صنعت ساختمان و بازار بی سامان مسکن!
سرویس اقتصاد
چندین سال است که بازار مسکن وضعیت مطلوبی ندارد و افزایش قیمت‌های گاها سرسام آور آن، داشتنی سقفی برای خود را به آرزوی محالی برای عده‌ای و علی‌الخصوص جوان‌ترها تبدیل کرده است.
گزارش‌های آماری ماهانه منتشره از سوی بانک مرکزی نشان می‌دهد بازار مسکن به عنوان یکی از بخش‌های مهم و کارآمد و مولد اقتصادی کشور به رکود تورمی دچار شده است؛ رکودی که در آن هم مصرف کننده دچار خسارات و زیان‌های فراوانی شده و هم تولیدکننده به دلیل عدم دستیابی به حاشیه سود مطمئن، حاضر به سرمایه گذاری در ساخت و ساز نیست.
تضعیف نقش صنعت ساختمان در چرخه اقتصادی
در این خصوص چند روز قبل یک کارشناس خط‌مشی‌گذاری عمومی در خصوص نقش بخش ساختمانی بر اقتصاد ملی گفته بود: صنعت ساختمان، یکی از مهم‌ترین صنایع اقتصادی پیشران در کشور است که نقش شتاب‌دهنده برای کسب و کار دارد و نیروی محرکه قوی برای اشتغال‌زایی مولد محسوب می‌شود و رشد اقتصادی حدود ۳۵درصد ایجاد می‌کند تا چرخ اقتصاد کشور به حرکت درآید. از آنجاکه در سال‌های اخیر، نقش صنعت ساختمان در به حرکت درآوردن چرخ اقتصاد کمرنگ شده و با توانی در حدود ۱۲درصد ظرفیت فعالیت داشته، سبب شد تا سیل نقدینگی از فعالیت‌های ساختمانی به فعالیت‌های سوداگرانه هدایت شود و بسیاری از نیروهای متخصص و ماهر در بخش ساختمانی، کار خود را از دست بدهند و به فعالیت‌های خدماتی غیر مولد روی آوردند تا جایی که کمبود عرضه مسکن و افسارگسیختگی قیمت آن، به حدی رسید که بسیاری از افراد جامعه در سیاهچاله اجاره‌نشینی گرفتار شوند.
شاخص دسترسی به مسکن؛ 45سال!
فرزاد بزرگی مهم‌ترین عاملی که در سال‌های اخیر، موجب جهش قیمت مسکن شد را رشد شدید نرخ ارز(دلار) خواند که در سال ۱۳۶۹ مبلغ ۱۸۰۰ ریال، سال ۱۳۷۶ مبلغ ۴۸۰۰ ریال، سال ۱۳۸۴ مبلغ ۹۰۰۰ ریال و سال ۱۳۹۳ مبلغ ۳۴۰۰۰ ریال بوده و در سال ۱۳۹۹ نرخ ارز به مبلغ ۲۴۰ هزار ریال جهش یافت و سبب شد قیمت نهاده‌های مسکن (مواد و مصالح ساختمانی) به صورت سرسام‌آور افزایش یابد و بر عرضه مسکن تاثیر منفی بگذارد.
وی با اشاره به شاخص دسترسی به مسکن در ایران و جهان نوشت: شاخص دسترسی به مسکن یا زمان مورد انتظار برای صاحب مسکن شدن، در ایران در سال ۱۳۷۵ حدود ۱۰ سال، ۱۳۸۵ حدود ۱۵ سال، ۱۳۹۵حدود ۲۰ سال و با رشد جهشی قیمت مسکن، سال۱۳۹۹ به حدود ۴۵ سال رسید. بنابراین، تقاضاکننده مسکن باید حدود ۴۵ سال پس‌انداز کند تا بتواند به مسکن با متراژ متوسط (۷۵ تا ۹۰ متر) دست یابد. در حالی که در سال‌های ۲۰۲۰ – ۲۰۱۹ شاخص دسترسی به مسکن در آمریکا، به طور متوسط ۷ سال و در کشورهای عضو اتحادیه اروپا (شامل۲۷ کشور) حدود ۱۰ سال است.
خرید مسکن به نیت کسب درآمد از اجاره توجیه ندارد
همچنین در این خصوص یک کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با مهر اظهار کرد: در اسفند سال ۹۹ وقتی که گزارشات تحولات بازار مسکن منتشره از سوی بانک مرکزی را بررسی می‌کردیم مشاهده می‌شد که قیمت مسکن نسبت به ماه مشابه در سال قبل از آن افزایش حدوداً ۱۰۰ درصدی داشته، اما میزان اجاره بها در آن زمان فقط چیزی حدود ۳۰ تا ۳۲ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش را نشان می‌داد.
خشایار باقرپور افزود: این اتفاق بیانگر آن بود که نرخ رشد قیمت مسکن نسبت به رشد اجاره مسکن خیلی بیشتر و سریع‌تر است. به این معنا که نرخ رشد قیمت مسکن سه برابر یا بیشتر بود. همان موقع به این نتیجه رسیدیم که خرید مسکن به نیت کسب درآمد از محل اجاره دیگر توجیهی ندارد چرا که سرمایه گذار باید دو برابر قبل، پول برای خرید واحد مسکونی پرداخت کند اما فقط ۱.۳ برابر دارایی، اجاره اخذ می‌کند.
6 ماه رشد قیمت با شیب بسیار کم
وی ادامه داد: در حال حاضر پس از گذشت ۶ ماه از سال ۱۴۰۰، پیش‌بینی‌هایی که در خصوص بازار مسکن مبنی بر حفظ نرخ رشد فعلی بازار مسکن اما با یک شیب خیلی کم یک تا ۳ درصدی اعلام شده بود، عملاً در تمامی ۶ ماه گذشته محقق شده است؛ به طور متوسط، قیمت مسکن در هر ماه حدود ۲.۵ درصد افزایش داشته است.
به گفته این کارشناس اقتصاد مسکن، این نرخ افزایش قیمت مسکن هیچ همخوانی با افزایش هزینه‌های تولید مسکن نداشته است به این معنا که هزینه‌های تولید مسکن متناسب با نرخ تورم رایج که حدوداً ۴۰ تا ۴۵ درصد افزایش پیدا می‌کند اما خود مسکن با یک شیب خیلی کندتر حرکت کرده است که علت آن، کاهش شدید قدرت خرید مسکن است و این شاخص (قدرت خرید مسکن) نمی‌تواند موازی با نمودار رشد قیمت مسکن، افزایش یابد.
ساخت و ساز دیگر توجیه اقتصادی ندارد
فعال صنعت ساخت و ساز با بیان اینکه سود بخش ساخت نیز حد فاصل بین دو نمودار قیمت مسکن و قدرت خرید است، گفت: هر چه جلوتر می‌رویم می‌بینیم که سود ساخت کمتر می‌شود و اتفاقی که می‌افتد همین است که الان داریم در بازار می‌بینیم. به این صورت که در بخش خصوصی انبوه‌ساز و حتی در تعاونی‌ها، پروژه مسکونی جدیدی استارت نمی‌خورد چون می‌بینند که هزینه تولید به شدت افزایش یافته است؛ نتیجه این خواهد شد که سرمایه‌ها از بخش تولید مسکن یا ساخت و ساز به تدریج در حال خارج شدن بوده و فقط خود دولت و تعهدات و اهدافی که تعیین کرده باقی می‌ماند؛ از سوی دیگر دولت به تنهایی نمی‌تواند از پس این هدف گذاری ها بربیاید؛ چون نه خطوط اعتباری وجود دارد و نه بودجه آن موجود است که بخواهد این کار را انجام دهد.
وی خاطرنشان کرد: پدیده بعدی که در حال مشاهده آن هستیم، این است که در چند ماه اخیر حجم و تعداد معاملات هر ماه نسبت به ماه قبل ۳۰ تا ۴۵ درصد افزایش پیدا می‌کند که به این معنی است که مصرف‌کننده این واقعیت را پذیرفته است که قیمت بازار همین است و لذا امید به کاهش قیمت‌ها را از دست می‌دهد.
مردم به امید حذف ترامپ، دست از خرید مسکن کشیدند
باقرپور یادآور شد: اگر حجم معاملات شهریور ماه امسال را با حجم معاملات ماه مشابه سال گذشته (شهریور ۱۳۹۹- زمانی که هنوز انتخابات آمریکا برگزار نشده بود و بسیاری از خریداران مسکن، امید داشتند با رفتن ترامپ و آمدن بایدن، دلار سقوط سریع می‌کند و درنتیجه قیمت مسکن پایین می‌آید- مقایسه کنیم می‌بینیم که در ماه‌های آبان و آذر سال گذشته شاهد افت بسیار سنگین تعداد معاملات مسکن بودیم ولی شهریور سال گذشته اوج معاملات این بخش بود ما می‌بینیم در حالی که تعداد معاملات شهریور ۱۴۰۰ فقط ۸ درصد کمتر از حجم معاملات شهریور ۱۳۹۹ است؛ بنابراین بازار قیمت‌ها را پذیرفته و این قیمت‌ها را باور کرده و امیدش به کاهش قیمت را از دست داده است.
رشد 42درصدی اجاره بها و 30درصدی متوسط قیمت مسکن
وی خاطرنشان کرد: در حالی که قیمت مسکن نسبت به ماه مشابه سال قبل (شهریور ۱۳۹۹) فقط ۳۰ درصد افزایش داشته اما در تهران اجاره بها نسبت به سال قبل ۴۲ درصد و در کل کشور ۴۵ درصد افزایش داشته است؛ در آن دوره نرخ رشد قیمت مسکن سه برابر نرخ رشد اجاره بود اما الان نرخ رشد اجاره یک و نیم برابر نرخ رشد مسکن است یعنی بازار اجاره مسکن، نه تنها عقب افتادگی خود را جبران می‌کند بلکه اجاره‌بها با نرخی سریع‌تر و شیب تندتری نسبت به قیمت مسکن، افزایش پیدا می‌کند که این برای قشر مستأجر جامعه پدیده دردناکی است.
تبعات نزدیک شدن نسبت اجاره بها به قیمت مسکن
کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه پیش‌بینی می‌کنم که سرانه مسکن در بودجه ماهانه خانوار و در سبد خانواده‌ها سهم بیشتری را به خود اختصاص بدهد، تصریح کرد: این اتفاق باعث می‌شود که روی کیفیت زندگی افراد در حوزه‌های دیگر در خوراک، پوشاک، تحصیل، سبد کالاهای فرهنگی و درمانی تأثیر منفی گذاشته شود چون میزان درآمد به هیچ وجه با این نرخ رشد اجاره‌بها همخوانی ندارد و به تدریج شاهد این هستیم که با این وضعیت مجدداً نگاه سرمایه گذاری به بخش مسکن تقویت می‌شود؛ سرمایه گذاران با خرید مسکن، احتکار و اجاره دادن آن به عنوان یک بستر امن و پر سود برای سفته بازی انتخاب خواهند کرد.