دوربرگردان بن‌بست مسکن
مهناز اصغری
در شرایط اقتصادی کنونی حاکم بر جامعه تامین هزینه‌های تهیه یک مسکن برای بسیاری از خانواده‌ها کار سختی است. در این بین مدتی است که در خبرها بحث از رونمایی اوراق سلف مسکن یا همان فروش متری مسکن در بورس کالای ایران با همکاری سازمان بورس و وزارت راه و شهرسازی مطرح شده است که به‌منظور عملیاتی شدن آن صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، بر اساس ماده 23 آیین‌نامه اجرایی ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، مقرر شده که سازمان بورس و اوراق بهادار ضوابط و مقررات موردنیاز برای راه‌اندازی این صندوق‌ها را تهیه و تصویب کند.
در این طرح سرمایه‌گذاران با توجه به میزان سرمایه خود می‌توانند پس از انتشار اوراق سلف مسکن در بورس کالا به اندازه سرمایه خود چند متر مسکن خریداری کنند و در موعد سررسید نیز امکان تحویل مسکن براساس متراژهای مشخص شده یا تسویه نقدی وجود خواهد داشت. بنابراین، این روش شاید بتواند در شرایط آشفته بازار مسکن فعلی، حمایتی از قشر جوان و خانه‌دار شدن آنها به حساب آید.
تمام این مراحل با نظارت سازمان بورس انجام می‌شود
روز گذشته معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به تأمین نقدینگی سازندگان مسکن با انتشار اوراق سلف گفت: خانوارها با پس‌انداز و سرمایه‌گذاری پول خود از طریق خرید اوراق سلف مسکن، می‌توانند در بخشی از سود خرید یک واحد مسکونی سهیم شده و ارزش پول خود را حفظ و در مقابل نیز تولیدکنندگان و سازندگان با مشارکت مردم در خرید اوراق سلف می‌توانند برای ادامه فعالیت خود، نقدینگی لازم را دریافت کنند.
محمود محمودزاده با بیان اینکه «انتشار اوراق سلف و خرید آن توسط متقاضیان این ویژگی را دارد که چنانچه تلاطمی در بازار مسکن ایجاد شود، ارزش پول متقاضیان مسکن حفظ شود» افزود: این روش سرمایه‌گذاری مطمئنی برای متقاضیان واقعی مسکن است که از این طریق متقاضیان می‌توانند اطمینان حاصل کنند که مسائل حاشیه‌ای برای آنها روی نمی‌دهد. چراکه تمام این مراحل با نظارت سازمان بورس انجام می‌شود و موضوع انتشار اوراق سلف به شکل شفاف از نظر قانونی پیش خواهد رفت.
البته پیش از این نیز وی در خصوص سوددهی صندوق‌های زمین و ساختمان گفته بود: هیات پذیرش بورس بررسی‌های دقیقی را انجام می‌دهد و اینطور نیست که به راحتی هر پروژه‌ای برای عرضه در بورس انتخاب و تایید شود. در خصوص ریسک و شرایط بازار بر روی پروژه‌ها مطالعات جامع و کافی انجام می‌شود. بنابراین پروژه‌هایی که در بورس معرفی می‌کنیم، قطعا سودآوری خوبی برای سرمایه‌گذاران خواهد داشت.
بخش مسکن؛ موتور محرک اقتصادی
یک کارشناس اقتصادی در این خصوص بیان می‌کند: از آنجایی که حدود 120 صنعت به صورت مستقیم و غیر مستقیم با بخش مسکن در ارتباط است، این بخش می‌تواند به عنوان موتور محرک اقتصاد در نظر گرفته شود. بنابراین تقویت مالی این بخش، رونق سایر حوزه‌های مرتبط را به دنبال دارد و هرگونه ایجاد اختلال در آن، افزون بر ایجاد بحران مالی و به دنبال آن بحران اقتصادی و اجتماعی در جامعه، دستیابی به اهداف 20 ساله کشور در افق 1404 را ناممکن خواهد کرد.
براتی با اشاره به اینکه «در بحران‌های اقتصادی، تامین مالی بخش مسکن باید یکی از دغدغه‌های اصلی نهادهای سیاست‌گذار و اجرایی باشد» ادامه می‌دهد: در کشور ما بازارهای مالی مسکن، هنوز بسیار ضعیف و سنتی هستند و غالباً توسط بانک مسکن، تأمین مالی و تجهیز می‌شوند. بی‌شک یکی از روش‌هایی که موجب کاهش وابستگی به سیستم بانکی خواهد شد، بازار سرمایه است.
وی می‌گوید: یکی از گره‌های تولید مسکن، تامین مالی است. حداکثر وامی که هم اکنون برای مسکن پرداخت می‌شود، یک دهم قیمت مسکن هم نیست. بنابراین مهم است که منابع ارزان قیمتی از بازار اخذ شود.
معیارهای خرد و کلان اقتصادی ارائه اوراق سلف مسکن
این مدرس دانشگاه می‌افزاید: در شرایط کنونی که امکان خرید یا ساخت یک واحد مسکونی با توجه به نرخ‌های سرسام آور و بعضا نامتعارف وجود ندارد، ارائه اوراق سلف مسکن می‌تواند گریزی بر بن بست مسکن باشد. چراکه با کمک ابزار مالی بورس کالا، ارزش تمام شده ساخت یک واحد یا یک پروژه، تبدیل به ورقه‌های کوچک بهادار شده و در بازار توسط انبوه‌ساز عرضه می‌شود.
وی با اشاره به معیارهای خرد و کلان اقتصادی ارائه اوراق سلف مسکن تصریح می‌کند: اوراق سلف مسکن طبق مهم ترین معیارهای اقتصاد خرد شامل تطابق با اهداف و انگیزه های مشتریان، میزان نقدشوندگی اوراق و درجه کارایی، تناسب با روحیات و سلایق سرمایه‌گذاران است و همچنین از جهت مهم‌ترین معیارهای اقتصاد کلان شامل اثرگذاری بر روی رشد و توسعه اقتصادی، عدالت توزیعی و قابلیت برای اجرای سیاست‌های پولی و مالی می‌تواند به عنوان ابزار مالی مناسب در بازار سرمایه کشور، جهت تأمین مالی بخش مسکن به کار گرفته شود.
کارشناس اقتصادی: عرضه مسکن در بورس کالا نه تنها موجب افزایش قیمت نمی‌شود که معتقد هستم اثر کاهشی هم دارد، چراکه باعث تنظیم بازار ملک می‌شود و وقتی تولیدکننده منابع کافی برای تامین هزینه‌های جاری ساخت مسکن داشته باشد، مسکن با قیمت متعارفی ساخته خواهد شد و از سیر نزولی قیمت آن توسط دلالان کاسته می‌شود
براتی می‌گوید: افراد زمانی که برای خرید مسکن مراجعه می‌کنند با افزایش قیمت مسکن روبرو می‌شوند و باید صبرکنند تا پولشان به حد خرید ملک برسد، اما با خرید این اوراق، فرد می‌تواند از ارزش افزوده ملک هم بهره ببرد. این اوراق یک سبدگردان دارد و فرد هر زمان بخواهد می‌تواند پول خود را دریافت کند.
وی با اشاره به نیاز به حفظ ارزش پول برای پس‌انداز بیان می‌کند: در این بازار مردم می‌توانند به منظور حفظ ارزش پول خود در مقابل تورم، اوراق مسکن از بورس کالا خریداری کنند و درمقابل، پول هزینه‌های ساخت مسکن از طریق اوراق بهادار برای سازنده تامین خواهد شد.
این مدرس دانشگاه با تاکید به اینکه چارچوب پیش فروش در بورس کالا باید شفاف باشد مطرح می‌کند: در این اوراق، پروژه، سررسید و نوع مکان و متراز واحد‌ها مشخص است و اگر عرضه کننده دیر واحد را تحویل دهد باید جریمه تاخیر تحویل پرداخت کند.
مزایای اوراق سلف مسکن
براتی با اشاره به مزایای انتشار این اوراق برای خریداران و سازندگان می‌گوید: جذابیت کافی برای ورود سازندگان به این بازار وجود دارد. ازجمله مزایای ارائه اوراق سلف مسکن در بورس برای سازندگان این است که در کنار تأمین مالی پروژه‌ها، از فروش واحدهای در حال تولید خود نیز اطمینان دارند. خریداران نیز در مقابل بسته به توان مالی خود امکان خرید مسکن پیدا خواهند کرد و درمقابل ارزش پول آنها حفظ می‌گردد.
وی ادامه می‌دهد: از دیگر مزایای این اوراق میتوان به تأمین مالی تولیدکنندگان مصالح، عبور از رکود با جذب سرمایه‌های عمومی و کمک به خریداران و همچنین افزایش نقدشوندگی مطالبات اشاره کرد.
این کارشناس اقتصادی در پایان‌بندی صحبت های خود تاکید می‌کند: عرضه مسکن در بورس کالا نه تنها موجب افزایش قیمت نمی‌شود که معتقد هستم اثر کاهشی هم دارد، چراکه باعث تنظیم بازار ملک می‌شود و وقتی تولیدکننده منابع کافی برای تامین هزینه‌های جاری ساخت مسکن داشته باشد، مسکن با قیمت متعارفی ساخته خواهد شد و از سیر نزولی قیمت آن توسط دلالان کاسته می‌شود.
در پایان…
در پایان نیز بد نیست به این موضوع اشاره کنیم که موضوع امکان تامین مالی پروژه های مسکن با استفاده از ظرفیت بازار سرمایه از تیرماه سال ۱۳۹۸ مطرح شده که در نهایت اواسط اردیبهشت ماه سال جاری با همکاری سازمان بورس و وزارت راه و شهرسازی به مرحله توافق و اجرای نهایی رسید. در فاز نخست قرار است تولید و عرضه بیش از ۱۰۰۰ واحد مسکونی از طریق بورس کالا صورت گیرد که به زودی وارد مرحله اجرایی می‌شود. البته آنچه تحت عنوان بورس مسکن طی ماه‌های گذشته مطرح شده در واقع صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان است و با بورس املاک و مستغلات که به فروش دارایی‌های مازاد شرکت‌های دولتی می پردازد تفاوت دارد.