به نام شهرداری به کام انبوه سازان
سیده ریحانه موسوی
انبوه‌سازان ساختمانی یکی از مهم‌ترین موانع آغاز اجرای پروژه‌های ساختمانی را فرایند طولانی صدور انواع گواهی‌های ساختمانی به‌خصوص صدور پروانه عنوان می‌کنند. فرآیند صدور پروانه ساختمانی اولین مرحله‌ای است که انبوه‌سازان باید برای آغاز یک پروژه ساختوساز آن را طی کنند، اما این مرحله طی سال‌های گذشته تاکنون به یک مسیر پیچیده، طولانی و آشفته تبدیل شده است.
حسین‌نژاد: افزایش ۶ تا ۹ برابری هزینه پروانه ساختوساز صحت ندارد و افرادی که چنین اظهاراتی دارند باید به صورت مصداقی و با ارائه مدرک آن را ثابت کنند
از سویی دیگر عده‌ای انبوه‌سازان دلیل بالارفتن قیمت مسکن را وجود هزینه‌های ناشی از دریافت پروانه ساخت یا هزینه‌هایی که تأمین اجتماعی در نظر می‌گیرد و… است؛ بنابراین فقدان نظارت‌های سازمان نظام مهندسی منجر شده تا انبوه‌سازان به جای پرداخت این هزینه از جیب خود آن را با گران کردن قیمت خانه‌های فروشی خود از مردم دریافت کنند، اما چرا این اتفاق می‌افتد و در این بین کدان سازمان متولی نقش خود را به درستی ایفا نمی‌کند؟
در گزارش گذشته روزنامه با نام «آینده نامعلوم قیمت مسکن» ابعاد مختلف گرانی مسکن را در گفت‌وگو با انبوه‌سازان، مشاوران املاک، کارشناس مسکن و شهروندان مورد بررسی قراردادیم که اکثر آنان یکی از دلایل افزایش فزاینده قیمت مسکن را بالا‌بردن نرخ صدور پروانه ساختوساز توسط شهرداری عنوان کردند و ابراز داشتند که این هزینه در برخی مناطق ۶ تا ۹ برابر افزایش داشته‌است.
به گزارش روزنامه «صبح امرو» برای آن که ساختوساز یک واحد ساختمانی طبق چهار‌چوب مشخص اجرا شود، باید برای احداث هرگونه ساختمان، مجوزهای لازم از مراجع مربوطه دریافت شود. هدف از دریافت مجوز ساخت، اطمینان از ساخت‌وسازی قانونی مطابق با مشخصات فنی و رعایت اصول شهر‌سازی مطابق با آیین‌نامه‌ها و ضوابط طرح جامع شهری است. به‌طور کلی انجام هرگونه عملیات ساختوساز و باز‌سازی بدون مجوز ساخت و صدور پروانه ساختمان توسط مراجع نظارت بر ساختمان غیر‌‌قانونی بوده و متوقف خواهد شد.
محاسبه هزینه دریافت پروانه ساخت متناسب با کاربری ملک متفاوت است و عواملی که در میزان اخذ آن تاثیرگذارند شامل متراژ زمین، مساحت ناخالص، تعداد طبقات ساختمان، تعداد پارکینگ و قیمت منطقه‌ای ساختمان هستند و هر منطقه دارای فهرست خاصی برای انواع مجوز‌ها و همچنین هزینه‌های دیگر است، اما افزایش هزینه صدور پروانه و جواز ساختمان، منجر شده تا سازندگان مسکن این هزینه‌ها را از جیب خریداران ملک جبران کنند.
افزایش چندبرابری هزینه پروانه ساخت صحت ندارد
معاون شهر‌سازی و معماری شهرداری مشهد می‌گوید: افزایش ۶ تا ۹ برابری هزینه پروانه ساختوساز صحت ندارد و افرادی که چنین اظهاراتی دارند باید به‌صورت مصداقی و با ارائه مدرک آن را ثابت کنند. همچنین افزایش نرخ عوارض، اقدامی است که جنس آن درآمدی است و در گذشته بر اساسP’ تراکم‌های آزاد را محاسبه می‌کردند، اما پس از آن مقرر شد ازP به عنوان مصوب ماده ۶۴ قانون مالیات مستقیم و ملاک عمل برای شهرداری‌ها استفاده شود.
مراد‌زاده: زمان‌های طولانی مصروف شده برای اخذ پروانه و پایان کار و تاییدیه‌های نظام مهندسی بسیار هزینه‌بر بوده و شهرداری متوجه این موضوع نیست، اما برای یک سرمایه‌گذار بسیار حائز اهمیت است
محمدرضا حسین‌نژاد در گفت‌وگو با «صبح امروز» می‌افزاید: تفاوت قیمت زیادی بینP و P’ در نقاط مختلف شهر وجود دارد، زمانی که در محاسبات خود به یک میانگین عددی دست پیدا می‌کنند؛ ممکن است که کمی افزایش قیمت در برخی از نقاط شکل بگیرد که این امر باعث افزایش قیمت در محاسبات عوارض پروانه ساختمان در برخی نقاط شده است.
افزایش هزینه پروانه ساخت منشا گرانی نیست
وی بیان می‌کند: با وضعیت جدید کل بهای اخذ پروانه نسبت به هزینه‌های ساخت به پنج درصد نیز نمی‌رسد پس این موضوع منشا گرانی نیست. همچنین علاوه بر مسکن قیمت باغ و زمین نیز افزایش داشته که پروانه ساخت در این موارد هیچ نقشی ندارد و منشا این چرخه گرانی را باید در جایی دیگر جست‌وجو کرد. شهرداری نیز روزانه پنج میلیارد تومان هزینه خدماتی دارد؛ بنابراین چرخ اقتصادی آن باید بچرخد، اما پروانه جزء بسیار کوچکی از هزینه‌های ساختوساز یک پروژه ساختمانی است و گرانی مسکن هیچ ارتباطی با آن ندارد.
تخلف‌های ساختمانی از 1400 سال پیش وجود داشته است
معاون شهر‌سازی و معماری شهرداری مشهد در خصوص وضعیت ضعیف نظارت بر ساختمان‌سازی و اخذ رشوه توسط بازرسان می‌گوید: این موضوع تخلفی بزرگ محسوب می‌شود و از یک هزار و۴۰۰ سال پیش وجود داشته و اکنون نیز پا برجا است و مختص شغلی خاص نیست که برای آن نیز حدود الهی مشخص شده است.
حسینی: خدماتی که در قبال دریافت این هزینه ارائه می‌شود شامل تمام خدمات بیمه‌ای کارگران ساختمانی به جز بیمه بیکاری است
رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد با تایید تاثیر افزایش هزینه صدور پروانه ساخت بر قیمت مسکن می‌گوید: زمان طولانی مصرف شده برای اخذ پروانه و پایان کار و تاییدیه‌های نظام مهندسی بسیار هزینه‌بر است. اصطلاحی که به استهلاک سرمایه منتج خواهد شد و این چیزی است که شهرداری متوجه نیست، ولی برای یک سرمایه‌گذار بسیار حائز اهمیت است.
در این میان علی مراد‌زاده، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک مشهد در خصوص تاثیر قیمت‌گذاری بر کنترل گرانی می‌افزاید: چنانچه قیمت‌گذاری در خصوص مسکن کارشناسی شده باشد هرکسی نمی‌تواند هر قیمتی که می‌خواهد روی ملک خود بگذارد؛ بنابراین بهتر است کار‌گروهی مسئولیت راهبری این امر را بر‌عهده گیرند و فرمولی جامع برای قیمت‌گذاری پیدا کنند.
در این بین مدیر روابط عمومی سازمان تامین اجتماعی خراسان رضوی در رابطه با نارضایتی انبوه‌سازان برای دریافت هزینه ساختوساز از آن‌ها از سوی تأمین اجتماعی می‌گوید: حق بیمه مربوط به کارگران ساختمانی با اخذ درصدی از عوارض صدور پروانه ساخت(حق بیمه سهم کارفرما) توسط شهرداری‌ها تامین می‌شود و کارگر مربوطه نیز با دریافت کارت مهارت فنی از سازمان فنی‌وحرفه‌ای در یکی از شاخه‌های مشاغل ساختمانی و ارائه آن به شعب تامین اجتماعی و پرداخت حق بیمه سهم بیمه‌شده توسط خود(هفت درصد) می‌تواند مشمول خدمات بیمه‌ای شود.
سیدحسن حسینی در گفت‌وگو با «صبح‌امروز» بیان می‌کند: بیمه بیکاری شامل کسانی می‌شود که در کارگاه مشمول قانون‌کار قرارگرفته و سه درصد آن را پرداخت کرده‌اند، در غیر این صورت بیمه‌ای دریافت نمی‌کنند. هفت درصد بیمه کارگران ساختمانی را خود کارگر پرداخت می‌کند و مابقی از محل پروانه‌های ساختمانی تامین می‌شود.
شرکا: ۹۹ درصد مصالح ساختمانی در داخل کشور تولید می‌شود، اما آن را وابسته به ارز مطرح می‌کنند و قیمت آن را بالا می‌برند که این اقدام گرانی ملک را به دنبال دارد
وی تصریح می‌کند: زمانی‌که فردی برای اخذ پروانه ساختمانی مراجعه می‌کند، طبق معرفی‌نامه‌ای که از شهرداری به سازمان تامین اجتماعی ارسال می‌شود محاسبات انجام شده و ۱۵ درصد از محل صدور پروانه به عنوان سهم کا‌فرما برای بیمه کارگران ساختمانی دریافت می‌شود که این میزان در هر ساختمان بسته به متراژ و نوع آن متفاوت است.
بیمه تامین اجتماعی، ملک را پوشش نمی‌دهد
سیدحسن حسینی اظهار می‌کند: خدماتی که در قبال دریافت این هزینه ارائه می‌شود شامل تمام خدمات بیمه‌ای کارگران ساختمانی به جز بیمه بیکاری است؛ یعنی هر اتفاقی برای کارگران رخ دهد را پوشش می‌دهد، اما خود ساختمان را پوشش نمی‌دهد، بلکه پروژه باید بیمه مسولیت داشته باشد.
در حالی که سازندگان باید هزینه بیمه و پروانه را از سود خود تامین کنند نه از جیب خریدار، گروهی اعتقاد دارند که افزایش عوارض صدور پروانه ساختمانی خانه‌دار شدن مردم را با تهدید مواجه می‌کند و اظهار دارند اشتغال در بخش مسکن و نیز سرمایه‌گذاری در این بخش را به مخاطره خواهد انداخت. در این خصوص گفتگویی با رئیس سازمان نظام مهندسی استان خراسان رضوی انجام دادیم و ابعاد این مسئله را نیز مورد بررسی قراردادیم.
اختلاف سه برابری بین عرضه و تقاضا
رئیس سازمان نظام مهندسی خراسان رضوی با بیان اینکه «چهار نوع هزینه در ساختمان وجود دارد که شامل خرید زمین، ساخت، صدور پروانه و نظام مهندسی است» می‌گوید: هزینه نظام مهندسی پنج درصد است که مقدار زیادی نیست، اما علت گرانی مسکن این موارد نیست بلکه دلیل آن ناهماهنگی بین عرضه، تقاضا و اختلاف سه برابری آن‌ها است. از هفت سال گذشته تاکنون باید حدود ۸۰۰ تا ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در سال ساخته می‌شد که تنها ۳۰۰ هزار واحد ساخته شده است.
تولید ۹۹ درصد مصالح ساختمانی در کشور
محمد حسین شرکا به «صبح امروز» می‌گوید: در دفترچه فنی یک ساختمان تمام هزینه‌ها، سودآوری و میزان سرمایه‌گذاری لازم قید می‌شود و سازنده هزینه شهرداری و نظام مهندسی را از خریداران اخذ نمی‌کند. اگر سری به آمار بزنید مشاهده خواهید کرد که مشکل گرانی مسکن این موارد نیست. ۹۹ درصد مصالح ساختمانی در داخل کشور تولید می‌شود، اما آن را به ارز نسبت می‌دهند و قیمت آن را بالا می‌برند که گرانی ملک را به دنبال دارد.
وی با بیان اینکه «در ۱۰ سال اخیر تعداد کسانی که صاحب خانه بوده‌اند کاهش پیدا کرده است» ابراز می‌کند: متاسفانه امروز شاهد این هستیم که افراد برای تامین مخارج زندگی خانه خود را می‌فروشند. این مسئله باید اساسی، اصولی، مبنایی و با روش‌های علمی پیگیری شود، مورد تفحص قرارگرفته و رفع گردد.
مشارکت بنگاه‌های اقتصادی راه‌حل مشکلات
رئیس سازمان نظام مهندسی استان راهکار حل این موضوع را مشارکت بنگاه‌های اقتصادی در این امر می‌داند و تصریح می‌کند: زمین‌ها باید واگذار شود و بنگاه‌های اقتصادی مانند تمام کشور‌های جهان طی مشارکت با سازندگان و خریداران مشکل عرضه را تقویت نمایند در غیر این‌صورت راهی از پیش نخواهیم برد و سازمان‌های مختلف مانند شهرداری، مسکن‌و‌شهر‌سازی، نظام مهندسی و … دائم توپ را در میدان یکدیگر می‌اندازند.
هزینه صدور پروانه ساخت از مواردی است که در قیمت نهایی ساختمان تاثیر فراوانی دارد. همانطور که درگزارش نیز به آن اشاره شد عوامل زیادی بر هزینه پروانه ساخت اثر می‌گذارند که اهم آن‌ها قیمت منطقه‌ای و مساحت ناخالص زیربنا را شامل می‌شود که دریافت آن یکی از مراحل قانونی و اجباری کار است، اما بر‌اساس گزارش فوق تناقض چشم‌گیری بین سخنان کارشناس مسکن، انبوه‌سازان و رئیس اتحادیه مشاوران املاک با معاون شهر‌سازی و معماری شهرداری وجود دارد.
برچسب‌ها: پروانه ساختوساز/ شهرداری/ معاونت شهر‌سازی/ تامین اجتماعی/ بیمه کارگران ساختمانی/ بیمه بیکاری/ سازمان نظام مهندسی/