جهش تولید مسکن باید بازنگری شود!
برخی از کارشناسان اقتصادی بر این باور هستند که طرح اعطای تسهیلات بانکی باید با الزامات اقتصاد ایران بازنگری شود، چراکه اجرای طرح، به افزایش تورم منجر می‌گردد و رشد نقدینگی را به همراه دارد.
به گزارش روزنامه «صبح امروز» و به نقل از مهر، با اعلام خبر آغاز اعطای تسهیلات ۳۶۰ هزار میلیارد تومانی ذیل تبصره ۱۸ قانون بودجه سال جاری و همچنین قانون جهش تولید مسکن مصوب شهریور امسال به سازندگان مسکن که دوشنبه صبح ۱۰ آبان از سوی رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی مطرح شد، موضوع تورم‌زا بودن یا نبودن این تسهیلات و به طور کلی طرح نهضت ملی مسکن مجدداً در میان کارشناسان اقتصادی داغ شده است.
این در حالی است که وزیر راه و شهرسازی پیش از این اعلام کرده بود که قرار است از روش‌هایی استفاده کنیم که تورم‌زا نیستند.
قاسمی همچنین از تکلیفی بودن این تسهیلات خبر داده و اعلام کرده بود طبق قانون بانک‌ها باید ۲۰ درصد کل تسهیلات سالانه خود را به بخش مسکن اختصاص دهند؛ در صورتی که بانک‌ها از پرداخت ۳۶۰ هزار میلیارد تومان سر باز بزنند، ۲۰ درصد جریمه مالیاتی در انتظار آنها خواهد بود.
همچنین محمود محمودزاه معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی هم پیش از این گفته بود: منبع تسهیلات بانکی طرح ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی، از آنجایی که خط اعتباری نیست که رشد پایه پولی و نقدینگی در پی داشته و نهایتاً تورم‌زا باشد، بلکه از محل مانده تسهیلات سالانه بانک‌هاست، به افزایش تورم عمومی دامن نخواهد زد.
چگونه مانع تورم‌زایی طرح شویم؟
در همین خصوص مجید شاکری کارشناس اقتصادی اظهار کرد: باید بین ایده «ساخت یک میلیون مسکن» با ایده «ساخت یک میلیون مسکن با زمین رایگان و وام ارزان» تفکیک قائل شویم.
وی ادامه داد: ایده ساخت یک میلیون مسکن با توجه به سطح نیاز کشور می‌تواند برای دو سال اول، ایده مناسبی باشد اما دستیابی به این سطح از تعداد مسکن با وام ارزان و زمین رایگان امکان پذیر نیست؛ بلکه ممکن است سطح دسترسی دهک‌های پایین به مسکن مناسب را تضعیف هم بکند.
شاکری گفت: تصور اینکه ۳۶۰ هزار میلیارد تومان اعتباری استفاده نشده داریم که می‌توانیم برای این موضوع استفاده کنیم، موضوع اشتباهی است؛ البته من خودم از طرفداران هدایت دهی اعتبارات هستم و معتقدم دولت باید مستقیماً در نحوه کیفی سازی و ارتقای بهره‌وری تسهیلات بانکی مداخله کند. اما از افزایش مانده تسهیلات سیستم بانکی در هر سال نمی‌توان تخصیص داد چون هم به دلایل اقتصاد کلان و هم به دلیل قراردادهای حقوقی بانک‌ها، برای محل مصرف بخش زیادی از ظرفیت جدید اعتباری بانک‌ها، از قبل برنامه‌ریزی شده است.
تبعات هدایت دستوری تسهیلات
وی خاطرنشان کرد: برخی از آن به دلیل افزایش میزان SPT (آزمایش نفوذ استاندارد) و بزرگ‌تر شدن اقتصاد کشور، میزان سرمایه در گردش افزایش داشته؛ برخی دیگر از اعتبارات به نکول یا استمهال تسهیلات سابق اختصاص دارد؛ بخش دیگری هم به قراردادهای تسهیلات مرحله‌ای برمی‌گردد که در طول چند سال این تسهیلات اعطا می‌شود؛ بنابراین اگرچه ظرفیت هدایت اعتبارات وجود دارد، اما این ظرفیت بدون محدودیت یا معادل کل ۲۰ درصد مانده تسهیلات ایجاد شده در هر سال نیست.
کارشناس اقتصادی یادآور شد: اگر تسهیلات را دستوری هدایت کنیم بدون آنکه فکری برای رفع نیاز بخش‌های دیگر اقتصادی کنیم، نتیجه‌اش این خواهد بود که به مجموعه نیازهای قبلی، یک نیاز جدید افزوده‌ایم.
وی با بیان اینکه هدف از طرح نهضت ملی مسکن، صرفاً ساخت و ساز است نه ایجاد یک بافت مسکونی مناسب زندگی، تصریح کرد: اگر کسی بخواهد وارد این سیستم بشود که با زمین رایگان و تسهیلات ارزان قیمت ساختمان سازی کند، درنتیجه یا با افزایش جهش گونه رشد نقدینگی مواجه می‌شویم یا اینکه بانک‌ها از انجام تعهدات خود سر باز می‌زنند. عدم انجام تعهدات به این معنی است که دیگر امکان ساخت مسکن برای گروه‌های هدف این طرح وجود نخواهد داشت.
افزایش رشد نقدینگی تورم به دنبال دارد
کارشناس اقتصادی یادآور شد: افزایش رشد نقدینگی نیز تورم به دنبال دارد و گروه‌هایی هم که برخوردارتر هستند اما تعداد آنها در لیست متقاضیان یک میلیون مسکن زیاد نیست، ناگهان با افزایش قیمت مسکن در داخل بافت‌های مناسب شهری مواجه شده و آنها هم از خرید مسکن باز می‌مانند.
وی تأکید کرد: وقتی اعلام می‌شود در این طرح زمین رایگان داده می‌شود، خود به خود امکان اهرم سازی با استفاده از ارزش زمین از بین می‌رود چون امکان هر گونه انتفاع از زمین حذف شده و صرفاً حق سکونت در آن واگذار می‌شود نه حق انجام هر عمل انتفاعی مبتنی بر مالکیت؛ همچنین تمام مکانیزم‌هایی که از سمت چپ ترازنامه مالی بانک‌ها که از محل سپرده‌های مردم است و نیز فرصت استفاده از روش‌های سنتی مسکن سازی مانند پیش فروش یا مشارکت در ساخت و امثال آنها از دست می‌رود.
با کمبود بافت مسکونی مناسب برای سکونت شهروندان مواجهیم
شاکری بیان کرد: ساخت بافت مسکونی مناسب به این معنی نیست که صرفاً یک سری ساختمان احداث شود و نهایتاً در کنار آنها مسجد و فروشگاه و مدرسه ایجاد کنیم؛ بلکه وجود آدم‌ها از طبقات اجتماعی مختلف و ترتیب باز کردن عرصه‌های مختلف برای ساخت است که یک بافت مسکونی مناسب ایجاد می‌کند. آنچه ما کمبود داریم اگرچه در شکل کمبود واحدهای مسکونی است، اما قبل از آن با کمبود بافت مسکونی مناسب برای سکونت شهروندان مواجهیم که اولویت بر ساخت و ساز مسکونی صرف دارد.
وی با بیان اینکه ممکن است تا چند سال آینده تعدادی مسکن احداث شود، اما با تحمل هزینه‌هایی که نیازی به تحملشان نبود؛ دردسرهای متعددی چون عدم همکاری بانک‌ها، ناهماهنگی دستگاه‌های مربوطه و بسیاری اتفاقات دیگر رخ می‌دهد که با چارچوب‌های اقتصاد کلان ایران در تناسب نیست.
کارشناس اقتصادی با طرح این سوال که آیا دولت باید در ساخت مسکن دخالت کند یا خیر؟ گفت: قطعاً دولت باید مداخله داشته باشد؛ دولت حتی باید در حوزه توسعه شهری هم به گونه‌ای که به ریل توسعه برگردیم، دخالت کند اما راهش این نیست که زمین رایگان و تسهیلات ارزان بدهد حتی عدد یک میلیون واحد مسکونی هم اشتباه نیست، بلکه روشی که در پیش گرفته شده، اشتباه است.
لزوم هم راستا سازی چارچوب‌های اقتصاد کلان ایران با اجرای قانون جهش تولید مسکن
وی اضافه کرد: باید با داشتن نگاه حمایتی و انتفاعی به دارایی‌های دولت، رویکرد بهتری برای تأمین مالی ساخت یک میلیون مسکن در پیش بگیریم که مهمترین آن، هم راستا سازی چارچوب‌های اقتصاد کلان ایران با اجرای قانون جهش تولید مسکن است. مثلاً از زاویه تراز پرداخت‌ها، کیفیت ارز ناشی از صادرات فولاد از کیفیت ارز ناشی از صادرات سیمان بهتر است. وقتی چنین زاویه دیدی در تراز پرداخت‌هایمان داریم، باید در ساخت و سازهایمان هم این زاویه دید را در نظر بگیریم که مثلاً به سمت ساخت و ساز با اسکله فلزی نرویم، همچنین به سمت ساخت مسکن با اسکله بتنی ای برویم که مصارف ارزی بالایی برای کشور ایجاد نکند مثلاً «بتن پیش دریده پس کشیده» در ساخت و سازها مصرف نکنیم که هزینه کابل‌های داخلی این بتن هم به مردم و کشور تحمیل شود.
شاکری اظهار کرد: باید در اقتضائات برنامه جهش تولید مسکن با بهره‌گیری از سیاست‌های اقتصاد کلان کشور، تجدید نظر شود.
کارکرد صندوق املاک و مستغلات
وی درباره راه حل های جایگزین گفت: به نظر من باید عرصه‌ها و اراضی در اختیار حاکمیت و دستگاه‌های دولتی را که در داخل شهرها و محدوده‌های چسبیده به شهرها قرار دارند به عنوان دارایی پایه‌ای «ریت» تعریف کنیم که همان صندوق املاک و مستغلات است البته ما می‌دانیم که کارکرد صندوق املاک و مستغلات، نهایتاً اجاره داری است اما در برخی کشورها، تا حدودی نگهداری از زمین‌های آماده نشده، برای این صندوق‌ها تجویز می‌شود؛ سپس باید در ادامه اجازه دهیم در ۳ سال اول تأسیس این صندوق‌ها، کل دارایی آنها به عنوان زمین و طرح شهری روی این دارایی‌ها باشد؛ سپس این صندوق‌ها با استفاده از طرح شهری مبتنی بر ساخت مجموعه مسکونی مناسب با سازندگان و با استفاده از قیمت‌های کاملاً انتفاعی و بازار مشارکت کنند و بفروشند تا این صندوق‌ها سهم خود را به صورت نقدی یا ساختمان بردارند.
کارشناس اقتصادی گفت: حال اگر دولت بخواهد کار حمایتی در بخش مسکن انجام دهد، باز هم می‌تواند از ۳ جهت با استفاده از روش مذکور، رویکرد حمایتی خود را اعمال کند. این روش باعث عرضه بیشتر مسکن خالی هم می‌شود و باعث می‌شود تورم خانه‌های کوچک از تورم عمومی جلوتر نرفته و حتی کمتر هم بشود و از طرف دیگر این شانس را ایجاد می‌کند که دولت با ابزار آپارتمان‌های ساخته شده، استفاده حمایتی اجاره‌ای کند.