24 سال بلاتکلیفی
مهناز اصغری
این روزها اخبار زیادی در رابطه با انواع مشکلاتی که مردم درگیر آن هستند به گوش می‌رسد که ما نیز در صبح امروز بارها به بررسی این پرونده‌ها پرداخته‌ایم و در نهایت به عدم اطلاع کامل مردم از شرایط و ضوابط قوانین خرید و فروش، معامله‌ها و سواستفاده سودجویان از نا آگاهی عموم رسیدیم. با گسترش روزافزون شهرها و دغدغه پس‌انداز مردم برای آینده، طبیعتا خرید زمین گزینه مناسبی محسوب می‌شود اما در این بین، انتخاب صحیح زمین و آگاهی از کابری آن بسیار حائز اهمیت است. همچنین باید به سایر موارد مثل مشاع بودن نیز توجه ویژه داشت تا بتوان از مشکلات احتمالی پیشرو جلوگیری کرد.
نمونه یکی از این مشکلات، زمین‌هایی در منطقه حصارسرخ است که در این مجموعه، بیش از 1000 خریدار، پس از گذشت حدود 24 سال، هنوز بلاتکلیف مانده‌اند و قطعه زمین مشخصی به آنها واگذار نشده‌است. در این زمینه با تعدادی از اعضا به گفتگو پرداختیم.
عدم تشکیل جلسه مشترک اعضا
دلاور گفت: تقریبا در سال 73 زمین‌هایی از طریق نهضت سوادآموزی که زیر نظر آموزش و پرورش بود، خریداری و با مبلغ هرسهمی 270هزار تومان برای قطعات 540 متری به کارمندان واگذار شد و اسناد مشاع بود و در حال حاضر تنها سند دفترچه‌ای مشاع را داریم. پس از چند سال و تقریبا در سال 83 در دو مرحله مجددا پرداخت‌هایی برای دیوارکشی و محصورکردن زمین با مبالغ 200 و 300 هزار تومان داشتیم و به مدیر هیات نمایندگان وکالت کاری دادیم تا پیگیر تفکیک زمین‌ها شده و با قرعه‌کشی به اعضا تحویل دهند. این نمایندگان برای حل این معضل تاکنون حتی اعضا را در جلسه مشترکی دعوت نکرده‌اند تا بتوان به نتیجه مشترکی رسید. پس از گذشت سالها هنوز این زمین‌ها، در بلاتکلیفی است و وضعیت روشنی ندارد.
وضعیت این زمین‌ها طی سال‌های متمادی بلاتکلیف است
هیات نمایندگان این زمین‌ها در توضیح شرایط پیش‌آمده اذعان داشتند: این زمین‌ها در سال 1374 توسط چند نفر از شورای روستای حصار سرخ به انضمام شخصی به نام کردستانی که مالک این زمین بوده خریداری شده‌است. اما این اتفاق در قالب تعاونی فرهنگیان و یا تعاونی مسکن نیفتاده است. 1073 نفر در این پروژه عضو و در واقع سهامدار بودند که 4 نفر نماینده از بین آنها اقدام به خرید زمین کردند. پس از آن خود اعضا در هر دوره‌ای چند نفر را انتخاب کردند تا پیگیر کارهای آنها باشد و این نمایندگان در هر دوره‌ای وقتی نتوانستند کار را پیگیری و امور را سر و سامان دهند، تغییر یافتند. در حال حاضر افراد تیم نمایندگان در دوره چهارم انتخاب از سوی سهامداران برای این سمت هستند.
مساحت کلی زمین‌های حصارسرخ 600 هکتار است که از این مساحت حدود 60 هکتار آن مشاع و در اختیار ما و طی سال‌های متمادی بلاتکلیف بوده است. تا اینکه حدودا در سال 86 به‌طور کامل از شورای وقت روستا تحویل گرفته شد و نمایندگان، پیگیر اخذ مجوز دیوارکشی از شهرداری شاندیز شدند که طبیعتا هم اخذ مجوز و هم دیوارکشی برای محصورکردن زمین هزینه‌هایی را به دنبال داشت.
امکان تفکیک زمین‌ها به قطعات کوچک وجود ندارد
اعضا هیات نمایندگان ادامه دادند: در این میان زمانی که برای اخذ مجوز و دیوارکشی از اعضا درخواست وجه کردیم، متاسفانه خیلی استقبال نشد. هرچند شماره حساب اعلام شد و تعدادی از این افراد واریز داشتند، ولی این روال با کندی مواجه بود و مجبور بودیم به شکل انفرادی برای هریک از اعضا شرح و توضیح دهیم تا بپذیرند که نیاز به هزینه برای دیوارکشی هست و وجه را آن هم به طور اقساط واریز کنند. به همین دلیل بحث دیوارکشی چیزی در حدود دو سال و تا سال 88 زمان برد. همچنین در طول زمان دیوارکشی معارضینی وجود داشتند که به تصرف ما و مسیر دیوارکشی و خیابان‌کشی اعتراض می‌کردند و ما مجبور شدیم از دوستان تقاضای وکالت کنیم تا بر اساس آن به ادارات و دادگاه‌ها و هر کجا که لازم است مراجعه کرده و پاسخگو باشیم.
از طرف دیگر در بحث وکالت، با توجه به اینکه وکالت کاری داده شده بود باز هم روال کار به کندی صورت می‌گرفت تا زمانی که اکثریت اعضا و سهامداران مراجعه کردند و به ما وکالت دادند که پیگیرمبحث تفکیک زمین باشیم. پس از بحث دیوارکشی به دنبال بحث تفکیک بودیم که ببینیم چگونه می‌شود اینکار را انجام داد. با توجه به اینکه اعضا 1073 نفر بودند و هر نفری 500 سهم از زمین را داشتند امکان تفکیک زمین‌ها به قطعه‌های کوچک وجود نداشت. در مراجعه به ارگان‌های ذی‌ربط مبحث تفکیک اذعان داشتند زمین‌ها را فقط به شکل‌های باغی و زراعی می‌توان تفکیک کرد نه به شکل قطعات کوچک و مسکونی. بنابراین باید از اعضا دعوت و آنها را توجیح می‌کردیم که باز هم اعضا کمتر از متعارف در جلسات شرکت می کردند و به موقع حضور نداشتند تا اطلاع رسانی و نظرسنجی لازم صورت گیرد. به همین جهت اعضا موافق و متفق‌القول نبودند تا به نتیجه واحدی برسیم و امکان تفکیک برای ما فراهم شود. در این مدت زمانی، نیز عده‌ای از این سهامداران یا فوت کرده و یا به دیگران واگذار کرده بودند و ما به آنها دسترسی نداشتیم و بعضا هنوز هم نداریم.
در ملک مشاع نمی‌توان به رای اکثریت اکتفا کرد
نمایندگان در ارتباط با اخذ اسناد زمین‌ها افزودند: همچنین در مورد سند نیز عده‌ای از اعضا به‌موقع برای اخذ سند مراجعه نکرده بودند و با تلاش‌هایی که برای اخذ سند برای آنها داشتیم، بحث سندها همچنان باقی مانده و این مشکل نیز باعث شده بود نتوانیم کار تفکیک را به طور کامل دنبال کنیم. لذا زمین مدتی در اختیار شهرداری شاندیز بود که ما برای گرفتن مجوزهای لازم و تفکیک مداوم جلساتی با شهرداری داشتیم. پس از مدتی شهرداری اذعان داشت که زمین‌ها خارج از محدوده قرار گرفته و باید به فرمانداری مراجعه کنید. به فرمانداری مراجعه کردیم تا اجازه تفکیک بدهند و باز همان مشکلات قبلی تکرار شد. هر کسی که بخواهد برای تفکیک پیگیری کند باید ضوابط تفکیک قانونی را رعایت کند و تغیییر کاربری‌ها مستلزم طرح تفصیلی است و این طرح 25 ساله است.
دولت روش‌های تفکیک را تنها بر اساس ضوابط تنظیم می‌کند و ما نیز مصر هستیم که این کاربه شکل کاملا قانونی انجام شود. کاربری این زمین‌ها زراعی است و تغییر کاربری نیز انجام نشده است. تنها راه تفکیک، به قطعات باغی و زراعی است و امکان تبدیل به مسکونی و ویلایی وجود ندارد. بر اساس طرح‌های پیشنهادی و با توجه به ضوابط مرتبط، باید تفکیک در قطعات بزرگ انجام شود و بیشتر از 50 درصد هر قطعه نیز به گذر و خیابان و … اختصاص داده شود و در نهایت این نتایج در قالب طرح ارائه داده شود. اما چون زمین مشاع است همه اعضا باید در هر تصمیم‌گیری و هر طرحی متفق‌القول باشند. چرا که در ملک مشاع نمی‌توان تنها به رای اکثریت اکتفا کرد.
شرکت تعاونی، یکی از شرکت‌های هفتگانه قانون تجارت است
محسن التفاتی وکیل پایه یک دادگستری در تشریح قانونی این وضعیت بیان کرد: شرکت‌های تعاونی باید بر اساس قانون بخش تعاون جمهوری اسلامی ایران تشکیل شوند و در این مورد حتما باید هیات مدیره، در قالب شرکت تعاونی می‌بود. همانطور که می‌دانید شرکت تعاونی یکی از شرکت‌های هفتگانه قانون تجارت است که در واقع باید تشکیل می‌شد.
وی ادامه داد: در این نوع معاملات از جمعی از افراد مقداری پول می‌گیرند و زمینی زراعی باغداری را با کاربری کشاورزی خریداری کرده و بدون مجوز قانونی قطعه‌بندی می‌کنند. سپس خریدار متوجه شده که زمین و سهام آن مشاعی است و حق تغییر کاربری نیز ندارد. مگراینکه به طور خود به خود وارد طرح شود تا امکان تغییر کاربری ایجاد شود. درواقع این نوع فروش، تخلف محسوب می‌شود و اعضا می‌توانند با عنوان کلاه‌برداری و تحصیل مال نامشروع از افرادی که پول به حساب آنها واریز شده است، شکایت کنند.
التفاتی افزود: این زمین در محدوده‌ای قرار دارد که بر اساس مصوبه قانون حفظ و تغییر کاربری مصوب سال 74 مجلس نمی‌تواند تغییر کاربری دهد. یعنی هرگونه تغییر کاربری بدون مجوز قانونی، جرم محسوب می‌شود و مجازات حبس و قلع و قمع دارد و به نوعی اصلا امکان تغییر کاربری وجود ندارد. کاربری این زمین‌ها زراعی باغداری است و کاربری مسکونی ندارد تا بتوان قطعه‌بندی در قطعات کوچک کرد. همچنین خیلی از اراضی منطقه حصارسرخ ملی است. طبیعتا اعضا باید به جهاد کشاورزی و منابع طبیعی نیز مراجعه و پلاک خریداری شده را استعلام کنند.