بازار بدون نظارت اجاره بهای مسکن
مریم اصغری
چند سالی می‌شود که حوزه مسکن در خصوص اجاره بها با چالش‌های جدی همراه است. چرا که همواره نرخ اجاره بها روند صعودی، نامعقول و به عبارتی کمرشکن داشته و قشر مستاجر را روز به روز با چالش‌های زیادی مواجه کرده است.
به گزارش روزنامه «صبح امروز» حدود دو سالی می‌شود که برخی راهکارها و برنامه های دستوری در خصوص کنترل نرخ اجاره بها مصوب گشته است. راهکاری همچون تعیین سقف مجاز افزایش ۲۵ درصد سالانه برای قراردادهای اجاره که از دو سال قبل همزمان با اپیدمی ویروس کرونا آغاز شد و همچنان در حال اجرا است. اما شواهد از عدم توفیق این برنامه حکایت دارد و حاکی از آن است که اثرگذاری چندانی نداشته و فعالان بازار مسکن نیز این طرح را چندان موفق در اجرا نمی‌دانند.
کنترل بازار اجاره بها نیازمند تصمیم‌گیری های کوتاه مدت است
در این میان اما هرباره نمایندگان مجلس تلویحا از لزوم تعیین نرخ اجاره خانه سخن می‌گویند. به طور نمونه رئیس کمیسیون عمران مجلس گفت: دولت برای افزایش نرخ اجاره بها در سال جاری سقف تعیین کند و اجازه افزایش کرایه را بیش از نرخ تورم ندهد.
محمدرضا رضائی کوچی با اشاره به افزایش افسارگسیخته اجاره بها مسکن، ادامه داد: کنترل بازار اجاره بها مسکن، نیازمند تصمیم‌گیری‌های کوتاه مدت است چرا که ساخت خانه‌های طرح نهضت ملی مسکن، یک الی 2 سال به طول می‌انجامد و بسیاری از زوج های جوان هم اکنون نیازمند تامین مسکن هستند از این رو دولت باید به موضوع اجاره بها مسکن ورود کند.
این نماینده مردم در مجلس شورای اسلامی اضافه کرد: برای کنترل بازار اجاره بها، دولت باید در هیات وزیران مصوب کند که مالکان در سال جاری بیش از نرخ تورم اجازه افزایش اجاره بها را نداشته باشند به عنوان مثال در سال جاری تنها 25 الی 30 درصد امکان افزایش کرایه وجود داشته باشد نه 60 الی 70 درصد؛ این همان مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا است که متاسفانه به صورت کامل و دقیق اجرایی نشد، لذا باید با نظارت قوی بر عملکرد بنگاه های معاملاتی این مصوبه را به درستی اجرایی کنیم تا در زمان کوتاه این بازار مدیریت شود.
مدیریت بازار اجاره بها مشخص نیست
همچنین سید البرز حسینی، یک عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در در نشست علنی روز گذشته (یکشنبه، 28 فروردین ماه) مجلس شورای اسلامی در تذکر شفاهی خطاب به رئیس جمهور و تیم اقتصادی دولت با اشاره به افزایش نرخ اجاره بها گفت: بازار اجاره نشین ها رها شده و 30 میلیون اجاره نشین در این بازار دچار مشکل هستند و مدیریت بازار اکنون مشخص نیست و هر کسی به هر میزان می خواهد اجاره را بالا می برد و مردم در این بخش به شدت در معرض خطر هستند.
اگر بازار اجاره کنترل نشود…
اسماعیل حسین زهی، در نماینده مردم خاش، میر جاوه ، بخشهای نصرت آباد و کورین، وزارت راه و شهرسازی و وزارت صمت را کخاطب خود قرار داد. نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی گفت: وزارت راه و شهرسازی و وزارت صمت باید به موضوع گرانی اجاره بها مسکن ورود کنند، اگر از ابتدای سال برنامه ای برای کنترل بازار اتخاذ نشود تا پایان سال شاهد افزایش چشمگیر اجاره بها خواهیم بود.
چرا نگران ورود به ممنوعیت قیمت گذاری های کاذب هستیم؟
همچنین چندی پیش یک عضو مجمع نمایندگان استان تهران در مجلس نیز وزارت راه را مکلف به مدیریت بازار میداند و گفته است: شورای عالی مسکن باید وزارت راه را مکلف به مدیریت بازار مسکن کرده و این وزارتخانه نیز برای تحقق این امر قرارگاه مسکن تشکیل دهد.
اقبال شاکری در رابطه با افزایش اجاره بها مسکن گفت: تجربه بیانگر این است بازار مسکن که ابعاد مختلفی را از جمله ساخت واحد مسکونی، نظارت بر خانه‌های خالی، مسائل مربوطه وام ودیعه مسکن، بازار مصالح ساختمانی، نظارت بر قرار دادها خرید، فروش و اجاره و فعالیت بنگاه‌های معاملات ملکی را شامل می‌شود، که در این سال ها متولی مشخصی ندارد
این عضو کمیسیون عمران مجلس با طرح چند پرسش عنوان کرده است: چرا از این که به موضوع اجاره بها مسکن ورود کرده و قیمت تعیین کنیم، نگران هستیم؟ چرا از این که بر فعالیت بنگاه‌های معاملات ملکی ورود کرده و مانع قیمت گذاری های کاذب و یا عقد قرار دادهای صوری که موجب ضرر و زیان مردم شویم نگرانی داریم؟ چرا توان نظارت دقیق بر بانک‌های پرداخت کننده وام ودیعه مسکن را نداریم؟
در توافقات خصوصی امکان دخالت اجرایی و تقنینی نیست
در این بین اما یادداشت یک عضو هیات رئیسه کمیسیون اصل ۹۰ در مجلس به واقعیات جامعه موجر و مستاجری نزدیکتر است. علی خضریان در یادداشتی در خصوص ساماندهی بازار مسکن با اشاره به آماده سازی طرحی برای نظارت بر اجاره‌بهای واحدهای مسکونی نوشت: باید درنظر داشت که بر اثر عدم ثبات اقتصادی، افزایش قیمت‌ها در بخش کالاها و خدمات رخ می‌دهد؛ که منجر به افزایش قیمت در بخش مسکن، و به تبع آن، افزایش نرخ اجاره واحدهای مسکونی استیجاری نمایان خواهد شد و تا زمانی که علت آن پابرجاست، معلول نیز در پی علت باقی می‌ماند.
نماینده مردم تهران، ری، شمیرانات، اسلامشهر و پردیس در مجلس ادامه داد: حل اساسی مشکل افزایش کلان نرخ اجاره‌بها در گرو کنترل تورم و ایجاد شرایط پایدار اقتصادی است و نمی‌توان انتظار داشت تا زمانی که تورم دو رقمی در بخشهای مختلف تداوم دارد، موجران با نرخ‌های ثابت یا با افزایش اندک مبادرت به اجاره واحد مسکونی خود نمایند.
وی مطرح کزد: باید در نظر داشت مطابق اصول حقوقی (اصل آزادی قراردادها) و فقهی (اصل تسلیط) مداخله اشخاص ثالث از جمله حاکمیت در حوزه توافقات خصوصی افراد از قبیل تعیین میزان ثمن معامله، میزان اجاره‌بها، میزان مهریه و نحوه پرداخت آنها ممنوع شمرده می‌شود و امکان دخالت اجرایی و تقنینی نیست. اما در عین حال با عنایت به اینکه وصول اجاره‌بها توسط موجران، یکی از راه‌های درآمدزایی است؛ حاکمیت می‌تواند در راستای ساماندهی این موضوع، با اتخاذ سیاست‌های تشویقی و تنبیهی، موجران را به اخذ اجاره بهای کمتر تشویق و از دریافت اجاره بهای غیرمتعارف بر حذر دارد.
با نرخ‌گذاری، اجاره‌بها پایین نمی‌آید
کارشناسان حوزه مسکن بر این باور هستند که متغیرهای متعددی مثل نرخ تورم، وضعیت بازارهای موازی، میزان ساخت وساز، سود بانکی و نرخ دستمزد بر بازار مسکن اثرگذار است و سیاست های دستوری چندان کارساز نیست
یک کارشناس حوزه مسکن در گفتگو با ایسنا اظهار کرد: هرگونه مداخلات تعیین نرخ در حوزه مسکن جایگاهی ندارد و اگر اوضاع را بدتر نکند بهتر نخواهد کرد.
فرشید پورحاجت خاطرنشان کرد: شأن دولت، نظارت و تسهیل‌گری است. از سال ۱۳۸۷ یعنی ۱۴ سال پیش قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن به تصویب رسیده و می‌بایست طی این ۱۴ سال سازمان اجاره‌داری در کشور راه‌اندازی می‌شد اما متاسفانه هنوز شکل اجرایی به خودت نگرفته است. فقط وقتی شرایط بازار اجاره در کشور به مرز بحران می‌رسد صداهایی از وزارت راه و شهرسازی شنیده می‌شود مبنی بر اینکه می‌خواهیم سازمان اجاره‌داری تشکیل دهیم. اما چه زمانی این سازمان راه می‌افتد مشخص نیست.
دبیر کانون انبوه‌سازان، مهم‌ترین عامل در تعادل‌بخشی به بازار مسکن را افزایش ساخت و ساز دانست و گفت: تسهیل شرایط کسب و کار برای بخش خصوصی به منظور تولید مسکن وجود ندارد و هر ساله شرایط نسبت به سال قبل، بدتر می‌شود. فرار سرمایه‌ها در حوزه تولید مسکن در حال انجام است. مداخلاتی هم که گاها دولت و مجلس صورت می‌دهند شرایط را بدتر می‌کند.
به گفته پورحاجت، امسال نرخ عوارض ساختمانی، دستمزد و مالیات‌های سنگینی که وضع شده بالاتر از نرخ تورم است. قیمت نهاده‌های ساختمانی هم که دائما روند صعودی دارد و سیمان به پاکتی ۴۶ هزار تومان رسیده است.
وی خاطرنشان کرد: بالغ بر ۳۶ درصد خانوارها در کشور مستاجر هستند. بازار اجاره تابعی از مولفه‌های اقتصادی است. بنابراین نمی‌شود هزینه تولید مسکن را ۵۰ درصد بالا ببریم، اجاره بها را ۵۰ درصد افزایش دهیم، تورم نهاده‌های ساختمانی را رها کنیم و انتظار داشته باشیم با بخشنامه قیمت‌ها در بخش فروش و اجاره کنترل شود.