زمین های مازاد دولتی، گره کور گشایش مسکن
علی مهروی
مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد ایران است که به لحاظ داشتن ارتباط گسترده با سایر بخش‌های اقتصادی از موقعیت ویژه‌ای برخوردار است، سهم بخش مسکن از تشکیل سرمایه یک چهارم، از اشتغال یک دهم و از تسهیلات بانکی یک پنجم است، همچنین ۷۰ درصد از درآمد خانوارها صرف پرداخت اجاره مسکن می‌شود.
هزینه‌ای که مسکن در قالب اجاره‌‌بها یا خرید واحد مسکونی به خود اختصاص داده، به شدت بالا رفته و موجب شده است تا مسکن به تهدیدی برای دولت بدل شود. در عین حال تهیه مسکن برای بسیاری از خانوارهای دهک پایین جامعه به آرزو بدل شده است.
به گزارش روزنامه «صبح امروز» با توجه به اینکه مسکن جز نیازهای ابتدایی مردم است و طبق قانون اساسی دولت ها باید نسبت به تامین مسکن برای تمامی اقشار جامعه اقدام کنند، با توجه به قیمت مسکن که در طول سال‌های گذشته سربه فلک کشیده است، کمبود چند میلیونی مسکن و خطراتی مثل زلزله که حاشیه نشینان یک میلیونی مشهد را تهدید می کند، حمایت از انبوه سازان می تواند تاثیرات بسزایی در کاهش قیمت داشته باشد اما متاسفانه مشکلات بسیاری مثل نبود تسهیلات مناسب و زمین کافی بر سر راه انبوه‌سازان قرار دارد.
در این رابطه با مهندس محمود پژوم، رئیس انجمن انبوه‌سازان خراسان رضوی گفتگو کردیم، وی با اشاره به اینکه انبوه‌سازی با حمایت دولت و نهادهای زیرمجموعه می‌تواند بسیاری از مشکلات مسکن را حل کند، گفت: با توجه به قانون اساسی و سبد خانوار هر ایرانی خوراک، پوشاک و مسکن نیاز اولیه مردم است این درحالی است که ۷۰ درصد هزینه هر ایرانی صرف مسکن می‌شود. ماده ۱۳۱ قانون اساسی بیان می‌کند که دولت ها نسبت به تامین مسکن ایمن برای تمامی اقشار، به‌ویژه اقشار کم درآمد و متوسط اقدام کنند.
کمبود 2-5 میلیونی مسکن در کشور
به گفته وی متأسفانه اکثر دولت‌ها در بحث توجه به مسکن و تأمین آن در اجرای برنامه‌های مصوب ناموفق بودند؛ چراکه امروز بالغ بر ۲ میلیون کمبود مسکن داریم. گفتنی است براساس طرح اقدام ملی مسکن باید ۴۰۰ هزار مسکن ساخته می‌شد، اما بعید می‌دانم حتی 50 درصد این رقم طبق برنامه‌های اعلام شده تا پایان این دولت ساخته شود. از سویی دیگر با توجه به تعداد ساخت‌وسازها کمبود ۲ میلیونی مسکن یک بحران برای آینده خواهد بود. متاسفانه آمار دقیق و رسمی نیز از میزان کمبود مسکن نداریم و عدد 2 میلیون، تقریبی دور و چه بسا بیشتر از این رقم باشد.
میزان زیادی زمین در اختیار دولت است که هیچ برنامه‌ای برای آن‌ها ندارد. ضروری است تا استانداری محترم به مدیران کل بخش‌نامه بزند تا زمین‌های مازادی که بدون طرح و برنامه هستند را حداکثر ظرف مدت یک‌‌ماه با مستندات به سازمان راهوشهرسازی یا اداره کل دارایی اعلام و ارسال نمایند. مدیران کل که در موعد مقرر اقدام کردند، تشویق و مدیرانی که اقدامی نکردند، طی بررسی‌های انجام شده چنانچه دارای زمین‌های مازاد باشند مورد بازخواست و حتی عزل از مدیریت گردند، تا شاهد به کارگیری اراضی مازاد دولتی در سطح استان و ساخت مسکن باشیم
وی با بیان اینکه «بحران مسکن می‌تواند در آینده گریبانگیر مردم و به‌ویژه جوانان شود» اظهار کرد: اگر امروز برنامه‌ای برای کاهش بحران مسکن نداشته باشیم زمانی که اقتصاد ما به سمت توسعه پیش برود با تورم بالایی مواجه شده و در زمان محدود قادر به تامین بحران کمبود مسکن نخواهیم بود و سوال این است که چرا امروزه دولتمردان در راستای تامین کمبود مسکن در طرح جامع و تفصیلی خود، هیچ برنامه‌ای را در نظر نمی گیرند؟
بی‌برنامگی دولت برای تامین زمین
رئیس انجمن انبوه‌سازان خراسان رضوی با بیان اینکه «دولت باید برای بخش خصوصی زمین را فراهم کند» خاطرنشان کرد: درواقع میزان زیادی زمین در اختیار دولت است که هیچ برنامه‌ای برای آن‌ها ندارد. ضروری است تا استانداری به مدیران کل بخش‌نامه بزند تا زمین‌های مازادی که بدون طرح و برنامه هستند را اعلام کرده و این زمین‌ها را در اختیار انبوه‌سازان قرار دهد.
وی افزود: ما در زمان اعلام طرح مسکن مهر، پیشنهاد دادیم تا روستاهایی که در مجاورت شهرها هستند شناسایی و نیازسنجی شده و توان و ظرفیت روستاها برای ساخت‌وساز بررسی شود. در این حالت، هزینه‌های گزاف تاسیسات زیربنایی کم شده و از روستاها به عنوان شهرک‌های جدید استفاده می‌شود.
زمین‌های مازاد را در اختیار انبوه‌سازان قرار دهید
پژوم با تاکید بر اینکه دولت و نهادهای مسئول باید زمین‌های مازاد را در اختیار انبوه‌سازان قرار دهند، گفت: یکی از مشکلات و معضلات بزرگ در راه تولید انبوه مسکن، زمین است. زمین، وارداتی نیست و به تحریم‌ها ارتباطی ندارد. در سطح ساختمان‌های انبوه‌سازی، کمتر از پنج درصد واردات داریم؛ در نتیجه تحریم‌ها در این زمینه تاثیرگذار نیست. درواقع ۹۰ – ۹۵ درصد مواد مورد نیاز انبوه‌سازی در داخل کشور تولید می‌شود، همچنین نیروی کار به اندازه کافی وجود دارد. مدیران ما در سطح کشور و استان‌ها مسئول هستند و باید برنامه‌ریزی و ظرفیت‌سنجی لازم را داشته باشند که طی سال‌های آینده در مناطق مختلفی از جمله حاشیه شهر چه تعداد مسکن مورد نیاز است.
زلزله و تبعات آن برای حاشیه‌نشینان مشهدی
رئیس انجمن انبوه‌سازان خراسان رضوی با اشاره به وضعیت مسکن در حاشیه شهر ادامه داد: با توجه به وضعیت نابسامان مسکن و کمبود آن به‌ویژه در حاشیه شهر مشهد -که حدود یک میلیون و دویست هزار نفر در حال زندگی در آن هستند- در صورت بروز زلزله خسارات جبران‌ناپذیر سنگینی به این قشر وارد خواهد شد. فرض کنید در صورت بروز زلزله ۶۰ – ۸۰ درصد جمعیت حاشیه‌نشین جان سالم به در ببرند، ولی قطعا ۹۰ درصد جمعیت مسکن خود را از دست خواهند داد. سوال این است که دولت تا چه مدت می‌تواند این جمعیت را به صورت موقت در چادر و کانکس اسکان دهد؟
تقابل هزینه‌های ساخت مسکن و استانداردهای آن
رئیس انجمن انبوه‌سازان خراسان رضوی با بیان اینکه «انبوه‌سازی می‌تواند در کاهش هزینه‌های مسکن تاثیر بسزایی داشته باشد» تصریح کرد: امروز قیمت ساخت یک آپارتمان متوسط، هر متر مربع پنج میلیون تومان است؛ بنابراین با انبوه‌سازی، هزینه‌های ساخت بین ۱۰ – ۱۵ درصد کاهش پیدا می‌کند. البته ما به دنبال کاهش هزینه ساخت مسکن تحت هر شرایطی نیستیم، بلکه آنچه که اهمیت دارد رعایت استاندارد ساخت مسکن است؛ به صورتی که هر ساختمان حداقل باید بین ۵۰ – ۸۰ سال عمر مفید داشته باشد.
لزوم تقویت معاونت مسکن در وزارت راهوشهرسازی
پژوم افزود: به دلیل تعدد وظایف وزارت راهوشهرسازی در زمینه‌های مختلف، از جمله راه‌آهن و کشتیرانی، بزرگراه‌ها و راه‌ها و … بیشتر تمرکز این سازمان، بر بحث راه‌و شهرسازی است؛ در نتیجه وزارت راهوشهرسازی باید معاونت مسکن را تقویت کند. با وجود کم‌کاری‌های این وزارتخانه، شورای اسلامی شهر و شهردار مشهد، توجه ویژه‌ای به انبوه‌سازی داشته‌اند، درواقع با همکاریی که مدیریت شهری با انجمن انبوه‌سازان استان در حاشیه شهر مشهد داشته‌ایم، توانستیم عملکرد خوبی در این زمینه داشته باشیم.
رئیس انجمن انبوه‌سازان استان در رابطه با عوارض پروانه ساختمانی گفت: در بیشتر استان‌ها به‌ویژه مشهد، به شهردار و شورای شهر درخواست دادیم که ۱۰- ۱۵ درصد تخفیف عوارض پروانه ساختمانی به انبوه‌سازان داده شود و یا به صورت اقساطی پرداخت شود. بعضی از شهرداری‌ها درصدی از عوارض را زمان بهره‌برداری دریافت کرده و مابقی را به صورت قسطی می‌گیرند.
راه حل مناسب خانه‌دار شدن در ایران چیست؟
پژوم گفت: مورد دیگری که خرید و ساخت خانه را برای افراد آسان‌تر می‌کند وجود تسهیلات است. درواقع سود وام‌هایی که در اختیار اقشار متوسط جامعه قرار می‌گیرد، باید کمتر از ۱۰ درصد باشد. همچنین نیاز است تا تسهیلات ارزان بیشتری برای کاهش هزینه‌ها در اختیار انبوه‌سازان قرار گیرد، اما آنچه که در این‌جا اهمیت زیادی دارد نحوه بازپرداخت تسهیلات است. معتقدیم برای کاهش فشار بر زندگی مردم مدت بازپرداخت تسهیلات، باید بالای ۲۵ سال باشد.
وی با طرح این پرسش که «جلسه شورای مسکن در ۱۰ سال گذشته چند بار برگزار شده است؟ و سازمان راهوشهرسازی و استانداری چه میزان از وظایف مشخص شورای مسکن و مصوبات آن پیروی کرده است؟» ادامه داد: استانداری و وزارت راهوشهرسازی از موضوع مسکن غافل شده‌اند؛ بنابراین مطالبه ما از استانداری و راهوشهرسازی، رسیدگی بیشتر به موضوع مسکن است. در چند سال گذشته شورای مسکن، اغلب به بحث مسکن مهر پرداخته و از دیگر مسائل غافل بوده است. از زمانی که وزارت مسکن‌و‌شهرسازی به وزارت راهوشهرسازی تغییر نام داد، مسکن به دست فراموشی سپرده شد.
رئیس انجمن انبوه‌سازان استان افزود: با توجه به اهمیت موضوع مسکن، پیشنهاد اول ما تغییر مجدد نام «وزارت راهوشهرسازی» به «وزارت مسکن، راهوشهرسازی» است. پیشنهاد دوم ما این است که وزارت راهوشهرسازی و ادارات کل آن‌ها در استان‌ها نسبت به منصوب کردن یک مشاور عالی از بخش مسکن اقدام کرده و با همکاری با مقام وزارت و مدیران کل استان‌ها، حداقل ماهانه دو جلسه درباره مسائل مربوط به مسکن با مشاورین خود داشته باشند.
بافت فرسوده
وی با اشاره به معضلات بافت‌های فرسوده افزود: در موضوع مهم بافت‌های فرسوده، مسائل اداری و بروکراسی آن در تجمع اسناد، معضلات بسیاری ایجاد کرده است. اصولاً مهم‌ترین بحث در بافت فرسوده، فراهم کردن تاسیسات زیربنایی است که خود مسیر ویژه‌ای را در تسریع کارها به دنبال داشته و لازم است با این‌گونه پروژه‌های انبوه‌سازی به صورت خاص برخورد و کانال خاصی برای رتق و فتق امور بازگشایی شود. برای مثال همکاران و اعضای ما در بازگشایی محور صاحب الزمان (حدفاصل میدان صاحب الزمان و خیابان دانشگاه) از سال ۱۳۸۶ ورود و عملیات اجرایی را در بافت فرسوده این منطقه آغاز کرده و پایان عملیات اجرایی و ساخت، سال 1394 تمام شده است. از دلایل طولانی شدن دوران ساخت، مشکلات متعدد در جمع‌آوری املاک و تامین تاسیسات زیربنایی از سوی سازمان‌های خدمات‌رسان مانند ادارت آب‌و‌فاضلاب، برق و گاز بوده‌است و برخلاف همکاری شهردار محترم و معاونت اقتصادی فعلی، هنوز پایان‌کارکامل و سند تحویل داده نشده است که علت آن بروکراسی حاکم در بدنه شهرداری بوده که هنوز به طور کامل مرتفع نشده‌است؛ در نتیجه باعث حضور کم رنگ سازندگان و انبوه‌سازان در بافت های فرسوده شده است.