گذار از مدیریت پروژهمحور به برندسازی استراتژیک
مهناز اصغری
شهر مشهد، به عنوان یکی از قطبهای اصلی اقتصاد و گردش مالی در ایران، همواره یکی از پویاترین بازارهای ساختوساز و سرمایهگذاری را در سطح کشور به خود اختصاص داده است. در این میان، مدیریت پروژههای عمرانی با پشتوانه نهادهای توسعهای نظیر صندوق بازنشستگی کشوری، تنها یک فعالیت اقتصادی ساده نیست؛ بلکه مسئولیتی سنگین در جهت حفظ ارزش داراییها و تأمین امنیت مالی نسلهای پیشین محسوب میشود.
به گزارش روزنامه «صبح امروز»؛ در شرایطی که نوسانات اقتصادی، مدیریت هوشمندانه سرمایه را به یک ضرورت تبدیل کرده است، بازنگری در استراتژیهای اجرایی و مالی هلدینگهای زیرمجموعه، نه تنها برای توسعه زیرساختهای شهری، بلکه برای تضمین بازگشت سرمایه و حفظ حقوق بازنشستگان، گامی حیاتی و اجتنابناپذیر است.
در این خصوص مدیرعامل هلدینگ عمران و ساختمان صندوق بازنشستگی کشوری با اشاره به ساختار کلی صندوق بیان کرد: ساختار هلدینگهای اقتصادی سرمایهگذاری صندوق بازنشستگی کشوری در چهار حوزه اصلی تعریف شده است: هلدینگ انرژی (شامل مجموعههای پتروشیمی و فولادی)، هلدینگ آتیه صبا (متشکل از صنایع کشاورزی، صنایع شیر، معدن و هوانوردی)، هلدینگ مالی (فعال در حوزه بورس و کارگزاری و…) و هلدینگ صبا عمران که به عنوان بازوی تخصصی در بخش ساختوساز و عمران فعالیت میکند.
گسترش جغرافیای سرمایهگذاری
دکتر روح الله اوقانی آرانی افزود: در حال حاضر صندوق بازنشستگی کشوری و شرکت های زیر مجموعه مالک تعداد زیادی زمین و ملک است که اگرچه بخش عمدهای از آن در اختیار شرکتهای زیرمجموعه قرار دارد، اما از آنها املاک به عنوان فرصتهای مستعد جهت تعریف پروژههای سرمایهگذاری در اولویت قرار دارند.
وی با اشاره به اینکه «مهمترین زون سرمایه گذاری صبا عمران شهر تهران است» مطرح کرد: تهران میزبان پروژههای متعددی است که تعدادی از آنها در سال جاری به بهرهبرداری خواهند رسید. از جمله این داراییهای استراتژیک، دو ملک اختصاصی چند هزار متری در منطقه فرشته است که به دلیل موقعیت جغرافیایی کمنظیر، بالاترین ارزش ملک در کشور را به خود اختصاص دادهاند. در چنین پهنههایی، بازار مسکن ماهیت متفاوتی دارد؛ به طوری که قیمتها نه بر اساس کفهای متعارف)، بلکه در سطوح بالاتر تعریف میشوند. در این کلاس از پروژهها، ساختوساز با استانداردهای لوکس و بهرهگیری از مصالح ممتاز (با اولویت متریال ممتاز ایرانی) یک ضرورت است، چرا که در این سطح از بازار، هرگونه کوتاهی در کیفیت و طراحی، عملاً امکان رقابت و توجیه اقتصادی را از بین میبرد.
مدیرعامل هلدینگ صبا عمران افزود: در منطقه بندرعباس، داراییهای استراتژیک شامل حدود ۴۰ هزار متر مربع زمین مستعد در یکی از بهترین نقاط و تعدادی املاک خرد در نقاط ممتاز است. در استانهای گیلان و مازندران، نیز تمرکز بر پروژههای شاخص است؛ از جمله پروژه «انصاری رشت» که به عنوان نخستین برج بلندمرتبه شهر رشت، در سال جاری کلنگزنی خواهد شد. همچنین، زمین ۹۰ هکتاری مجموعه سابق «رشت الکتریک» در مرکز شهر رشت، از داراییهای کلیدی در این استان محسوب میشود. در استان مازندران نیز، برنامهریزی برای آغاز عملیات ساخت پروژههای جدید در مناطق نور، نوشهر و سلمانشهردر سال جاری در دستور کار قرار دارد تا با رویکرد مولدسازی املاک، توسعه داراییها در این مناطق پیگیری شود.
وی ادامه داد: در مورد تبریز، به دلیل هزینههای بالای انتقال تجهیزات، انجام پروژههای تکواحدی صرفه اقتصادی ندارد؛ به همین دلیل ما به تبریز به چشم یک زون نگاه نمیکنیم، چون تنها یک پروژه در آنجا داریم. با این حال، پروژه ۲۹ بهمن به دلیل ابعاد بزرگ و قابلیت سودآوری بالا، ما را برای انجام آن ترغیب میکند.
تحول در اکوسیستم ساختوساز مشهد
اوقانی آرانی با اشاره به اینکه «مشهد یکی دیگر از زونهای اقتصادی ما برای سرمایهگذاری محسوب میشود» گفت: مشهد از سه ویژگی خاص برخوردار است. نخست اینکه برخلاف بسیاری از شهرها، بازار مسکن مشهد به دلیل جمعیت ۳.۵ میلیونی و حضور سالانه دهها میلیون زائر داخلی و خارجی، بسیار پویا و همیشگی است. علاوه بر این، قدرت نقدشوندگی املاک در این شهر بسیار بالا بوده است، به طوری که ما در فراخوانها و مذاکرات فروش، همیشه بلافاصله با مشتریان مواجه شدهایم. نکته مهم دیگر نیز تنوع بالای فرصتهای سرمایهگذاری در بخش مسکن است؛ برخلاف تهران که در مناطقی مثل فرشته امکان وجود پروژههای با متریال عادی تقریباً وجود ندارد، در مشهد طیف وسیعی از پروژهها، از سطح متوسط تا بسیار لوکس، در کنار هم حضور دارند.
وی تصریح کرد: برخلاف انتقادهای معمول از مدیریتهای پیشین، من باید از عملکرد مدیریت های پیشین و همچنین شرکت «عمارت هشتم» در مشهد قدردانی کنم؛ چرا که پروژههای آنها کار بسیار خاصی بوده است. پروژه باغشهر گلبهار نمونهای موفق از کارآفرینی و سودآوری است که هم برای شرکت و هم برای شهر مشهد، فضایی استاندارد و باکیفیت ایجاد کرد. این پروژه با در نظر گرفتن ذائقه مشتری، ویلاهایی با طراحی بهروز و تیپهای معماری منحصربهفرد ساخته است که امروز هم به عنوان یک اثر شاخص در منطقه شناخته میشود.
مدیرعامل هلدینگ عمران و ساختمان صندوق بازنشستگی کشوری با اشاره به اینکه «این پروژه ۲۸ هکتاری شامل ۱۰۳ ویلا است که با توجه به طراحی معماری و فضای اختصاصی هر واحد، با استقبال بسیار خوبی روبهرو شد» ادامه داد: اگرچه به دلیل محدودیتهای نقدینگی، پروژه در مقطعی با توقف مواجه شد، اما پس از تأمین منابع، روند ساخت دوباره با قدرت ادامه یافت. در حال حاضر، تنها ۳ زمین ساخته نشده باقی مانده و ۲۲ ویلا نیز در مراحل مختلف ساخت (بین ۳۰ تا ۹۰ درصد پیشرفت فیزیکی) هستند و مقرر شده است که ۲۵ واحد نهایی نیز در قالب طرحهای جدید طراحی و ساخته شود.
وی با تاکید بر اینکه «پروژه چشمانداز نیز یکی از دستاوردهای شاخص شرکت عمارت هشتم در مشهد است» مطرح کرد: در حالی که بلوکهای اجرا شده این پروژه با استانداردهای معمول شهر همخوانی دارند، پروژه عرش آسمان که در حال تکمیل است، پروژهای متفاوت و ویژه محسوب میشود؛ چرا که با قرارگیری در یک محدوده مسکونی، بلندترین برج مسکونی شهر مشهد خواهد بود که چشماندازی بینظیر از شهر و مناطق کوهستانی را ارائه میدهد.
وی تصریح کرد: این پروژه با زیربنای ۴۲ هزار متر مربع در ۲۳ طبقه، با تمرکز بر معماری مدرن و بازطراحی نما، تلاش کرده است تا ظاهری متمایز از سایر ساختمانهای مشهد داشته باشد. در طراحی «عرش آسمان»، کیفیت مصالح و امکانات رفاهی در اولویت قرار گرفتهاند؛ از جمله فضاهای سبز، مسیر دوچرخهسواری و زمین بازی که محیطی آرام و استاندارد را فراهم میکنند. همچنین امکانات رفاهی گستردهای نظیر استخر، سینما، فضای ورزشی و سه طبقه پارکینگ با ظرفیت ۳۳۰ خودرو در نظر گرفته شده است. علاوه بر این، طراحی روف گاردن به عنوان فضایی اختصاصی برای استراحت و تعامل اجتماعی، از دیگر ویژگیهای این مجموعه است.
اوقانی آرانی با تاکید بر اینکه «این پروژه که با همکاری صندوق بازنشستگی، صبا عمران و شرکت عمارت هشتم در قالب یک مجموعه دولتی اجرا میشود، بر ارتقای کیفیت زندگی تأکید دارد» گفت: در این مرحله، هدف ما تنها سرعت در ساخت یا رقابت در ارتفاع نیست، بلکه هدف اصلی، رقابت در کیفیت و ارائه استانداردهای هتلینگ در مقیاس مسکونی است تا پروژهای با سطح کیفی بالاتر از استانداردهای منطقه خلق شود.
وی افزود: در راستای عبور از دوره توقف طولانی پروژه عرش، هلدینگ تصمیمات راهبردی جدیدی را برای تسریع در روند تکمیل آن اتخاذ کرده است؛ از جمله تزریق مستقیم نقدینگی از سوی هلدینگ به شرکت عمارت هشتم و الزام به نرخ پیشرفت ساخت مشخص (تولید هر طبقه در ۵۰ روز). همچنین در حوزه توسعه زیرمجموعهها، فرآیند همگرایی و تجمیع شرکتهای تخصصی در صبا عمران در جریان است. در کنار پروژههای شاخص فعلی مانند صبا فولاد در بندرعباس، پروژههای جدیدی همچون عطار مشهد (در محل سابق نمایندگی صندوق بازنشستگی) نیز در مراحل نهایی قرار دارند.
مدیرعامل هلدینگ صبا عمران گفت: در نهایت، رویکرد جدید هلدینگ در مدیریت پروژهها، فراتر از نظارت سنتی و با تمرکز بر حضور میدانی جهت شناسایی دقیق اشکالات برای تصمیمگیری سریعتر است؛ هدفی که با بهرهگیری از دانش فنی متخصصان و فناوریهای نوین (از جمله هوش مصنوعی در طراحی)، به دنبال ایجاد بازاری با کیفیت و استاندارد در حوزه مسکن مشهد میباشد.
اصلاح پارادایمهای عمرانی
وی در تحلیل چرایی رکود حاکم بر پروژهها، عدم ثبات در ساختارهای مدیریتی را به عنوان اصلیترین عامل دانست و عنوان کرد: تغییرات مکرر در سطوح مدیریتی، از جمله تغییر ۶ مدیرعامل در صندوق بازنشستگی کشوری طی ۶ سال اخیر و میانگین دوره مدیریتی کمتر از یک سال در هلدینگ صبا عمران، یکی از دلایل اصلی کندی فرآیندها بوده است. این عدم ثبات، شرکت عمارت هشتم را نیز تحت تأثیر قرار داده بود؛ به طوری که این شرکت برای مدتی طولانی فاقد مدیرعامل و هیئت مدیره کامل بود و تنها با سرپرست اداره میشد.
اوقانی آرانی افزود: با این حال، با اجرای دستورالعمل جدید هیات وزیران مبنی بر الزام به تعیین هیئت مدیره و مدیرعامل حرفهای برای شرکتهای زیرمجموعه صندوق، مسیر اصلاحی آغاز شده است. هدف اصلی در این دوره، تثبیت ساختار مدیریتی و جایگزینی مدیریتهای موقت با متخصصان حرفهای است تا از تکرار چرخه رکود ناشی از تغییرات مکرر جلوگیری شده و روند توسعه پروژهها با ثبات و تداوم پیش برود.
وی با اشاره به اینکه «در زمینه مدیریت مالی، رویکرد جدید هلدینگ بر بازنگری در استراتژیهای نقدینگی و کاهش وابستگی به تزریق منابع از سوی صندوق و هلدینگ تأکید دارد» ابراز کرد: هدف اصلی، بهرهگیری از برند قدرتمند شرکتهای زیرمجموعه برای جذب منابع مالی از مسیرهای متنوع و نوین است. برنامه توسعهای جدید، شامل استفاده از تسهیلات بانکی، ایجاد سازوکارهای جذب سرمایه خرد و بهویژه بهرهگیری از ظرفیتهای سرمایهگذاری بازنشستگان است. با توجه به امنیت بالای سرمایهگذاری در بخش مسکن به عنوان ابزاری کلیدی برای مهار تورم، بانکها پتانسیل بالایی برای مشارکت در این پروژهها دارند. علاوه بر این، هلدینگ با هدف تقویت همکاری با بخش خصوصی، بر شفافسازی فرآیندها و استقرار حاکمیت قانون تمرکز کرده است تا اعتماد فعالان اقتصادی جلب شود.
مدیرعامل هلدینگ عمران و ساختمان صندوق بازنشستگی کشوری بیان کرد: در تحلیل ماهیت ریسک در بازار مسکن، باید میان «ریسکِ دارایی» و «ریسکِ عرضهکننده» تمایز قائل شد؛ چرا که مسکن همواره به عنوان یکی از امنترین پناهگاههای سرمایه در برابر تورم شناخته میشود و تاریخ نشان داده است که حتی در بحرانیترین دورانها مانند جنگ اخیر، قیمت این دارایی با رکود مواجه شده اما هرگز با کاهش ارزش روبرو نشده است. با این حال، تجربیات ناخوشایند گذشته در بازار، از جمله مدیریت نادرست پیشفروشها و عدم رعایت شفافیت، منجر به ایجاد شکاف اعتماد در بخش خصوصی شده است.
وی افزود: برای عبور از این چالش، استراتژی جدید ما بر بازگرداندن اعتماد از طریق تکیه بر اعتبار و پشتوانه قانونی صندوق بازنشستگی استوار است. این مسیر با رعایت دقیق مقررات قانونی و محدود کردن سقف پیشفروش به زیر ۳۰ درصد آغاز میشود تا از هرگونه ابهام مالی جلوگیری شود. هدف نهایی، گذار از مدل سنتی پیشخرید واحد به سمت مدلهای نوین و شفافِ سرمایهگذاری در پروژه است؛ مدلی که بر پایه ساختارهای سهاممحور و فناوریهای پیشرفتهای نظیر توکنایز (Tokenization) بنا شده تا امکان مشارکت امن، شفاف و قابل پیگیری را برای سرمایهگذاران فراهم آورد.
اوقانی آرانی در پایان بندی صحبتهای خود در خصوص چشم انداز هلدینگ عمران و ساختمان صندوق بازنشستگی کشوری مطرح کرد: چشمانداز توسعه هلدینگ صبا عمران و شرکتهای زیرمجموعه آن، فراتر از مدیریت پروژههای عمرانی، بر ایجاد یک هویت برندمتمایز و قدرتمند استوار است. با توجه به ظرفیتهای بالقوه و پتانسیلهای بالای موجود، اولویت استراتژیک ما، گذار از مدل سنتی ساختوساز به سمت خلق تجربه زیست است؛ چرا که در بازار امروز، رقابت دیگر بر سر چهاردیواری و متراژ نیست، بلکه کیفیت امکانات، توجه به سلیقه مخاطب و استانداردهای زندگی، تعیینکننده جایگاه در بازار است. هلدینگ با تمرکز بر تقویت برندینگ و سرمایهگذاری بر روی نیروی انسانی متخصص، به دنبال ایجاد یک تقاضای پایدار و خودجوش در بازار است. هدف ما، تبدیل شدن به مجموعهای است که نه تنها در حوزه ساختوساز، بلکه در حوزه ایجاد سبک زندگی مدرن و استاندارد، پیشرو و مرجع باشد؛ مسیری که با تکیه بر سرمایه، دانش فنی و مدیریت هوشمندانه، آیندهای روشن و توسعهیافته را برای تمامی ذینفعان رقم خواهد زد.