نگاهی به وضعیت ناپایدار مسکن؛

غول مسکن شکسته خواهد شد؟

اردیبهشت 7, 1400/16 دیدگاه /در اسلایدر, اصلی, اقتصاد /توسط صبح امروز

ریحانه موسوی

قیمت مسکن در ایران نسبت به میانگین جهانی و حتی کشور‌های همسایه تا اندازه‌ای بالا است، که تمایل سرمایه‌گذاران ایرانی به حضور در کشور‌‌هایی همچون ترکیه برای خرید مسکن را افزایش داده است.

به گزارش «صبح امروز»، یکی از مهم‌ترین مسائلی که موجب این تفاوت قیمت شده، تغییر ماهیت مسکن در ایران است؛ به این نحو که مسکن در ایران به سبب گرانی از کالای مصرفی به کالایی سرمایه‌ای تغییر کرده. علاوه بر آن، چالش زمین نیز هنوز به قوت خود باقی است.

فشار گرانی مسکن بر دوش قشر ضعیف

طی سال‌‌های اخیر قیمت مسکن و زمین خصوصاً در شهر‌های بزرگ به شكل بی‌رويه‌ای افزايش و رشد تصاعدی داشته، اين امر موجب فشار بيشتر بر اقشار کم درآمد شده و از سوي ديگر اين قشر كمتر از تسهیلات مسکن بهره برده‌اند. اين در حالي است كه سیاست‌های اجرایی نظام باید به‌گونه‌ای باشد که این گروه بتوانند بیشتر از ساير اقشار جامعه از تسهیلات مذكور براي خريد مسكن استفاده كنند.

نقش مشاورین املاک در گرانی‌ها

هر ساله حدود 800هزار ازدواج در کشور صورت می‌گیرد که این رقم همواره با نرخ رشد مثبتي در سال‌های آتی ادامه خواهد داشت و یکی از اصلی‌ترین نیاز‌های این زوج‌های جوان تهیه مسکن است. مشاوران املاك يكي از عوامل موثر در افزايش قيمت بوده و از زمان تصمیم به فروش يا اجاره توسط فروشنده تا خرید یا اجاره آن توسط خریدار، همواره نقش اساسی را در تعریف و تعیین قیمت، بازی می‌کنند.

عوامل تعیین کننده قیمت مسکن

قیمت مسکن براساس قیمت منطقه‌ای مسکن، مرغوبیت آن در منطقه، محل، سال ساخت، امکانات در اختیار و … ارائه می‌شود كه در بسیاری از این ويژگي‌ها نظر فروشنده و خصوصا مشاوران املاک تعیین کننده بوده و در نهایت قیمت مسکن در منطقه را تعیین می‌كند.

تعیین و برآورد قیمت مسکن در مناطق شهری از اهمیت زیادی برای برنامه‌ریزان وتصمیم‌گیران برخوردار است. به‌ویژه اگر بتواند سهم عوامل تاثیر‌گذار در ارزش املاک را به خوبی منعکس نماید، می‌تواند در بسیاری از سیاست‌های شهری و منطقه‌ای مورد استفاده قرارگیرد.

نقش برنامه‌ریزی مسئولان در مهار تورم

از آنجا که از یک‌سو شکوفایی بخش مسکن در سرانه تولید ملی موثر بوده و افزایش اشتغال را به همراه خواهد داشت، و از سوی دیگر افزایش وام مسکن برای خرید یا هرگونه افزایش نقدینگی موجب بالا رفتن تورم و فاصله‌ گرفتن سطح درآمد عمومی با هزینه مسکن خواهد شد، لذا برنامه‌ریزی مسئولان دولتی در مهار تورم و افزایش قیمت، همراه با ایجاد رونق در بازار مسکن نیازمند مطالعه دقیق این موضوع می‌باشد.

راهکار‌های رئیس جمهور آینده

اما اکنون با‌توجه به قرار گرفتن در آستانه انتخابات ریاست جمهوری، سوالی که مطرح می‌شود این است که دولت آینده با چه راهکارهایی می‌تواند غول مسکن را شکست دهد؟

اختصاص زمین به مردم با اجاره ۹۹ ساله، اعطای تسهیلات بلندمدت برای ساخت مسکن و تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان و اخذ مالیات بر خانه‌های خالی، جزو مهمترین راهکارهایی است که دولت سیزدهم می‌تواند برای ساماندهی بخش های عرضه و تقاضای مسکن اجرایی نماید.

برای بررسی این راهکار‌ها به سراغ یک کارشناس ارشد برنامه‌ریزی و توسعه اقتصادی و فعال و کارشناس بازار مسکن رفتیم که در این خصوص می‌گوید: هر رئیس جمهور یکسری سیاست‌های کلی و همچنین مختص در دوران خود انجام می‌دهد به عنوان مثال در زمان آقای احمدی نژاد طرح مسکن مهر راه اندازی شد و با تمام مخالفت‌هایی که در مورد آن وجود داشت آن را انجام داد‌.

محمد علیزاده در گفتگو با «صبح امروز» ادامه می‌دهد: بسیاری از افراد نسبت به کیفیت این طرح انتقاد داشتند، اما اکنون خواهان بسیاری دارد و توانست برای بسیاری از اقشار مختلف جامعه راهگشا باشد. آقای روحانی نیز در ابتدا طرح مسکن ملی را به راه انداخت که اگر به شکل درستی انجام می‌شد طرح بدی نبود.

مسکن ملی ناکام

وی تشریح می‌کند: طرح این بود که یکسری از زمین‌های منابع طبیعی را در اختیار دولت بگذارند و دولت بتواند در آنها خانه بسازد و به دلیل رایگان بودن زمین آن سوبسیدی را برایش قرار دهد، این طرح در هر شهری اجرا می‌شد واقعا موفق بود اما فقط حرف آن زده شد.

علیزاده با بیان اینکه یکی از دلایل قیمت سرسام‌آور مسکن این است که تقاضا زیاد بوده و جمعیت ما بالا است، تصریح می‌کند: اگر این امتیازها، سیاست‌های قبلی، شکست‌ها و پیروزی‌هایی که مسکن مهر داشت با یکدیگر تلفیق می‌شد، می‌توانست طرح جذاب و جدیدی باشد که هر دولتی از آن استقبال کند و موجب تولید مسکن می‌شد.

طرح رفسنجانی برای مسکن

وی با ارائه مثالی عنوان می‌کند: در زمان آقای رفسنجانی طرحی اجرا شد که در آن یک قسمت از شهر قم به نام سالاریه از منابع طبیعی گرفته شد، قطعه‌بندی گردید و با سوبسید‌های ویژه و خوب به افراد اعطا شد که در آن خانه ساختند، این طرح ۲۵ تا ۳۰ سال پیش اجرا شد که در آن زمان حدودا خارج از شهر بود، اما اکنون یکی از بهترین مناطق قم به شمار می‌رود.

افزایش شکاف در جامعه

این کارشناس بازار مسکن تبیین می‌کند: ما همیشه به این طرح‌ها طوری نگاه می‌کنیم که گویی می‌خواهیم برای قشر ضعیف جامعه خانه بسازیم و این قشر بی‌خانمان هستند. دولت همیشه به قشر کم‌درآمد جامعه نگاه می‌کند و خود با دست خود می‌خواهد شکاف جامعه را بیشتر کند. مسکن مهر و ملی برای ضعفا است در صورتی که بسیاری از طرح‌ها می‌تواند اجرا شود که مخصوص افراد متوسط به بالای جامعه باشد و راهگشا و کارساز باشد.

رفاه اجتماعی و جایگزینی اقشار

وی در ادامه می‌گوید: اگر رفاه اجتماعی افزایش یابد و کسی که قشر متوسط رو به بالا است شرایط بهتری برایش ایجاد شود، قشر ضعیف جایگزین آن می‌شوند اما ما جامعه را از سمتی دیگر می‌بینیم.

مالیات بر خانه‌های خالی، محکوم به شکست

علیزاده در خصوص اجرایی شدن طرح مالیات بر خانه‌های خالی نیز ابراز می‌کند: این اقدام تاثیر مثبتی نخواهد داشت و محکوم به شکست خواهد بود، زیرا تمام طرح‌ها زمانی که می‌خواهند وجاهت اجرایی پیدا کنند یا دولت عوض می‌شود یا وزیر و یا طرح. اکنون هم در آستانه تعویض دولت هستیم.

فرار از طرح مالیات بر خانه‌های خالی

وی می‌گوید: دلیل بعدی این است که اگر این طرح به جایی برسد و اتفاق بیفتد، مسلم بدانید کسی که چندین خانه دارد مانند زمان احمدی‌نژاد که برای منازل خود پرده نصب می‌کردند و چراغ‌های آن را روشن می‌گذاشتند و می‌گفتند خالی نیست و دارای سکنه است، اکنون نیز چنین اقداماتی صورت می‌گیرد. اگر دولت بخواهد در این مورد سختگیرانه عمل کند، از سوی دیگر راهکار‌های فرار از آن زیاد است.

گول زدن و گول خوردن ممنوع

این کارشناس ارشد برنامه‌ریزی و توسعه اقتصادی ادامه می‌دهد: موضوع دیگری که در خصوص طرح مالیات بر خانه‌های خالی وجود دارد این است که این راه درست نیست و برای مردم گول‌زننده است زیرا تنها یک راه درآمد برای دولت ایجاد می‌کند اما آیا دولت مالیاتی که از صاحبان خانه‌های خالی می گیرد برای افراد بی خانه صرف می کند؟ خیر این کار را نمی‌کند اگر هم بخواهد انجام دهد مدیریت آن را ندارد و بروکراسی پیچیده‌ای دارد.

افزایش تورم با طرح مالیات بر خانه‌های خالی

وی خاطر‌نشان می‌کند: وقتی راجع به مسکن صحبت می‌کنیم باید طرحی را عملیاتی کنیم که به نفع مردم باشد و عملی شود این اقدام می‌تواند موجب آن شود که در بخش آنالیز قیمت مسکن یک مورد دیگر نیز تحت عنوان مالیات به آن اضافه شود و صاحبخانه بگوید من این میزان مالیات به دولت پرداخت کرده‌ام که بیشتر باعث تورم می شود.

وام‌های تورم‌زا

محمد علیزاده در خصوص وام‌های مختلفی که بانک‌ها برای خرید خانه به مردم اعطا می‌کنند اظهار می‌کند: میزان این وام‌ها آنقدر نیست که مردم بتوانند با آن خانه‌دار شوند و عملاً بانک برای خود به دنبال مشتری می‌گردد تا پولش را خرج کند و سودی را به دست آورد، اما نمی‌داند چگونه این کار را انجام دهد و همان پول با تزریق به بازار باعث ایجاد تورم می‌شود.