قانونی پر از خالی!
ریحانه موسوی
تاریخ تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی به سال ۱۳۶۶ برمی‌گردد که این قانون تا سال ۱۳۸۰ نیز اجرایی شد ولی بنا به دلایلی از جمله ایجاد هزینه‌های سنگین برای دولت در امر ارزش‌گذاری املاک و همچنین عدم تاثیر‌گذاری در اقتصاد کشور، در سال ۱۳۸۰ از قانون حذف شد و مجددا در سال ۹۵ در ماده ۵۴ مکرر اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم گنجانده شد که بر اساس این قانون، خانه‌هایی که بیشتر از یک سال خالی می‌مانند، مشمول درصدی از نرخ مالیات اجاره‌بها شوند.
۱۲دی ماه سال جاری بود که قانون مالیات بر خانه‌های خالی مورد تأیید شورای نگهبان قرار گرفت و پس از دو بار رفت و برگشت به کمیسیون اقتصادی، صحن علنی مجلس و شورای نگهبان، پس از ۱۳۵ روز به تصویب نهایی رسیده و ۴ دی ماه از سوی رئیس جمهور به وزیر اقتصاد ابلاغ شد.
اصلاحیه قانون مالیات بر خانه‌های خالی
نمایندگان در اصلاحیه اخیر ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم مقرر کرده‌اند، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به‌عنوان خانه خالی شناسایی می‌شوند، درصورت گذشت بیش از 12 ماه از پایان عملیات ساخت (برای واحدهای نوساز) یا بیش از 6ماه از آخرین نقل‌وانتقال یا آخرین زمان سکونت (برای واحدهای غیرنوساز) مشمول مالیات خانه‌های خالی شوند.
مراد‌زاده: قانون مالیات بر خانه‌های خالی تاثیری برروی اجاره‌بها ندارد، زیرا منازلی که فروش نمی‌رود یا اجاره داده نمی‌شود خانه‌های بزرگی است، که مردم عادی تقاضایی برای آنها ندارند و جهت فروش ذخیره شده‌اند
براساس قانون، این واحدها در سال نخست مشمول مالیاتی به ازای هرماه دوبرابر ارزش اجاره ماهانه ملک می‌شوند و این مالیات در سال‌های بعد، ۵۰درصد بیش از سال قبل خواهد بود. نکته دیگر اینکه این قانون در سال نخست در تهران و کلانشهرها اجرا می‌شود، اما از سال دوم اجرا، مشمول تمام شهرها خواهد شد.
افزایش ۳۰ درصدی عرضه مسکن
چند روز بعد یعنی ۱۹ دی ماه، معاون وزیرراه و شهرسازی با اشاره به اثرات مثبت قانون جدید مالیات بر خانه‌های خالی گفت، حتی پیش از تبدیل شدن به قانون و صرفا با مطرح شدن آن، عرضه مسکن استیجاری به بازار ۳۰ درصد افزایش یافت. اما اکنون زمزمزمه‌هایی به گوش می‌رسد مبنی بر اینکه هیچ گونه کاهش قیمتی اتفاق نیفتاده و صاحب‌خانه‌ها حاضرنیستند ملک خود را ارزان‌تر از آنچه که مد‌نظرشان است عرضه کنند.
عدم تاثیر قانون مالیات بر میزان اجاره‌بها
رئیس اتحادیه املاک مشهد در این خصوص می‌گوید: قانون مالیات بر خانه‌های خالی تاثیری برروی اجاره‌بها ندارد، زیرا منازلی که فروش نمی‌رود یا اجاره داده نمی‌شود خانه‌های بزرگی است، که مردم عادی تقاضایی برای آنها ندارند و جهت فروش ذخیره شده‌اند.
علی مراد‌زاده در گفتگو با «صبح امروز» بیان می‌کند: خانه‌های مورد نیاز عامه مردم، ۷۵ تا ۱۲۰ متر متراژ دارد، اما آن دسته از منازلی که خالی‌اند تقریبا لاکچری بوده که بالای ۱۵۰ متر هستند و نیت مالکان از ساخت آنها از همان ابتدا فروش بوده است و اگر به آنها مالیات به این منازل تعلق بگیرد باز هم اجاره نخواهند داد.
تاثیر بلند‌مدت نرخ دلار بر مسکن
وی با بیان اینکه «کاهش نرخ دلار در بلند مدت روی نرخ مسکن تاثیر دارد نه کوتاه مدت» تصریح می‌کند: تاثیر دلار بر افزایش یا کاهش قیمت مسکن در بازه زمانی ۲ تا ۳ ماهه اتفاق می‌افتد؛ ممکن است که برروی بازار‌های موازی مانند خودرو تاثیر آنی داشته باشد، اما ملک کالایی غیر‌منقول است که دلار بر روی قیمت مواد اولیه آن اثر خواهد گذاشت.
کاهش ۱۵ درصدی قیمت مسکن
مراد‌زاده عنوان می‌کند: طی روز‌های جاری با کاهش حداکثر۱۵ درصدی قیمت مسکن مواجه بوده‌ایم که علت آن رکود بازار است نه کاهش دلار، تصویب قانون مالیات برخانه‌های خالی یا سایر مباحث و صاحب‌خانه‌ها به دلیل اینکه قیمت‌ها هنوز مشخص نیست، دست نگه داشته‌اند تا وضعیت بازار روشن شود.
فروشندگان و خریداران دست نگه داشته‌اند
وی تشریح می‌کند: سیاست کلان بین المللی، قیمت دلار و تعداد موارد موجود جهت عرضه پارامتر‌های مختلفی است که موجب شده تا خریداران و فروشندگان دست نگه دارند و منتظر سرنوشت بازار باشند که تا دو ماه آینده مشخص خواهد شد. بسیاری در انتظار سرانجام انتخابات آمریکا بودند و اکنون نیز منتظر هستند تا ببینند سیاست‌های جوبایدن نسبت به ایران چه خواهد بود و آیا تحریم‌ها کمتر می‌شود و یا به قوت خود باقی می‌ماند. اینها بحث‌های کلانی است که در اقتصاد ما تاثیر‌گذار است.
عدم عرضه مسکن بعد از تصویب قانون مالیات
رئیس اتحادیه املاک مشهد با اشاره به اینکه «بعد از تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی، عرضه بیشتر نشده و تنها کسانی به پول احتیاج داشتند منازل خود را فروختند» خاطر نشان می‌کند: اکنون اتفاق خاصی در بازار مسکن رخ نخواهد داد و فروشندگان دست نگه داشته‌اند تا ببینند قیمت‌ها افزایش خواد داشت یا خیر. بنده حدس می‌زنم که در آینده نه‌چندان دور میزان خریداران از فروشندگان بیشتر خواهد بود و در سال آینده طبق قانون هرساله ، قیمت‌ها ۱۰ تا ۱۵ درصد افزایش می‌یابد.
علی مراد‌زاده رئیس اتحادیه املاک مشهد مطرح می‌کند: اگر تعداد خریداران از فروشندگان بیشتر شود، کفه ترازو به نفع تقاضا سنگین خواهد شد که موجب افزایش قیمت‌ها و برهم خوردن تعادل سیستم عرضه و تقاضا می‌شود.
تبانی در بازار املاک
بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که در چند وقت اخیر، انبوه‌سازان ومالکان واحدهای خالی با دادان پیشنهاد‌هایی به مشاوران املاک درخواست صدور قرادادهای اجاره‌ای صوری را داشته و برخی از مشاوران املاک با استفاده از کارت‌های ملی اجاره‌ای اقدام به تنظیم قردادهای صوری برای این اشخاص نموده‌اند.
مالیات بر خانه‌های خالی به طور قطع، عمل موثری است و اگر برای این مهم مبلغ منطقی تعیین شود، راهکاری موثر خواهد بود، اما باید به این نکته توجه داشت که این راهکار به تنهایی به تعادل در بازار مسکن منجر نخواهد شد. دریافت مالیات از خانه‌های خالی در بسیاری از کشورهای دنیا هم به اجرا در آمده و از آن به عنوان تجربه‌ای موفق هم یاد می‌شود. حالا باید منتظر شد و دید این طرح در ایران با چه کیفیتی به‌مرحله اجرا می‌رسد.