20درصد افزایش یا 100درصد؟
مریم اصغری
از اجاره‌خانه‌ها خبر دارید؟ می‌گویند حالا که فصل جابجایی مستأجران رسیده و بازار اسباب‌کشی‌ها داغ است، اجاره‌ها هم سر به فلک زده و افزایش بی‌حساب و کتاب آن بسیاری از مردم را مستأصل و سرگردان کرده است. آن هم در شرایطی که بر اساس آمارها، بیش از ۴۰ درصد از خانوارهای ایرانی مستاجر هستند و به طور میانگین ۷۰ درصد درآمد آنها برای اجاره بها پرداخت می‌شود. هرچند آمارها همیشه متفاوت با واقعیات موجود و نرخ واقعی جامعه است!
به گزارش روزنامه «صبح امروز» اواخر خردادماه بود که مصوبه دولت در زمینه تعیین حداکثر افزایش اجاره‌بها در هر سال تا سقف ۲۵ درصد در تهران و ۲۰ درصد در شهرهای سراسر کشور مورد تایید شورای‌عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا قرار گرفت و کلیات طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی نیز که شامل مواردی همچون الزام به ثبت قرادادهای اجاره املاک در سامانه الکترونیک ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، تعرفه کمیسیون دلالان معاملات املاک، تطبیق اجاره بهای تعیین شده در مقایسه با اجاره بهای سال قبل آن ملک بر اساس درصد اعلام شده توسط دولت و… می‌شد، در نشست علنی ابتدای ماه جاری با ۱۱۴ رای موافق و ۹۷ رای مخالف و ۵ رای ممتنع از ۲۲۴ آرای ماخوذه به تصویب رسید.
قانون در حمایت از مستاجر است و بدون مستندات کافی موجر اجازه بیرون کردن مستاجر را نخواهد داشت. بنابراین مستاجرین نباید از حق قانونی خود که تنها افزایش اجاره بها تا سقف 20درصد است، کوتاه بیایند
در این میان بد نیست اشاره‌ای داشته باشیم که بنا به گفته آرا شاوردیان، عضو کمیسیون عمران مجلس، اعمال جریمه برای بنگاه‌های معاملات ملکی متخلف، حذف معافیت مالیاتی، افزایش مالیات و هزینه دادرسی برای صاحب خانه‌هایی که مبالغ خارج از عرف تعیین می‌کنند، از جمله ضمانت‌های اجرایی برای رعایت سقف مجاز افزایش کرایه خانه است. اما برای تحقق تمامی این موارد وجود سامانه اطلاعاتی قوی از اهمیت بسیار زیادی برخوردار بوده و طرح مجلس نیز به این مهم تاکید دارد.
حداقل دو و نیم برابر بیش از مصوب 20 درصدی دولت
این روزها با یک گزارش میدانی و گفتگو با افرادی که به دنبال ملکی برای اجاره می‌گردند، به اعداد و ارقامی نگران کننده می‌رسیم و مشاوران و متصدیان دفاتر املاک نیز می‌گویند که مستاجران از نرخ‌های جدید شوکه شده‌اند؛ هرچند برای مصداق تائید این رقم‌ها نیز کافی است سری به سایت‌ها و اپلیکیشن‌های اجاره املاک بزنیم که عمدتا قیمت‌های دلخواه صاحبخانه‌ها را به تصویر می‌کشند.
این موارد درست در زمانی است که دولت معتقد است که نرخ افزایش بهای اجاره در تهران 25 و در کلانشهرها 20درصد است، اما واقعیت موجود نه تنها بر اساس مشاهدات عینی که افزایش چند برابری این درصد دستوری دولتی را نشان می‌دهد، بلکه بر اساس آمارهای مستند نیز فرای رقم 20 دردصدی است.
در این خصوص نیز باید اشاره‌ای داشته باشیم به «گزارش شاخص قیمت اجاره‌بهای واحدهای مسکونی خانوارهای شهری» مرکز آمار ایران که به طور میانگین در سال 97 متوسط تغییرات اجاره‌بهای خانوارهایی که قرارداد خود را تمدید کرده‌اند 24درصد، در سال 98 بالغ بر 29 درصد، در سال 99 قریب به 38درصد و در در سال 1400 میانگین افزایش اجاره‌بهای قراردادهای تمدیدی را 45 درصد گزارش می‌کند. همچنین تورم نقطه‌ای اجاره بهای مسکن در مناطق شهری ایران در فروردین 1401، رقم 51 درصد را نشان می‌دهد که به مراتب در اردیبهشت و خرداد نیز افزایش داشته است.
در این شرایط حتی اگر واقعیت مشاهدات میدانی که حاکی از افزایش 70 تا حتی 150 درصدی است را نیز در نظر نگیریم، همین ارقام بالغ بر دو و نیم برابر آن 20 درصدی است که دولت برای کلان شهرها تصویب کرد و وزارت راه و شهرسازی و نهادهای نظارتی مامور به اجرای آن شده‌اند.
چنانچه قرارداد اجاره با وساطت دلالان، مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی تنظیم شده باشد و در سامانه درج نگردد، دلالان، مشاوران املاک و متصدیان بنگاه‌های معاملات ملکی متخلف، توسط شعب سازمان تعزیرات حکومتی، علاوه بر جریمه نقدی معادل سه برابر حق‌الزحمه دریافتی، در مرتبه اوّل به محرومیت به مدت یک سال و در مرتبه دوم به محرومیت دائم از اشتغال به شغل مذکور محکوم می‌شوند
انتقادات نمایندگان مجلس به طرح دولت
این مهم به حدی است که در روزهای اخیر موضوع بازار لجام گسیخته مسکن حتی انتقادات نمایندگان مجلس را نیز در پی داشته، به طوری که حسن همتی نماینده مردم شاهین دژ و تکاب در مجلس گفت: امروز گرانی و بالا بودن مسکن و اجاره وحشتناک است، مردم خرید مسکن را رویا می‌دانند و اجاره‌ها هم حدود ۵۰ تا ۱۲۰ درصد افزایش پیدا کرده است.
همچنین عباس گودرزی نماینده مردم بروجرد در مجلس نیز خطاب به رئیس جمهور و وزیر راه گفت: اجاره بها در یک شهرستان بیش از ۱۰ برابر افزایش یافته است، مردم توان خرید و اجاره مسکن را ندارند، لذا لازم است تدبیری اندیشیده شود.
اقبال شاکری، یک عضو کمیسیون عمران در مجلس یازدهم یادآور شد: باید ضعف‌های “سامانه ملی املاک و اسکان کشور” در وزارت راه و شهرسازی برطرف شود و مدیریت اجاره مسکن در آن به درستی به مرحله عملیاتی شدن برسد، در غیر این صورت مانند تیر انداختن در تاریکی است.
طرح چند پرسش!
اکنون این پرسش مطرح می‌شود که آیا سیاست‌های دستوری دولت به درستی به مرحله اجرا می‌رسد که کنترل نرخ اجاره‌بها را در پی داشته و بلبشوی این بازار را کنترل کند؟ آیا مسیری که برای دسترسی به این مهم انتخاب شده است مسیر درستی است یا خیر؟ متخلفان چگونه شناسایی می‌شوند؟ و…
در این خصوص به گفتگو با یک کارشناس حوزه مسکن که تا پیش از این نیز در سمت رئیس سابق اتحادیه مشاورین املاک مشهد مشغول بوده است پرداختیم.
باید مستاجرین به حقوق خود واقف باشند
علی مرادزاده با اشاره به اینکه « در کشور ما طرح‌های ایده الیستی داده می‌شود، اما با تغییر رییس جمهور و وزرا به انجام نمی‌رسد. مثل همان طرح مسکن مهر در دوره قبل و یا حتی وعده ساخت 4میلیون مسکن در دولت فعلی که با گذشت یک سال هنوز به انجام نرسیده است»می‌گوید: قانون افزایش 25درصدی بهای اجاره در تهران و 20درصدی در کلان شهرها در دوسال اخیر و شیوع کرونا نیز مطرح شد. اما متاسفانه دولت و دستگاه‌های اجرایی در سال قبل آن را جدی نگرفتند تا مستاجرین بتوانند از این قانون استفاده کنند ولی دولت در حال حاضر مصمم به حمایت از مستاجران است و به کلیه دفاتر املاک نیز ابلاغ شده است.
وی مطرح می‌کند: در این میان اما راه درست این است که اطلاع رسانی‌ها بیشتر شود تا مستاجرین به حقوق خود واقف باشند. در شرایط فعلی متاسفانه مستاجر از ترس اینکه ممکن است موجر آنها را بیرون کند؛ تمکین می‌کنند و با افزایش غیرمتعارف مبلغ بهای اجاره ملک موافقت می‌کنند.
این کارشناس حوزه مسکن تاکید می‌کند: مستاجران اگر از حقوق خود مطلع باشند، نباید تن به افزایش بیش از 20درصد در مشهد بدهند چراکه در نهایت با اصرار به رعایت قانون موجر به شورای حل اختلاف خوانده می‌شود و و در انجا ناچار است با 20 درصد کنار بیاید.
وی با اشاره به اینکه « قاضیان شورای حل اختلاف نیز تنها با ارائه مستنداتی همچون فروش ملک و اجاره منزل به فرزندان با رویت مدارک کامل زیر بار تخلیه ملک خواهند رفت» می‌افزاید: قانون در حمایت از مستاجر است و بدون مستندات کافی موجر اجازه بیرون کردن مستاجر را نخواهد داشت. بنابراین مستاجرین نباید از حق قانونی خود که تنها افزایش اجاره بها تا سقف 20درصد است، کوتاه بیایند.
عدم شفافیت به نفع موجرین است
مرادزاده در پاسخ به این موضوع که «بسیاری از موجران با قرارداد کد رهگیری دار و ثبت قرارداد در سامانه الکترونیک ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور مخالف هستند» ابراز می‌کند: قطعا برخی از موجرین می‌خواهد از شفاف سازی فرار کنند چراکه عدم شفافیت به نفع آنها است. آنها می‌دانند که اگر قراردادی در سامانه ثبت شود، سال بعد نمی‌توانند به ناگاه اجاره را دوبرابر کنند و باید به 20 درصد پاییند باشند، چراکه پیشینه وجود دارد و بر اساس آن قیمت پایه افزایش پبدا می‌کند. در این میان اتحادیه مشاورین املاک مسئول پیگیری این قراردادها است و متخلفین توسط اتحادیه تحت پیگرد قرار می‌گیرند.
وی تصریح می‌کند: چنانچه قرارداد اجاره با وساطت دلالان، مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی تنظیم شده باشد و در سامانه درج نگردد، دلالان، مشاوران املاک و متصدیان بنگاه‌های معاملات ملکی متخلف، توسط شعب سازمان تعزیرات حکومتی، علاوه بر جریمه نقدی معادل سه برابر حق‌الزحمه دریافتی، در مرتبه اوّل به محرومیت به مدت یک سال و در مرتبه دوم به محرومیت دائم از اشتغال به شغل مذکور محکوم می‌شوند.
کد رهگیری حق مسلم مستاجر است
رئیس سابق اتحادیه مشاورین املاک مشهد تاکید می‌کند: کد رهگیری حق مسلم مستاجر است تا هم قرارداد ثبت رسمی و برای سال آینده پایه مشخص مالی وجود داشته باشد و هم مستاجر بتواند از تسهیلات ودیعه مسکن استفاده کند. همچنین با ثبت در سامانه دولت به آمار دقیقی از مستاجرین دست پیدا می‌کند و می‌تواند برای ساخت مسکن نیازسنجی و برنامه‌ریزی کند.
وی ابراز می‌کند: اگر آمارها واقعی نباشد، یا مسکن بیش از نیاز تولید می‌شود و روی دست تولید کننده و انبوه ساز می‌ماند و یا کمتر از نیاز تولید می‌شود و مثل مسکن‌های بینالود بدون سکنه فرسوده می‌شود و یا تقاضای بیش از عرضه را به وجود می‌آورد.
مرادزاده با اشاره به سیاست‌های تشویقی این طرح برای جذب بهتر موجران در مشارکت بیان می‌کند: موجرانی که مبادرت به تنظیم قرارداد اجاره خود در دفاتر اسناد رسمی و یا اقدام به ثبت آن در سامانه سامانه الکترونیک ثبت اسناد که مشاوران و بنگاه‌های معاملات املاک به آن متصل هستند و میزان افزایش اجاره بهای آنها بیش از میزان مذکور در ماده قبل نباشد، از محل منابع حاصل از اجرای این قانون و به تناسب منابع وصولی، از تخفیف تا سقف ۵۰ درصدی عوارض نوسازی و همچنین کاهش سود و افزایش مدت بازپرداخت تسهیلات خرید و بازسازی املاک برخوردار خواهند شد.
ایده‌های خلق‌الساعه بدون فکر
وی در پاسخ به اینکه «آیا بهتر نبود مانند کشورهایی که تجربه موفقی در سیاست‌های دستوری کنترل نرخ اجاره بها دارند، تعیین نرخ اجاره بهای مسکن درصدی از متغیر ارزش سالانه واحد مسکونی باشد تا بر اساس منطقه و قیمت‌هایی مشخص‌تر قابل کنترل‌تر باشد؟» ابراز می‌کند: این راهکار شدنی است. مشروط بر اینکه قیمت گذاری‌ها به درستی انجام شود، کما اینکه باید به این نکته نیز توجه کرد که در کشور ما در سال‌های اخیر قیمت مسکن تقریبا ده برابر شده است و اگر بخواهیم این ملاک را هم در نظر بگیریم، باید اجاره را به همان نسیت افزایش دهیم. اما توان پرداخت مستاجرین با نرخ حقوق قانون کار و… به این نسبت افزایش نیافته است. در شرایط فعلی قیمت گذاری دستوری دولت یکی از گزینه‌های روی میز است. اما بهترین آن نیست، چراکه زیرساخت‌ها هنوز به درستی محیا نشده است.
این کارشناس حوزه مسکن در پایان‌بندی صحبت‌های خود عنوان می‌کند: متاسفانه ما در کشور ایده‌های خلق‌الساعه بدون فکر زیاد داریم اما کم کم دولت و کارشناسان تصمیمات بهتری خواهند گرفت و شرایط بهتر خواهد شد. بنابراین تا روزی که به استاندارد قابل قبول جهانی برسیم، باید از همین سیستم‌های کنترلی استفاده کنیم .
لزوم تدوین سیاست‌های دستوری تشویقی
بدون تردید کم‌توجهی به بحث تولید مسکن از جمله پاشنه آشیل‌های بازار اجاره است و در این میان با توجه به هرم جمعیتی کشور، تقاضای بالقوه عظیمی بیش از آنچه که موجود است، در سال‌های آتی در بازار مسکن شکل خواهد گرفت که بخش اصلی آن، جمعیت در محدوده سنی 30 تا ۴۰ سال می‌باشند. همچنین واضح است که حتی اگر توان کسب درآمد این گروه سنی افزایش یابد، به طور طبیعی، این گروه سنی با توجه به نرخ تورم فعلی و وضعیت اقتصاد کشور و شاخص‌های رشد اقتصادی از انباشت پس‌انداز بالایی برخوردار نیست. به غیر از بخش کمی از این جریان تقاضا که با پشتوانه ثروت نسل‌های پیشین و یا با دریافت تسهیلات بانکی و غیربانکی به خرید خانه اقدام می‌کنند، بقیه افراد به مسکن اجاره‌ای روی می‌آورند. بنابراین سیاست‌های دستوری باید به گونه‌ای تنظیم گردد که تشویق لازم را نیز به همراه داشته باشد تا توافقات پشت پرده کمتر و مسکن تبدیل به املاک خالی صرف با نگاه سرمایه‌ای نشود.