افزایش قیمت یا بهبود قدرت خرید
مریم اصغری
رشد شتابان قیمت مسکن در سال‌های اخیر، زمینه ساز ایجاد عدم تعادل بین عرضه و تقاضای ملک شد و در سال جاری در کنار سایر مشکلات اقتصادی که دامنگیر خانواده‌ها بود، به رکود در این بازار ختم شد.
البته بر اساس آمارها رشد قیمت مسکن در سال جاری به 300درصد هم رسیده بود و خواسته و ناخواسته کفه تقاضای بازار خالی خواهد شد. چراکه بی شک سقف درآمدی خانواده ها به آن میزان افزایش نداشته است.
به گزارش روزنامه «صبح امروز» بر اساس اعلام بانک مرکزی، در آبان ماه امسال، رشد ماهانه قیمت مسکن نسبت به مهر ماه سال جاری متوقف شده و تنها ۱.۸ درصد رشد داشته است که بی‌شک کفه خالی خریدار در توقف و ثبات قیمتهای بازار مسکن بی‌تاثیر نبوده است. این در حالی است که در مهر ماه امسال نسبت به شهریور ماه، رشد ماهانه قیمت مسکن ۱۰ درصد بود که بالاترین میزان رشد ماهانه در یک دهه (۱۰ سال) اخیر بوده است.
آنطور که از شواهد به نظر می‌رسد بازار مسکن از یک طرف با عقب نشینی طرف تقاضا (به دلیل کاهش شدید قدرت خرید) مواجه شد و در طرف مقابل عرضه کننده نیز با توجه به پارامترهایی چون نرخ دلار و به تبع آن افزایش هزینه ساخت مسکن، ملک خود را با قیمتهای بالاتری برای عرضه ارائه می‌کرد و طبیعتا خریدار را فراری می‌داد. هرچند ابهامات موجود نسبت به آینده اقتصاد ایران برای هردوطرف عرضه و تقاضا معضلی بود که هردو در نگاه خود، دلایل مجاب کننده‌ای برای ابن نوع اقدامات و برخورد با بازار داشتند.
افزایش سقف تسهیلات مسکن، سیاست تحریک کننده تقاضا در بازار است و اگر عرضه مناسب اتفاق نیفتد، شرایط را برای افزایش قیمت مسکن مهیا می‌سازد، زیرا بخشی از تقاضای بی اثر بازار را به تقاضای موثر بدل کرده و همین افزایش تقاضا زمینه افزایش قیمت است
اما باید این پیشبینی و تحلیل را نیز در نظر داشت که شاید پس از طی یک دوره رکود و قطعا در صورت ایجاد شرایط ثبات سیاسی، اقتصادی و اجتماعی در کشور، کفه تقاضای مسکن مجدد سنگین شود و معاملات رونق بیشتری بگیرد. اما سوال این است که متقاضیان مسکن که طی دو سال گذشته قدرت خرید آنها به شدت کاهش یافته حالا می‌توانند اقدام به خرید مسکن کنند و در این بین نقش دولت و نهادهای مرتبط در ارائه تسهیلات کمکی چیست و اصلا این تسهیلات به ثبات این بازار ختم خواهد شد یا روند صعودی قیمتهای مسکن را در پی دارد؟
پرهیز از اقدامات تورم‌زا
مهرماه سال جاری بود که معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی از ارائه درخواست این وزارت به شورای پول و اعتبار برای افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن خبر داده بود. اما تنها چند هفته از آن گذشته بود که وزیر راه و شهرسازی درباره افزایش سقف تسهیلات مسکن با عدول از این موضع وزارت راه و شهرسازی و انصراف این وزارت خانه از تقاضای افزایش سقف وام مسکن خبر داد و معتقد بود که تنها تصمیم داشتند تا ابتدا از فضای روانی بازار عبور کنند تا قیمت‌ها واقعی‌تر شود، سپس سر فرصت تصمیمی برای این کار بگیریم. محمد اسلامی معتقد بود که مراقب هستیم از اقداماتی که خودش تورم زا است، پرهیز کنیم و به دنبال آن هستیم تا آسیب پذیری هایمان را از تورم‌های هیجانی غیر عادی بتوانیم کاهش دهیم.
در خصوص احتمال افزایش تسهیلات خرید مسکن و تبعات آن بر این بازار با یک کارشناس اقتصادی به گفتگو پرداختیم.
یکی از گره‌های تولید مسکن، تامین مالی است
براتی می‌گوید: همانطور که پیش از نیز بارها صحبت شده است، در کشور ما بازارهای مالی مسکن، هنوز بسیار ضعیف و سنتی هستند و غالباً توسط بانک مسکن، تأمین مالی و تجهیز می‌شوند.
وی ادامه می‌دهد: یکی از گره‌های تولید مسکن، تامین مالی است. وام‌های پرداخت شده برای خرید مسکن در دیگر کشورهای پیشرفته، قریب به 70 درصد قیمت ملک است اما این وام‌ها در ایران شاید یک دهم قیمت ملک هم نباشد. اما موضوع این است که عملا با افزایش قیمت تسهیلات، قیمت مسکن هم به ناگاه دچار حباب می‌شود.
این مدرس دانشگاه با اشاره که توقف قیمت مسکن در برخی مواقع اظهار می‌کند: در واقع علت توقف رشد قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید مردم است که در صورت افزایش سقف تسهیلات و تقویت خریداران، در شرایطی که تولید مسکن تقویت نشود، باعث روند صعودی قیمت مسکن خواهد شد.
وی می‌افزاید: درواقع در نگاه بسیاری از کارشناسان، توقف رشد قیمت مسکن، ناشی از توقف نوسانات قیمت دلار، سکه و دیگر بازارهای دارایی و موازی است؛ بنابراین افزایش سقف وام مسکن نمی‌تواند تأثیری بر قیمت مسکن داشته باشد.
سیاست تحریک کننده تقاضا در بازار
این کارشناس اقتصادی در خصوص تبعات افزایش تسهیلات مسکن می‌گوید: افزایش سقف تسهیلات مسکن، سیاست تحریک کننده تقاضا در بازار است و اگر عرضه مناسب اتفاق نیفتد، شرایط را برای افزایش قیمت مسکن مهیا می‌سازد، زیرا بخشی از تقاضای بی اثر بازار را به تقاضای موثر بدل کرده و همین افزایش تقاضا زمینه افزایش قیمت است.
بیاتی ادامه می‌دهد: مدیران بانک مسکن نیز بارها اعلام کرده اند که افزایش سقف تسهیلات مسکن از محل صندوق پس انداز یکم در حال حاضر مقدور نیست و افزایش آن را منوط به دریافت کمک مالی از محل صندوق توسعه و یا افزایش سرمایه بانک کرده بودند.
وی می‌افزاید: قیمت اوراق تسهیلات مسکن که در ماه پایانی تابستان و ادایل پائیز سال جاری به دلیل افزایش تقاضا، به حدود ۱۰۰ هزار تومان رسیده بود، در روزهای اخیر به شدت افت کرده و حتی از نصف این قیمت هم بیشتر ریزش کرد.
کلاف سردرگم افزایش قیمت مسکن
یک سوال در میانه این تحقیقات ذهن ما را به خود مشغول کرد. کلاف سردرگم افزایش قیمت مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای در دستان کدام نهاد و ارگان است. افزایش قیمت دلار را مقصر بدانیم یا حمایت‌هایی که به افزایش قیمت‌ها منجر شده است؟ مگر در این چند سال که شاهد افزایش قیمت مسکن بودیم، سقف تسهیلات آن افزایش یافته بود؟ اینکه حمایتهای تسهیلاتی دولت میتواند موفق یا ناموفق عمل کند بسته به کنترل بازار است و کنترل بازار نیز منوط به حفظ قیمتهای کالاها و صنایع مرتبط با بخش ساختمان است، چراکه حدود 120 صنعت به صورت مستقیم و غیر مستقیم با بخش مسکن در ارتباط است.