مستاجر حیران میان موجر و دولت
این مصوبه چند نکته دارد و یکی از مهم‌ترین آن بند نهم مصوبه است که برای حمایت از اقشار آسیب‌پذیر تصویب شد و البته در حد زیادی هم مؤثر بوده و به این جریان کمک کرده که جابجایی کمتر شود و شیوع کرونا و نرخ اجاره بهای منازل مسکونی کنترل شود.
مهناز اصغری
در همان روزهای اولیه شیوع بیماری کویید-۱۹ بود که ستاد مقابله با کرونا به دستور مستقیم مقام معظم رهبری، به موجب کنترل بیشتر بیماری و اتخاذ تصمیماتی گاها فراتر از قانون و قائل شدن استثنائاتی برای حمایت از مردم آسیب دیده از بیماری منحوس، تشکیل شد.
ستاد ملی مقابله با کرونا بر اساس مصوبه شورای عالی امنیت ملی ایجاد شده و مصوبات این شورا برای همگان لازم‌الاجرا و به حکم قانون است.
به گزارش روزنامه «صبح امروز» از سال گذشته که این ستاد شکل گرفت و وارد عرصه ساماندهی امور اجتماعی و امور مردم در مقابله با کرونا شده است، مصوبات متعددی داشته و جلسات مکرری داشته که یکی از مصوبات در جلسه سی و ششم آن در تاریخ 8 تیر ماه 1399 درباره اماکن استیجاری مسکونی بود. این مصوبه سعی کرده هم قیمت‌ها را کنترل کند و هم اینکه به دلیل قرار گرفتن در اوج شیوع کرونا و قرمز بودن خیلی از شهرهای کشور، اصل جابجایی را کاهش دهد و به حداقل برساند تا از انتقال بیشتر بیماری جلوگیری شود.
این مصوبه چند نکته دارد و یکی از مهم‌ترین آن بند نهم مصوبه است که برای حمایت از اقشار آسیب‌پذیر تصویب شد و البته در حد زیادی هم مؤثر بوده و به این جریان کمک کرده که جابجایی کمتر شود و شیوع کرونا و نرخ اجاره بهای منازل مسکونی کنترل شود.
رفسنجانی: در صورتی که مستاجر به تعهدات ذکر شده در قرارداد اجاره، عمل نکند، مالک می‌تواند به تشخیص مراجع صالح حکم تخلیه ملک استیجاری خود را دریافت کند
به حکم قانون؛ مستاجران منازل استیجاری خود را تخلیه نکنند!
به نقل از رئیس مرکز توسعه شوراهای حل اختلاف کشور: گاهی شاهد این هستیم که موجران و مستأجران توافقاتی بیش از درصد اعلامی دارند که اشکال و منعی ندارد. اما اگر موردی باشد که مشمول مصوبه است، مستأجران مجبور نیستند به هر مبلغی که موجران درخواست می‌کنند تن دهند و می‌توانند با مراجعه به شوراهای حل اختلاف از حقوق قانونی دفاع کنند و اختلاف بین آنها بر اساس این مصوبه و برابر قانون حل می‌شود.
و موضوع گزارش امروز ما دقیقا از همین نقطه آغاز می‌شود…
طی چند روز گذشته چندین پرونده از رای تخلیه مستاجر در شوراهای حل اختلاف سطح شهر، در شرایط کرونایی به دستمان رسید و برآن شدیم تا این موضوع را از اتحادیه املاک و شوراهای حل اختلاف مشهد بررسی کنیم.
صدور حکم خلاف قانون مصوبه
آقای امیری یکی از مستاجرینی بوده که متاسفانه، صاحب‌خانه بر خلاف قانون مبلغ اجاره‌بها را بیش از ۲۰ درصد افزایش دهد و چون مستاجر امکان پرداخت این مبلغ خارج از عرف را نداشته و این پرونده را به یکی از شعب ارجاع داده تا در این مکان به این دادخواست دادرسی شود که در نهایت، قاضی پس از شنیدن حرف‌های موجر و مستاجر حکم تخلیه را صادر نموده و مستاجر که در این شرایط بایستی برای گذران زندگی از صبح ساعت ۸ تا ۱۰ شب در محل کار خود حضور یابد، کسب و کار خود را رها کرده و به دنبال منزلی برای سکونت خود باشد.
رفسنجانی: اگر مرجع صالح ما در شوراهای حل اختلاف حکمی مبنی بر تخلیه اماکن مسکونی استیجاری صادر کرده‌اند، به طور حتم شامل این استثنائات بوده است در غیر این صورت ما آماده پاسخگویی و پیگیری به احکام صادره خلاف قانون هستیم
با توجه به اهمیت موضوع قرار ملاقاتی با محمود رفسنجانی، معاون قضایی رییس کل دادگستری و رییس شوراهای حل اختلاف مشهد ترتیب داده تا به چرایی صدور حکم‌های تخلیه بپردازیم:
افزایش ۲۰ درصدی اجاره عرف است
رییس شوراهای حل اختلاف مشهد می‌گوید: طبق بند یک مصوبه ستاد ملی کرونا در خرداد ماه سال ۱۴۰۰ به مانند مصوبه تیرماه سال گذشته، افزایش اجاره‌بها در تهران ۲۵ درصد و دیگر کلان شهرها ۲۰ درصد مجاز می‌باشد.
محمود رفسنجانی در مصاحبه با خبرنگار «صبح امروز»، در خصوص مصوبه املاک استجاری ستاد ملی کرونا می‌افزاید: در مصوبه سال جاری تمهیداتی جهت کمک اجاره مسکن در نظر گرفته شده و طبق این مصوبه مستاجرین بایستی تا پایان شهریور به بانک‌های طرف قرارداد مراجعه نموده و کمک ودیعه اجاره مسکن را تا پایان آذرماه سال جاری به مستاجر پرداخت کند.
تمدید خودکار قراردادهای اجاره‌نامه بر اساس مصوبه ستاد ملی کرونا
وی ابراز میکند: در این مصوبه اشاره شده که با توجه به استمرار شرایط بیماری کرونا، کلیه قراردادهای اجاره املاک مسکونی که تا پایان سال ۱۴۰۰ به اتمام نرسیده، در صورت عدم توافق طرفین و تمایل مستاجر، این قرار داد به صورت خودکار یک ساله تمدید می‌شود.
رفسنجانی ذکر میکند: که ستاد استثنائاتی در این مصوبه نیز قائل شده اولین آن این بوده که مالک به منظور تخریب منزل مسکونی و احداث ساختمان جدید و یا تعمیرات اساسی، پروانه ساختمانی یا تعمیراتی از شهرداری اخذ کرده که در این صورت مستاجر دوماه فرصت دارد که ملک را تخلیه کند.
رفسنجانی: مالکین افزایش اجاره بها خود را مبنی بر تورم موجود جامعه خواستار هستند که این تورم حدود ۲۰۰ درصدی اجاره بهارا دارا بوده، اما از این طرف مستاجرین نیز متاسفانه به حق خود قانع نبوده و ابراز ناتوانی در پرداخت ۲۰ درصدی اجاره بها می‌کنند
مستاجر فقط ۲ ماه فرصت برای تخلیه دارد
معاون قضایی رییس کل دادگستری مشهد، استثنائات مصوبه عدم تخلیه ملک استیجاری را این‌گونه توضیح می‌دهد: چنان‌چه مستاجر مابه تفاوت اجاره را که همان افزایش ۲۰ درصدی بوده را به مالک پرداخت نکند و نیز اگر محل مورد اجاره به موجب سند رسمی و قطعی به شخص ثالثی انتقال داده شده، مستاجر بایستی در مدت دوماه پس از تاریخ انتقال ملک را تخلیه کند.
رفسنجانی اظهار میکند: چنان‌چه مستاجر با افزایش مبلغ اجاره ۲۰ درصدی موافقت نکند، به تشخیص مرجع صالح از موارد صدور حکم تخلیه است.
حکم تخلیه صادر می‌شود؟
وی تبیین میکند: در صورتی که مستاجر به تعهدات ذکر شده در قرارداد اجاره، عمل نکند، مالک می‌تواند به تشخیص مراجع صالح حکم تخلیه ملک استیجاری خود را دریافت کند.
رفسنجانی تشریح میکند: در مصوبه ستاد ملی کرونا در سال گذشته، اگر موجر یا افراد ذکور تحت تکفل صاحب ملک نیاز شخصی به ملک داشته باشد بایستی مستاجر منزل استیجاری خود را تخلیه کند که این مصوبه در سال جدید دچار تغییر و تحولاتی شده و اکنون نه تنها فرزندان پسر بلکه اگر دختران موجر نیاز به ملک داشته باشند، مستاجر بایستی خانه را تخلیه کند.
رییس شوراهای حل اختلاف می‌گوید: اگر به تشخیص مرجع صالح رفتار مستاجر بر خلاف عرف باشد، حکم تخلیه نیز صدور می‌شود و نیز چنان‌چه مستاجر در زمان استفاده از واحد مسکونی، استفاده غیر و یا خلاف تعهدات مقرر در اجاره‌نامه اعم از کاربری و … نماید.
مستاجر ناتوان در پرداخت اجاره‌بها باید تخلیه کند
رفسنجانی آخرین استثنا در مصوبه ستاد ملی کرونا مبنی بر عدم صدور حکم تخلیه توسط مرجع تشخیص صلاح شرح می‌دهد: اگر مستاجر در دوره قرارداد به تعهدات خود از قبیل پرداخت به موقع اجاره‌بها، هزینه شارژ و … اقدام ننموده و موجب ضرر و زیان موجر گردد، به تشخیص مرجع صلاح بایستی منزل خود را تخلیه کند.
وی ابراز میکند: اگر مرجع صالح ما در شوراهای حل اختلاف حکمی مبنی بر تخلیه اماکن مسکونی استیجاری صادر کرده‌اند، به طور حتم شامل این استثنائات بوده است.
صدور حکم خلاف استثنائات بعید است!
رفسنجانی در پاسخ به درخواست خبرنگار در خصوص حکم‌هایی که خارج از این استثنائات صادر شده توضیح می‌دهد: متاسفانه برخی از افراد با مراجعه به رسانه‌ها، موضوعاتی خلاف بر واقعیت و آن‌چه وجود دارد را بیان کرده و درخواست دادرسی دارند که طی همین یک ماه گذشته من با حضور در یکی از برنامه‌های سیما این ادعا را رد نموده و بعید است که بر خلاف این موارد استثنا حکمی صادر شده باشد.
رییس شوراهای حل اختلاف مشهد آمار می‌دهد: در سال گذشته هشت هزار و ۴۳۶ فقره، درخواست تخلیه فوری به شوراهای حل اختلاف ارائه شده که از میان تنها هزار و ۷۶۵ مورد منجر به تخلیه ملک شده و باقی موارد رد شده و در ۵ ماه ابتدایی سال جاری، چهار هزار و ۴۷۶ فقره پرونده وارده در خصوص تخلیه داشته که تنها ۷۴۳ مورد منتهی به تخلیه فوری شده و بقیه موارد رد شده است و موارد رد شده شامل مستثنایات نبوده‌اند.
وی ابراز میکند: اگر شخصی ادعایی مبنی بر عدم عملکرد شوراها طبق مصوبات ستاد ملی کرونا داشته، موضوع پرونده بررسی و پاسخ اقناع کننده‌ای نیز به ان‌ها می‌دهیم.
حمایت از مستاجرین در سایه موجرین
معاون قضایی رییس دادگستری استان خراسان رضوی در پاسخ به خبرنگار ما پیرامون عدم توان مالی مستاجر در پرداخت اجاره بها و افزایش آن و صدور حکم تخلیه اذعان میکند: طبق مصوبه ستاد ملی کرونا، اگر مستاجری تنها یک ماه از اجاره خود را پرداخت نکند، موجر می‌تواند حکم تخلیه وی را از مرجع تشخیص صلاح اخذ کند.
رفسنجانی در پایان متذکر می‌شود: طبق این مصوبه، ما رعایت حال مستاجران را اولویت قرار داده، اما مستاجران کمی توقع خلاف عرف داشته و گرنه دولت از مستاجر حمایت میکند مشروط به اینکه وی به تعهدات مندرج در قرارداد خود عمل کند.
نباید موجرین نادیده گرفته شوند
وی می‌گوید: در اجرای این مصوبه بایستی دوسویه عمل کرد و از موجرین نیز در کنار مستاجرین حمایت انجام شود، چرا که نمی‌توان این افراد را از حق طبیعیشان محروم کرد، چرا که بسیاری از این موجران این اجاره را مبلغ گذران زندگی خود می‌دانند.
مستاجران قانع باشید
رفسنجانی ابراز میکند: مالکین افزایش اجاره بها خود را مبنی بر تورم موجود جامعه خواستار هستند که این تورم حدود ۲۰۰ درصدی اجاره بهارا دارا بوده، اما از این طرف مستاجرین نیز متاسفانه به حق خود قانع نبوده و ابراز ناتوانی در پرداخت ۲۰ درصدی اجاره بها می‌کنند.
در ادامه جهت تحلیل بیشتر موارد به سراغ علی مرادزاده، رییس اتحادیه املاک مشهد رفته و با وی در خصوص چگونگی حکم تخلیه به گفت‌وگو نشستیم که در ادامه به آن می‌پردازیم:
رییس اتحادیه املاک مشهد می‌گوید: در هفتاد و دومین جلسه ستاد ملی کرونا به مانند سال گذشته مصوب شد که موجران تنها مجاز هستند که اجاره‌بها خود را ۲۰ درصد افزایش دهند و بیش از این مقدار مورد قبول دولت نیست.
مراد زاده: متاسفانه شوراهای حل اختلاف در روزگاری نه چندان دور، حکم‌هایی خلاف با مصوبه ستاد ملی کرونا داده که اخیرا طی مذاکراتی که با شوراهای حل اختلاف صورت گرفته، کارشناسان شورای حل اختلاف بیش از پیش در اطلاع مصوبه و امور قرار گرفته و قرار بر آن شد که حکم‌های تخلیه با ملاحظات و دقت بیشتری مورد بررسی قرار بگیرد و مستاجرین را مورد حمایت خود قرار بدهند
بهانه سازی برای افزایش اجاره‌بها خلاف مصوبه توسط موجران
علی مرادزاده اضافه میکند: متاسفانه موجران بر خلاف قانون مصوب به دلایل مختلف نرخ اجاره‌بها را بیش از ۲۰ درصد افزایش داده و چنان‌چه مستاجر این مبلغ را قبول نکند، به بهانه‌های مختلف به دنبال تخلیه ملک خود هستند.
وی اظهار میکند: موجران در صورتی که حکم تخلیه منزل مسکونی خود را برای مستاجر بگیرند، می‌توانند به جای ۲۰ درصد، اجاره را تا حدود ۱۰۰ درصد بدون هیچ منع قانونی افزایش دهند پس طبیعی بوده که موجر به دنبال تخلیه منزل خود باشد.
مراد زاده: موجر متخلف از مصوبه قانونی به جای انعقاد قرارداد در بنگاه‌های املاک، مشخصات منزل مسکونی را در سایت دیوار برای اجاره قرار داده و مستاجر بدون اطلاع قبلی از چالش‌های این منزل مسکونی این قرارداد را در بنگاه بی اطلاع دیگر و یا به صورت دستی منعقد می‌کنند که انعقاد این قراردادها سبب نامتعارف شدن اجاره بها شده است
دور زدن بنگاه‌های املاک توسط موجران
مرادزاده تبیین میکند: در شرایط کرونایی، ستاد ملی مقابله با کرونا، در راستای حمایت از مستاجرین مصوبه خود را به اتحادیه‌های املاک و شوراهای حل اختلاف ابلاغ کرده و این ابلاغیه را ما به همکاران خود در سطح شهر ابلاغ کردیم، اما متاسفانه همکاران ما قدرت اجرایی نداشته و تنها می‌توانند به مالکین تذکر شفاهی بدهند.
وی ادامه می‌دهد: موجر متخلف از مصوبه قانونی به جای انعقاد قرارداد در بنگاه‌های املاک، مشخصات منزل مسکونی را در سایت دیوار برای اجاره قرار داده و مستاجر بدون اطلاع قبلی از چالش‌های این منزل مسکونی این قرارداد را در بنگاه بی اطلاع دیگر و یا به صورت دستی منعقد می‌کنند.
سایت دیوار مسبب نامتعارف بودن اجاره‌بها
مرادزاده اعلام میکند: این‌گونه انعقاد قراردادها سبب شده که تورم نامتعارف اجاره املاک مسکونی تثبیت می‌شود.
وی توصیه میکند: مستاجرین در صورت درخواست موجر مبنی بر تخلیه منزل، درخواست او را اجابت نکرده و وی را به شوراهای حل اختلاف ارجاع بدهند، تا مرجع تشخیص صلاح به پرونده مابین رسیدگی و حکمی در شان صادر کند.
مرادزاده اظهار میکند: اگر موجر مستنداتی را مبنی بر نیاز موجر به ملک به شورا ارایه کند، مرجع تشخیص صلاح حکم تخلیه را صادر میکند؛ اما در صورت عدم ارائه مستندات قوی حکم به نفع مستاجر صادر می‌شود.
رییس اتحادیه املاک مشهد اذعان میکند: متاسفانه شوراهای حل اختلاف در روزگاری نه چندان دور، حکم‌هایی خلاف با مصوبه ستاد ملی کرونا داده که اخیرا طی مذاکراتی که با شوراهای حل اختلاف صورت گرفته، کارشناسان شورای حل اختلاف بیش از پیش در اطلاع مصوبه و امور قرار گرفته و قرار بر آن شد که حکم‌های تخلیه با ملاحظات و دقت بیشتری مورد بررسی قرار بگیرد و مستاجرین را مورد حمایت خود قرار بدهند.
سخن آخر:
با گذشت بیش از ۱۸ ماه از شیوع بیماری کرونا، آسیب‌های این بیماری بر اقتصاد و قشر پایین جامعه پوشیده و مستور نیست و اگر چه مراجع به اصطلاح خودشان به دنبال منافع اقشار پایین و مستاجر بوده اما با تامل در قانون و مصوبات و استثنائات آن هیچ نفعی برای مستاجر وجود ندارد و تنها مستاجر حیرات و بلاتکلیف میان موجر و مراجع دولتی است.
امید است با اتخاذ تصمیمات بهتر و دقیق‌تر که اوضاع اقتصادی مستاجر و اقشار جامعه که درآمد پایینی دارند نیز به این مستثنائات مصوبه ستاد ملی افزوده شده تا از آوراگی بیش از پیش مستاجران در این شرایط بد اقتصادی جلوگیری کنیم و از آمار چادرنشینی و حاشینه نیز جلوگیری به عمل بیاید.