بر اتمام عملیات پی کنی

امید به تصویب لایحه اصلاح قانون پیش­فروش!

در پایان امیدواریم با تصویب لایحه اصلاح قانون پیش­فروش، مشکلات موجود مرتفع شده و مردم به راحتی بتوانند جهت ثبت رسمی قراردادهای یاد شده به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند. شهرداری­ها نیز در راستای ارائه شناسنامه فنی برای تنظیم سند پیش­فروش، همکاری لازم در این زمینه را مبذول فرموده و همچنین مشاورین املاک ضمن اطلاع از وظایف خود در پروسه پیش­فروش، پس از اقدامات اولیه، تنها در راستای ارجاع پیش­خریدار و پیش­فرونده به دفاتر اسناد رسمی گام بردارند تا در نهایت کمتر شاهد زیان­های مالی افراد جامعه باشیم.