سیاست شکست‌خورده تعیین سقف اجاره بها
اواخر خردادماه سال جاری، ستاد ملی مقابله با کرونا، سقف افزایش اجاره بها را برای تهران، کلانشهرها و سایر شهرها به ترتیب ۲۵، ۲۰ و ۱۵ درصد تعیین کرد اما رصدهای میدانی و گزارش‌ها حاکی از این است که در ماه‌های اخیر علی رغم مصوبه تعیین سقف، اجاره بها با رشد بیش از ۵۰ درصدی مواجه بوده است.
به گزارش روزنامه «صبح امروز» و به نقل از مهر، بر اساس اعلام بانک مرکزی، اجاره بها در ابان امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته (ابان ۱۳۹۹) رشد ۵۱.۶ درصدی در تهران و ۵۴.۹ درصدی در سراسر کشور داشته است.
این در حالی است که شاخص مذکور (رشد اجاره بها) در ۸ ماهه ابتدایی امسال همواره صعودی بوده است. در فروردین امسال رشد اجاره بها در فروردین امسال نسبت به فروردین سال گذشته در تهران و کل کشور به ترتیب ۳۲.۳ و ۳۶.۱ درصد، در اردیبهشت سال جاری نسبت به اردیبهشت سال گذشته در تهران و کشور به ترتیب ۳۲.۶ و ۳۶.۳ درصد، در خرداد ۱۴۰۰ نسبت به خرداد ۱۳۹۹ در تهران و کشور به ترتیب ۳۳.۹ و ۳۷.۶ درصد، در تیر ماه امسال نسبت به تیر سال قبل در تهران و کشور به ترتیب ۳۴.۹ و ۳۸.۷ درصد، در مرداد ۱۴۰۰ نسبت به ماه مشابه سال قبل از ان در تهران و کشور به ترتیب ۳۷.۸ و ۴۱.۲ درصد، در شهریور امسال نسبت به شهریور سال گذشته اجاره بها در تهران و کشور رشد به ترتیب ۴۲.۸ و ۴۵.۷ درصدی و در مهر امسال به مهر پارسال اجاره بها در تهران و کشور به ترتیب رشد ۴۸.۴ و ۵۱.۳ درصدی را نشان می‌دهد.
مستاجران نقره داغ شدند
به این ترتیب نه تنها اجاره بها در ۸ ماهه امسال رشد حدودا ۲۰ درصدی در تهران داشته که در سال‌های قبل از ان چنین اتفاقی بی سابقه بوده است، بلکه مستاجران تهران با افزایش ۵۵ درصدی در ابان امسال نسبت به ابان سال گذشته مواجهند که با توجه به «متوسط» بودن این رقم، گزارش‌های میدانی حاکی از ان است که در برخی مناطق رشد اجاره مسکن افزایش شگفت انگیزی داشته است.
ضمن اینکه ارقام مذکور صرفا برای قراردادهایی است که در سامانه املاک و مستغلات کشور (سامانه مشاوران املاک) ثبت می‌شود؛ در حالی که بسیاری از قراردادهای اجاره مسکن به خصوص قراردادهای تمدیدی، موجر و مستاجر از مراجعه به دفاتر مشاوران املاک خودداری می‌کنند.
سقف افزایش اجاره بهای امسال، ۱۵ تا ۲۵ درصد؟
اواخر خرداد امسال ستاد ملی مقابله با کرونا، سقف افزایش اجاره بها را برای تهران، کلانشهرها و سایر شهرها به ترتیب ۲۵، ۲۰ و ۱۵ درصد تعیین کرد.
اگرچه معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی مدعی است این سقف تعیین شده، ویژه قراردادهای تمدیدی است، اما با توجه به اینکه رشد اجاره بها در بازار مسکن، اگر برای قراردادهای جدید بدون سقف باشد، قطعا هر میزان افزایشی که رخ دهد، سایر واحدهای مسکونی را هم در بر خواهد گرفت، لذا از ابتدا هم مشخص بود که امکان تفکیک در مصوبه برای واحدهای تمدیدی و جدید اجاره مسکن نیست.
کمبود فایل‌های اجاره، عامل استیصال مستاجران
از سوی دیگر از انجایی که در تابستان امسال، کمبود شدید فایل‌های اجاره مسکن از سوی عرضه کنندگان احساس می‌شد و همچنین واحدهایی هم که عرضه شده بودند، با اجاره بهایی بسیار بالاتر از نرخ‌های سال گذشته بود که در نهایت مستاجران به ارقام پیشنهادی موجران برای جلوگیری از پرداخت هزینه‌های سنگین جابه جایی تن می‌دادند.
قانون مالیات بر خانه‌های خالی کمکی به افزایش عرضه نکرد
از سویی نیز عدم اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی و طولانی شدن روند خوداظهاری اطلاعات سکونتی-ملکی سرپرستان خانوار سبب شده تا علی رغم براورد وجود حدود نیم میلیون واحد مسکونی خالی در تهران، مالکان این واحدها تمایلی به عرضه واحدهای خالی به بازار اجاره مسکن نداشته باشند.
مصوبه ستاد کرونا برای حمایت از مستاجران یا موجران؟
بر اساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا، موجر حق شکایت از مستاجر به شورای حل اختلاف برای اخذ حکم الزام مستاجر به تخلیه منزل را در قراردادهای تمدیدی اجاره مسکن ندارد؛ اما در همین مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا، تعداد استثنائات ۸ گانه از قبیل «اثبات اضرار به موجر»، «ایجاد مشکل برای موجر در پی عدم پرداخت به موقع اجاره بها»، «ازدواج اقوام درجه یک مالک و نیاز به استقرار انها در منزل موجر» و… به قدری زیاد است که سبب می‌شود موجر بتواند حکم تخلیه منزل از سوی مستاجر را از این شوراها دریافت کند!
رشد اجاره بها در تابستان امسال نسبت به تابستان پارسال، ۲۵ درصد؟
مرکز امار ایران نیز در گزارشی، متوسط افزایش اجاره بهای مسکن در تابستان امسال را در کل کشور نسبت به تابستان سال گذشته ۲۴.۷ درصد عنوان کرده است.
این شاخص (رشد اجاره بها در تابستان امسال) نسبت به فصل قبل از ان (بهار ۱۴۰۰) که از ان به تورم نقطه به نقطه اجاره بهای مسکن یاد می‌شود، افزایش ۸ درصدی است. حال انکه نرخ تورم اجاره بها در ۴ فصل منتهی به فصل تابستان ۱۴۰۰ برابر ۲۷.۶ درصد است.
مرکز امار ایران ادعای وزارت راه را زیر سوال برد
بر اساس اعلام مرکز امار، همچنین در تابستان ۱۴۰۰ متوسط افزایش اجاره بها برای خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته‌اند، برابر با ۴۶.۹ درصد بوده است؛ این گزارش مرکز امار با ادعای معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی مبنی بر موفقیت امیز بودن مصوبه تعیین سقف ۱۵ تا ۲۵ درصدی اجاره بها ستاد ملی مقابله با کرونا، «برای قراردادهای تمدیدی»، در تضاد است.
محمود محمودزاده معاون وزیر راه و شهرسازی پیش از این در پاسخ به این سوال که ایا متوسط افزایش ۴۶.۹ درصدی هزینه اجاره بها در تابستان ۱۴۰۰ برای خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته‌اند، نشان دهنده شکست طرح تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره بها است؟ گفته بود: مصوبه ستاد ملی کرونا در حکم قانون بوده و لازم اجرا است.
محمود زاده تاکید کرد: با توجه به مصوبه ستاد ملی کرونا و حمایت و همکاری مراجع قضائی و عدم صدور حکم تخلیه برای مستاجران به جز استثناهای ۸ گانه، سال گذشته کاهش ۶۵ درصدی جا به جایی مستاجران را شاهد بودیم که نشان دهنده موفقیت این مصوبه است.
اجاره بها تابعی از قیمت مسکن است؟
برخی کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند اجاره بها تابعی از قیمت مسکن است و افزایشی که در ماه‌های اخیر در بازار اجاره مسکن رخ داده، به نوعی تخلیه حباب و کاهش فاصله‌ای است که در سال‌های گذشته در پی عدم افزایش اجاره بها علی رغم افزایش ۷ برابری قیمت مسکن شاهد بودیم.
شاخص مذکور (فاصله بین قیمت مسکن و اجاره بها) که از ان به «نسبت P به E» یاد می‌شود، به کمترین میزان خود در سال‌های گذشته رسیده و به زیر ۵ واحد درصد کاهش یافته است؛ این در حالی است که در سال ۱۳۹۸ این رقم نزدیک به ۳۰ واحد درصد بوده که حاکی از رشد سنگین قیمت مسکن و عدم افزایش اجاره بها متناسب با این رشد قیمت مسکن بود.
اجاره داری حرفه‌ای به صرفه شد
به گفته تعدادی از کارشناسان اقتصاد مسکن، کاهش رقم شاخص P به E اگرچه از یک سو به مستاجران در دوره‌ای که درامدهای خانوار و دستمزدهای کارگران با اجاره بها متناسب نیست، ضربه بزند، اما از سوی دیگر می‌تواند سرمایه گذاری در حوزه اجاره داری حرفه‌ای را به صرفه کرده و انبوه سازان به جای تمرکز بر ساخت برای فروش، وارد حوزه ساخت برای اجاره داری شوند.
کارشناس اقتصاد مسکن: رشد اجاره بها و افزایش قیمت زمین، زنگ خطر رشد جهشی مسکن را به صدا دراورده است
محمود اولاد کارشناس اقتصاد مسکن درباره اخرین وضعیت بازار اجاره مسکن با توجه به افزایش ۵۵ درصدی اجاره بها در ابان امسال گفت: انتظار داریم قیمت مسکن در تهران افزایش جهشی داشته باشد اما زمان ان قابل پیش بینی نیست و ممکن است تا پایان سال این افزایش رخ دهد.
وی با بیان اینکه اجاره بها تابعی از قیمت مسکن است، افزود: ولی این افزایش اجاره بها در برابر افزایش قیمت مسکن، از تناظر یک به یک تبعیت نمی‌کند. چون علاوه بر فاکتورهای اقتصادی، فاکتورهای اجتماعی از جمله مهاجرت مستاجران از تهران و کلانشهرها به شهرهای حاشیه‌ای نیز در افزایش اجاره بها مؤثر است.
اولاد با بیان اینکه افزایش اجاره بهای مسکن و قیمت زمین در تهران، نشان دهنده در پیش بودن افزایش جهشی قیمت مسکن در اینده نزدیک است، یاداور شد: من موافق افزایش تولید مسکن برای جلوگیری از رشد جهشی قیمت ان هستم اما ساخت و ساز در حاشیه پایتخت اگرچه ممکن است از فشار تقاضا و درنتیجه رشد شدید قیمت مسکن جلوگیری کند، اما نمی‌تواند قیمت مسکن در پایتخت را کاهشی کند.