برزخی به نام خانهدار شدن
مهناز اصغری
با گسترش روز افزون جمعیت و توسعه شهرها و از طرفی دغدغه خانهدار شدن خیل عظیمی از مردم در دو دهه اخیر، موضوع سرمایهگذاری در حوزه خرید مسکن از اهمیت بسیار بالایی برخوردار شدهاست. در این زمینه، تمایل خرید قسطی املاک برای قشر مستاجر و کم درآمد جامعه و استهلاک اقساط در زمانی نزدیک به ۲ سال، جذابیت پیشخرید آپارتمان را دو چندان کردهاست و حجم معاملات پیشفروش در سالهای اخیر، اثباتکننده این ادعا است.
تا قبل از سالِ ۱۳۸۹ هیچ سازوکار و نظارت قانونی بر نحوه پیش فروش عادی ساختمان حاکم نبود و قسمت عمده دعاوی، اعم از حقوقی یا کیفری، از ناحیه پیش خریداران و بعضا پیشفروشندگان در محاکم مطرح میشد. با نوسانات بازار و افزایش قیمت مصالح ساختمانی، برخی پیش فروشندگانِ ساختمان، از انجام تعهد استنکاف نموده و یا عدهای سودجو از خلا قانونی سواستفاده کرده و یک واحد را به دو یا چند نفر واگذار میکنند. نتیجه این نقیصه، سرگردانی مردم در پلههای دادگستری جهت احقاق حق و در برخی مواقع از بین رفتن سرمایههای آنان بود.
به همین منظور قوه مقننه به موضوع مطروحه ورود و در بهمن ماه ۱۳۸۹ قانونی به نام “قانون پیش فروش ساختمان” را از تصویب مجلس شورای اسلامی گذراند و جهت جلوگیری از مشکلات پیشین و همچنبن با هدف حمایت از پیش خریداران، مقرر نمود که انعقاد هر قرارداد با موضوع پیشفروش تنها با سند رسمی امکانپذیر است و تنظیم عادی آن جرم محسوب شده و مستوجب تعقیب کیفری و تعیین مجازات برای پیشفروشنده یا مشاورین املاک میباشد. اما پس از گذشت قریب به یک دهه از تصویب قانون فوق الاشعار، همچنان شاهد نقضِ این قانون هستیم. به نحوی که برخی از مشاورین املاک اقدام به تنظیم و انعقاد قراردادهای پیشفروش به صورت عادی کرده و مشکلات پیشین نیز در خصوص تضییع حقوق پیشخریداران و در برخی مواقع پیشفروشندگان همچنان ادامه دارد.
به همین جهت به سراغ رئیس و نائبرئیس کانون سردفتران و دفتریاران خراسان رضوی رفتیم تا در ارتباط با عدم اجرای قانون پیشفروش پاسخگوی سوالات ما باشند.
عدم استفاده از نظرات تخصصی کارشناسان در تصویب قانون پیشفروش ساختمان
محمدرضا غلامپور، رئیس کانون سردفتران و دفتریاران خراسان رضوی در خصوص تصویب قانون پیشفروش ساختمان گفت: در حوزه قانونگذاری، شایسته است که مقنن قبل از تصویب قوانین تخصصی، از اهلِ فن و متخصصان مربوطه تحقیقات مقتضی را معمول نماید. اما به نظر میرسد در زمان تصویب این قانون آن طور که باید، نظرات تخصصی اخذ نشدهاست. بهطور مثال در فرآیند اجرا، دفاتر اسناد رسمی با مشکلات متعددی مواجه هستند و کاملا روشن است که قانونگذار از نظرات تخصصی کانون سردفتران و دفتریاران بهره مند نشدهاست.
وی در پاسخ به این پرسش که چه موانعی در خصوص اجرای قانون وجود دارد و چه اقداماتی در جهت حذف موانع برداشته شده است اذعان داشت: یکی از مدارک لازم برای تنظیم سند پیشفروش، ارائه شناسنامه فنی است. به نحوی که شهرداریها ، هم زمان با صدور پروانه ساخت مکلف به صدور آن می باشند. متاسفانه تا چندی پیش برخی از شهرداریهای مناطق ۱۲گانه مشهد اطلاعات کاملی پیرامون نحوه و کیفیت صدور آن نداشتند. اما با جلسات فشردهای که توسط معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان خراسان رضوی و با حضور تمامی نهادهای مرتبط با این قانون از جمله شهرداری، دارایی، اداره راه و شهرسازی، نظام مهندسی، کانون سردفتران و دفتریاران، اتحادیه مشاورین املاک و صداوسیما برگزار شده، بسیاری از مشکلات و موانع سابق از جمله صدور شناسنامه فنی حل شدهاست. اما متاسفانه حسب ادعای برخی متقاضیانِ سند رسمی پیش فروش، تعداد معدودی از شهرداریها، همچنان در صدور شناسنامه فنی تعلل مینمایند و به همین دلیل امکان تنظیم سند رسمی وجود ندارد.
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران خراسان رضوی تاکید کرد: جلسات موصوف در جهت باز شدن قفل تنظیم اسناد رسمی، همچنان ادامه دارد. اما یکی دیگر از موانع پیشرو، نقض قانون توسط برخی دفاتر مشاورین املاک میباشد. به نحوی که علیرغم مجرمانه بودن تنظیم این نوع قراردادهای عادی، هم چنان شاهد آن هستیم.
تعابیر گوناگون از واژه مذاکرات مقدماتی
غلامپور در رابطه با محدوده فعالیت دفاتر مشاورین املاک گفت: برابر ماده ۲۴ قانون پیشفروش، مشاورین املاک تنها در حد مذاکره مقدماتی حق دخالت در معاملات پیشفروش را دارند. در مسیر صحیح این پروسه، مردم باید به دفاتر مشاورین املاک مراجعه کرده و پس از انجام مقدمات ابتدایی و تحقق وعده بیع ، متعاقبا جهت ثبت رسمی معامله به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند. آنچه در قانون پیشفروش به عنوان مذاکره مقدماتی تصریح شدهاست، منطبق با ماده ۳۳۵ قانون تجارت میباشد. زیرا برابر این قانون واحدهای مشاورین املاک نقش دلال را ایفا مینمایند و دلال کسی است که در مقابل اجرت، واسطه انجام معاملاتی شده یا برای کسی که می خواهد معاملاتی نماید طرف معامله پیدا میکند. اما در کشور ما روالی بر خلاف قوانین جاری متداول شده و آژانسهای معاملاتی، بدون داشتن تخصص و مهارت کافی، علاوه بر دلالی و واسطهگری مبادرت به انعقاد قرارداد نیز مینمایند.
او ادامه داد: به همین منظور از واژه مذاکرات مقدماتی تعابیر گوناگونی شدهاست و عدهای آن را به عنوان صلاحیت این مجموعه در تنظیم پیشقرارداد تعبیر نمودهاند که به نظر اشتباه میباشد. بنابراین در این قسمت، قانون پیشفروش بدون نقص میباشد، اما تعارض قانون با رویه عملی باعث شدهاست که دفاتر مشاورین املاک برای خود حق تنظیم قرارداد را قانونی بدانند و از سویی دیگر همین سوء برداشت، موجبات منع اجرای قانون پیشفروش را ایجاد نمودهاست. زیرا متعاملین پس از تنظیم قرارداد عادی، خود را فارغ و بی نیاز از ثبت رسمی سند پیشفروش می دانند.
غلامپور گفت: در جلسات برگزار شده، مقرر شد تا قبل از اصلاح قانون، دفاتر مشاورین املاک مذاکرات مقدماتی را در فرمتهای مشخصی که به کوشش معاونت پیشگیری از جرم تدوین شدهاست، انجام داده و بلافاصله طرفین را جهت ثبت رسمی قرارداد پیشفروش، به یکی از دفاتر اسناد رسمی هدایت نمایند. بنابراین میطلبد قوای مقننه در خصوص رفع تعارض قانون( ماده ۳۳۵ قانون تجارت) با رویه عملی و نقش دفاتر مشاورین املاک در قراردادها قانونِ مدونی را تصویب نمایند. بلاشک با این اقدام از ورود بسیاری از پروندهها به محاکم کاسته خواهدشد.
لایحه اصلاح قانون پیش فروش در دست بررسی است
در ادامه محمدجواد زبردست نائبرئیس کانون سردفتران و دفتریاران خراسان رضوی گفت: به لحاظ رفع ایرادات قانون پیشفروش، لایحهای به منظور اصلاح، تهیه شده و در کمیسیون قضایی مجلس در دست بررسی است. در نسخه جدیدی که با عنوان لایحه پیشنویس اصلاح قانون پیشفروش ساختمان تهیه شده، نقش مشاوران املاک و دستمزد آنها برای رسیدن پیشخریدار و پیشفروشنده به یکدیگر با لحاظ محدوده مشخصی برای ثبت رسمی قرارداد تعریف شدهاست.
زبردست در پاسخ به این پرسش که میزان مجازات اشخاصی که بدون سند رسمی اقدام به پیشفروش مینمایند و یا بدون اخذ مجوز از اداره راه و شهرسازی اقدام به تبلیغ واگذاری املاک به صورت پیشفروش مینمایند، تصریح‌کرد: حوزه جرمانگاری در قانون ناظر به پیش فروشندگان مشاورین املاک و مطبوعات و رسانهها میباشد، به نحوی که اگر پیشفروشندهای با سند عادی مبادرت به پیشفروش واحدی نماید، به حبس از ۹۱ روز تا یک سال و یا پرداخت جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه دریافتی محکوم میشود. مجازات مشاورین املاک نیز در ارتباط با تنظیم قرارداد برای بار اول یک سال تعلیق، برای بار دوم دوسال تعلیق و برای بار سوم ابطال پروانه کسب است. از سویی دیگر مطبوعات و رسانهها، پیش از انتشار آگهی تبلیغاتی واگذاری واحدهای پیشفروش، مکلفند ابتدا از اداره راه و شهرسازی مجوز لازم را کسب نمایند. در غیر این صورت به توقیف تا حداکثر ۲ ماه و پرداخت یک تا ۱۰ میلیون تومان جزای نقدی محکوم خواهند شد.
نائبرئیس کانون سردفتران و دفتریاران خراسان رضوی اضافه نمود: برابر تبصره ماده ۲۳قانون پیش فروش، جرائم فوق در زمره جرائم قابل گذشت میباشد به نحوی که تنها در صورت شکایت پیش خریدار یا اداره راه و شهرسازی تعقیب کیفری آغاز شده و با گذشت شاکی، پرونده مختومه میگردد. از سویی دیگر به موجب ماده ۱۰۶ قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۹۲ مرور زمان شکایت دعاوی کیفری یک سال از تاریخ وقوع جرم است و پس از آن پیشخریدار و یا اداره راه و شهرسازی حق طرح شکایت ندارند. به نظر یکی از موانع اجرایی این قانون، قرار گرفتن این جرم در ردیف جرائم قابل گذشت است و معمولا پیش خریداران پس از گذشت یک سال از انعقاد قرارداد عادی و بعد از اطلاعِ خُلف وعدههای پیشفروشنده به شکایت کیفری روی میآورند اما به لحاظ گذشت زمان امکان رسیدگی کیفری وجود ندارد. خوشبختانه در لایحه اصلاح قانون پیش فروش این نقیصه برطرف شده و جرم موصوف در ردیف جرائم غیرقابل گذشت قرار گرفتهاست.
زبردست اظهار داشت: تنظیم اسناد پیش فروش نیازی به پرداخت مالیات ندارد. هزینههای تنظیم سند پیشفروش در دفاتر اسناد رسمی، بر اساس ارزش معاملاتی یا همان قیمت منطقهبندی محاسبه و دریافت میگردد که در مجموع مبلغ قابل توجهی محسوب نمیشود.
وی تاکید نمود: دفاتر اسناد رسمی در شهرستان مشهد آمادگی تنظیم اسناد پیشفروش را دارند و به پیشخریداران توصیه میکنم که به جهت جلوگیری از مشکلات قضایی نسبت به ثبت رسمی قرارداد اقدام نمایند. مدارک مورد نیاز جهت ارائه به دفترخانه عبارت است از: اصل سند مالکیت یا اجاره نامه رسمی، پروانه ساخت و شناسنامه فنی، بیمهنامه مسئولیت مدنی ساختمان و گواهی مهندس ناظر دائر بر اتمام عملیات پی کنی
امید به تصویب لایحه اصلاح قانون پیشفروش!
در پایان امیدواریم با تصویب لایحه اصلاح قانون پیشفروش، مشکلات موجود مرتفع شده و مردم به راحتی بتوانند جهت ثبت رسمی قراردادهای یاد شده به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند. شهرداریها نیز در راستای ارائه شناسنامه فنی برای تنظیم سند پیشفروش، همکاری لازم در این زمینه را مبذول فرموده و همچنین مشاورین املاک ضمن اطلاع از وظایف خود در پروسه پیشفروش، پس از اقدامات اولیه، تنها در راستای ارجاع پیشخریدار و پیشفرونده به دفاتر اسناد رسمی گام بردارند تا در نهایت کمتر شاهد زیانهای مالی افراد جامعه باشیم.